의정부지방법원 2024타경87683. 남양주시 호평동 한마음맨션3차 비동 3층 301호, 전용 53.46㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 등기부에 현재 살아 있는 근저당이 없다는 점입니다. 2011년 국민은행 근저당 108,000,000원은 2015.01.07. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.12.31. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이다연의 전입은 2021.09.14., 점유개시는 2021.09.11., 확정일자는 2021.07.15.로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 구조입니다.
그대로라면 현재 최저가 115,500,000원에서 집행비용 2,417,000원을 뺀 113,083,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 165,000,000원 중 51,917,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건은 2026.07.14. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출돼 있다는 점이 핵심 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평로 163, 비동 3층301호 (호평동,한마음맨션3차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(1개호) · 전용 53.46㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 301호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2011.07.21. / 한마음맨션3차B동 12세대 |
| 소유자 | 신진호 (2021.11.12. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
현재 실제 임차인은 이다연 1명입니다. 보증금은 165,000,000원이고, 임대차계약일은 2021.06.23., 확정일자는 2021.07.15., 점유개시는 2021.09.11., 전입은 2021.09.14.입니다. 배당요구도 이뤄져 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 등기부에는 2023.10.04. 임차권등기가 올라와 있으며, 경매개시결정은 그보다 뒤인 2024.12.31.입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다연 | 165,000,000원 | 2021.09.14. / 2021.07.15. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 배당 룰상 미배당 보증금은 51,917,000원으로 매수인 인수 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사가 2026.07.14. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건의 확약서를 제출했습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 77.0%, 시장은 -9.1% 하락
한마음맨션3차B동 전용 53.46㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 155,000,000원이지만, 과거 2021년 165,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 -9.1% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.46㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 53.46㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 53.46㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.46㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
확약 조건을 반영한 실질취득 기준은 현재 최저가 115,500,000원이고, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 150,000,000원의 77.0%입니다. 과거 전체 평균 155,000,000원 대비 74.5%라는 수치보다, 최근 시세 150,000,000원과 하락 추세 -9.1%를 함께 보는 것이 더 중요합니다. 즉 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 가격 하락이 진행된 시장이고 거래 표본 자체가 적다는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,417,000원 |
| 1. 임차인 이다연 보증금 | 165,000,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 보증금 165,000,000원 중 51,917,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.07.14. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 조건대로 적용되면 그 공사가 배당받지 못하는 잔액 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 전용 53.46㎡의 4층 건물 중 3층 301호입니다.
- 입지. 호평고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가 936,800원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·난방·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 한마음맨션3차B동은 12세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건, 최근 12개월은 2건입니다. 최근 가격 추세 -9.1%와 5회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건을 어떻게 규정했는지 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이다연 명의 임차권등기가 실제 매각 이후 조건대로 말소되는지 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 시세는 150,000,000원 기준 우선. 전체 평균 155,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 150,000,000원을 우선하고, -9.1% 하락 추세를 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰 상태이고 단지 경매 통계 평균도 5.0회입니다. 권리 문제 외에 내부 상태·접근성·수요·환금성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 철도보호지구와 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한이 기재돼 있으므로 해당 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 조건이 승부처”
등기와 임차관계만 보면 이 사건은 보증금 165,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 115,500,000원에 낙찰될 경우 51,917,000원이 미배당되는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.07.14. 대항력포기확약서를 제출해 배당받지 못하는 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 그대로 적용되면 실질 인수는 0원이고, 실질취득 115,500,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 150,000,000원의 77.0%입니다. 다만 최근 거래 추세는 -9.1%, 물건은 이미 5회 유찰됐고, 12세대 다세대라는 환금성 특성도 있습니다. 결국 이 사건은 최저가가 아니라 확약의 적용범위와 이행조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
