39,617,000원
의정부지방법원 2024타경87683. 남양주시 호평동 한마음맨션3차 비동 3층 301호, 전용 53.46㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 1.65억원이 네 차례 유찰돼 최저가가 3,961만7,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 이다연은 임대차계약일 2021.06.23, 확정일자 2021.07.15, 점유개시일 2021.09.11, 주민등록일 2021.09.14로 확인되며, 소유자 신진호의 소유권 취득 원인일인 2021.10.04보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
이다연의 임차보증금은 감정가와 같은 165,000,000원입니다. 현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 1,113,106원을 제외한 38,503,894원만 임차인에게 배당되고, 남은 126,496,106원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 부담은 166,113,106원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어날 뿐, 총 부담은 임차보증금 1.65억원 부근에 계속 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평로 163, 비동 3층 301호 (호평동, 한마음맨션3차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.46㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호 |
| 소유자 | 신진호 (2021.10.04 매매, 거래가액 165,000,000원 · 2021.11.12 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 39,617,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 규모 / 사용승인 | 한마음맨션3차B동 12세대 / 2011.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 대항력이 핵심
2011.08.22 설정된 국민은행 근저당권 108,000,000원은 2015.01.07 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권이 아닙니다. 이 사건에서 실질적으로 주의해야 할 권리는 그보다 뒤에 등기된 것이 아니라, 경매개시결정일보다 먼저 대항요건을 갖춘 이다연의 임차권입니다. 이다연은 2023.10.04 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했지만, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다연 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.06.23 확정 2021.07.15 점유 2021.09.11 전입 2021.09.14 임차권등기·배당요구 2023.10.04 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 미배당액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 별도 중복 임차인은 없으며, 분석 대상인 실제 임차인은 이다연 1명입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약도 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 볼 근거가 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 1.65억대
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 24.01% | 39,617,000원 | 126,496,106원 | 166,113,106원 |
| 5회 유찰 시 16.81% | 27,731,900원 | 138,167,274원 | 165,899,174원 |
| 6회 유찰 시 11.77% | 19,412,330원 | 146,337,092원 | 165,749,422원 |
표면상 최저가는 3,961만원에서 2,773만원, 1,941만원으로 내려가지만, 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 세 시나리오의 실질 부담은 모두 165,749,422원~166,113,106원 범위입니다. 최저가가 감정가의 24% 또는 12%라는 수치는 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 10.7% 높다
한마음맨션3차B동 전용 53.46㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 155,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 2025년 6월과 12월 거래가 모두 150,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.46㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 53.46㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 53.46㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.46㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.46㎡ | 3건 | 155,000,000원 |
최근 거래는 과거 2021년 165,000,000원 거래보다 낮으며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -9.1%입니다. 현재 회차의 실질취득 부담 166,113,106원은 최근 평균과 최신 거래보다 16,113,106원 높고, 비율로는 110.7%입니다. 전체 평균 155,000,000원과 비교해도 약 107.2%입니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 26.4%”라는 표면 수치만으로 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 39,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,113,106원 |
| 1. 임차인 이다연 보증금 | 165,000,000원 | 38,503,894원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 126,496,106원 |
| 국민은행 근저당 표시액 | 108,000,000원 | 0원 2015.01.07 말소완료 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인의 미배당 보증금 126,496,106원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 호평고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 내외 도로가 남측 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호로, 2011.07.21 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 920㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 936,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계와 현장 점유관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이고 거래 표본은 3건입니다. 최근 가격 하락과 4회 유찰 이력이 함께 있어 매도기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 입찰가만 보지 말고 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이다연의 전입·점유·확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 보증금 잔액을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 대비. 현재 인수액 126,496,106원은 집행비용 추정과 배당 시나리오에 따른 값입니다. 조세채권 등이 반영되면 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 매각가와 인수액을 합친 부담은 약 1.66억원으로 유지됩니다. 유찰만으로 시세 메리트가 생기지 않습니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있어 현재 실제 점유자가 누구인지, 내부 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 165,000,000원 거래보다 2025년의 150,000,000원 거래 두 건을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 관리비·수선비 확인. 체납 관리비와 전유부분 수선비, 실제 내부 상태를 관리주체와 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,961만원이 아니라 약 1.66억원”
이 물건의 최저매각가는 39,617,000원이지만, 그 숫자는 전체 취득비용의 일부일 뿐입니다. 대항력 있는 임차인 이다연의 보증금 165,000,000원 중 현재 배당으로 충당되지 않는 126,496,106원을 매수인이 인수하므로 실질 부담은 약 166,113,106원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 150,000,000원보다 10.7% 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총액은 약 1.65억원대에 머뭅니다. 최근 가격 추세는 -9.1%이고, 건물 규모는 12세대이며 이미 네 차례 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 76% 할인된 경매”가 아니라, 최근 시세보다 높은 실질취득비용과 임차보증금 승계 위험이 결합된 인수형 물건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 현혹되기보다 보증금 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.