의정부지방법원 2024타경87355. 남양주시 화도읍 차산리 67-5의 토지 760㎡와 단층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 박준호이며, 말소기준권리는 2021년 3월 30일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됐고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기상 인수금보다 현황 확인입니다. 주택으로 이용 중이라고 평가됐지만 현장조사 당시 소유자와 거주자가 부재해 내부 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 공부상 건물면적 54.38㎡와 실측 약 84.3㎡가 다르고, 시멘트블록조 스레트지붕 단층 창고 29.82㎡는 소재불명으로 기재됐습니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 67-5 · 경기도 남양주시 화도읍 수레로1092번길 5-27 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 760㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 및 일부 조적조 기와지붕 단층 주택 · 공부 54.38㎡ · 실측 약 84.3㎡ |
| 소유자 | 박준호 (2021.03.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,091,304,000원 / 534,739,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사산앤들대부 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현황 확인이 중요하다
말소기준은 2021.03.30 농협은행주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 가격·건물 현황 — 할인율보다 실물 검증이 먼저다
최저매각가는 534,739,000원으로 감정가 1,091,304,000원의 49%이며, 현재까지 2회 유찰됐습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 534,739,000원입니다. 다만 동일 비교 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 확인 항목 | 기재 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 주택 이용상태 | 주택으로 이용 중이나 내부 미확인 | 점유·수선상태 현장 확인 |
| 건물 구조 | 공부상 목조 스레트지붕, 현황 목조 및 일부 조적조 기와지붕 | 현황도·대장·감정평가서 대조 |
| 건물 면적 | 공부 54.38㎡, 실측 약 84.3㎡ | 증축 부분의 인허가·과세·철거 위험 확인 |
| 창고 | 시멘트블록조 스레트지붕 단층 창고 29.82㎡ 소재불명 | 감정가 구성과 현존 여부 확인 |
| 제시외 건물 | 감정평가서상 ㉠~㉧ 포함 일괄매각 | 소유권·경계·철거 가능성 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 534,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,747,390원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사다솜스카이대부 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사산앤들대부 | 195,000,000원 | 166,991,610원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사산앤들대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 67,082,554원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,677,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 668,759,704원 중 526,991,610원이 배당되고, 미배당액은 141,768,094원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 배당되지 않는 후순위 채권도 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산됐으므로 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 차산초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·자연취락·소규모 공동주택·물류창고·주거나지가 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 토지면적 760㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 808,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 추가 규제. 역사문화환경보존지역과 토지거래계약에관한허가구역이 확인되므로 이용·개발·취득 목적에 따른 허가 및 제한을 사전에 검토해야 합니다.
- 건물. 목조 및 일부 조적조 기와지붕 단층 주택으로 사용승인일은 미상입니다. 급배수·상하수도·위생설비·개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단독주택과 760㎡ 토지의 일괄매각이며 건물 현황 불일치와 각종 토지이용 제한이 있어, 표준화된 공동주택보다 매수층과 재매각 속도가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·매물가 조사. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 차산리 인근의 토지 단가와 단독주택 거래 및 매물 가격을 별도로 비교하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 소유자와 거주자가 부재했습니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록·점유현황을 확인하세요.
- 건물면적 차이. 공부 54.38㎡와 실측 약 84.3㎡의 차이에 대해 건축물대장, 현황도, 과세대장과 인허가 내역을 대조하세요.
- 소재불명 창고. 창고 29.82㎡가 실제 현장에 존재하는지, 감정가에 어떤 방식으로 반영됐는지 확인하세요.
- 제시외 건물. ㉠~㉧의 위치·구조·소유관계·경계 침범 여부와 철거 또는 유지 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 등기·배당 대조. 말소된 을구 2번 근저당권이 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있으므로 최신 등기부와 배당요구 채권을 원본으로 재확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역과 자연보전권역 등 제한이 취득·개발·증개축 계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 0원, 현황은 미확인”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 부담이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 최저가 534,739,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 여기에 임대관계 미상, 내부 미확인, 공부와 실측면적의 차이, 소재불명 창고, 제시외 건물과 토지이용 제한이 함께 존재합니다.
권리 인수는 낮지만 실물·가격 검증 난도는 높은 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 건물의 실제 범위와 적법성, 점유관계, 토지 규제, 주변 토지·주택 시세를 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 현황은 보류입니다.
