의정부지방법원 2024타경86123. 구리시 아천동 멤버스빌리지 3층 301호 경매입니다. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 현황조사에는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 감정가는 300,000,000원이며, 7회 유찰된 현재 최저매각가격은 24,707,000원입니다.
표면적으로는 감정가의 약 8% 수준까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 함께 살펴보면 가격이 낮아진 이유를 이해할 수 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 남아 있기 때문입니다. 낙찰자가 부담하는 총액은 최저매각가격만으로 결정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86123 (강제경매 · 남양주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 아치울길 25-27, 3층 301호 (아천동, 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 시세 비교 대상 전용 49.44㎡ |
| 현황 이용상태 | 감정평가서상 오피스텔 이용 탐문 · 현황조사상 다세대주택(외벽 표기: 멤버스빌리지) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 3층 · 사용승인 2019.01.08 |
| 소유자 | 홍경희 (2019.05.08 소유권이전) |
| 감정가 | 300,000,000원 |
| 최저매각가 | 24,707,000원 (7회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 275,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.22 주택도시보증공사 가압류 |
| 선순위 임차인 | 윤태욱 · 보증금 288,750,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 264,887,726원 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
2019년에 설정됐던 주식회사스카이저축은행의 근저당권들은 2019.05.07 등기말소되어 현재 매수인 인수 대상으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 등기상 소멸 여부와 선순위 임차보증금의 미배당 잔액 인수는 별개입니다. 윤태욱의 임차권등기가 매각으로 말소되는 것으로 분류되어 있더라도, 명세서에 명시된 대항력과 잔여 보증금 인수 조건은 사라지지 않습니다. 매수인은 이를 취득비용에 포함해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 경정등기 중복 주의
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 윤태욱 주거용 건물전부 |
288,750,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
| 실제 임차인 | 윤태욱 1명 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2019.03.19 (경정등기 기준) |
| 점유개시 | 2019.04.18 (경정등기 기준) |
| 주민등록 | 2021.04.09 |
| 최초 확정일자 | 2019.04.01 · 보증금 275,000,000원 |
| 증액 확정일자 | 2021.04.06 · 증액 13,750,000원 |
| 총 보증금 | 288,750,000원 |
| 임차권등기 | 2023.06.13 · 을구 6번 |
| 경정등기 | 2023.09.21 · 을구 6-2번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 예상 배당 | 23,862,274원 |
| 예상 미배당 | 264,887,726원 |
| 매수인 부담 | 인수 미배당 보증금 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 부담으로 판단
멤버스빌리지의 거래 자료를 살펴보면 2026.06 거래가 280,700,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 같은 금액이지만, 해당 기간 거래는 1건뿐이므로 개별 층·면적 차이를 고려해야 합니다. 최근 거래 면적은 46.34㎡이며, 시세 비교 대상 면적은 49.44㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.34㎡ | 2 | 280,700,000원 |
| 2024.04 | 50.49㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 50.49㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,700,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 288,566,666원 |
전체 거래 평균은 288,566,666원이지만, 과거 거래가 포함된 수치입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -4.0%로 하락하고 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최신 실거래 280,700,000원을 우선 참고하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 844,726원 |
| 1. 임차인 윤태욱 · 우선변제 | 288,750,000원 | 23,862,274원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 각 권리의 표시금액으로, 동일 채권의 중복 포함 여부는 별도로 확인해야 합니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상황에서는 매각대금이 줄어들수록 임차인의 배당금도 감소하고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 최저매각가격의 하락이 곧바로 실질취득 비용의 하락으로 이어지지 않습니다.
| 구분 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 24,707,000원 | 264,887,726원 | 289,594,726원 |
| 8회 유찰 시 | 17,294,900원 | 272,166,408원 | 289,461,308원 |
| 9회 유찰 시 | 12,106,430원 | 277,261,486원 | 289,367,916원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구리시 아천동 아치울2호 어린이공원 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2019.01.08 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방·승강기·화재경보 및 소화전 설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 용도 확인. 감정평가서는 오피스텔 이용상태를 기재했으나, 현황조사에는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(아치울지구)입니다. 공시지가는 2,482,000원/㎡이며, 북동측 약 8m·서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있으며 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다. 실제 취득에 대한 허가 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 멤버스빌리지는 8세대 규모입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 12.5%로 집계되어 있습니다. 소규모 단지의 거래 표본이 적다는 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 가격 추세. 최근 실거래는 280,700,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -4.0%입니다. 하락 추세와 실질취득 부담의 시세 초과가 동시에 나타나고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 윤태욱의 보증금 288,750,000원 중 예상 미배당액 264,887,726원이 매수인 부담으로 남는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준 판단. 최저가 24,707,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 최저가와 예상 인수액을 합친 289,594,726원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 경정등기. 을구 6번과 6-2번을 별도 임차인으로 계산하지 않아야 합니다. 경정된 계약일·점유개시일·확정일자를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 및 변제 여부. 최종 배당액과 보증금의 실제 변제·정산 여부를 확인하고, 인수 잔액을 확정해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건상 20%를 적용하고, 기일입찰표와 보증금 준비 금액을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 거래는 1건이며 비교 거래의 면적과 층이 다릅니다. 49.44㎡ 대상 물건과 46.34㎡ 거래의 차이를 고려하고, 최신 실거래 및 주변 비교사례를 추가 확인해야 합니다.
- 용도·점유 확인. 오피스텔과 다세대주택의 현황 표기가 다르며, 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 실제 점유와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,470만원에 낙찰받아도 2,470만원짜리 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순히 7회 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가격을 크게 초과한다는 구조입니다. 현재 최저가 24,707,000원에 낙찰받더라도 예상 인수보증금 264,887,726원을 더하면 실질취득 부담은 289,594,726원이 됩니다.
최신 실거래가 280,700,000원보다 실질취득 부담이 높고, 최근 가격 추세는 -4.0%로 하락하고 있습니다. 소규모 단지의 낮은 매각률과 반복 유찰, 오피스텔·다세대주택 간 현황 표기 차이까지 함께 고려해야 합니다.
특히 8회·9회 유찰 시나리오에서도 실질취득 부담은 약 2.89억으로 유지됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액이 늘어나므로 추가 유찰 자체가 가격 문제의 해결책은 아닙니다. 이 물건은 입찰가격보다 선순위 임차보증금의 최종 인수 범위와 실제 취득 총액을 먼저 확정하는 것이 중요합니다.
