의정부지방법원 2025타경478. 남양주시 오남읍 양지리 449-1 토지와 지상 철근콘크리트구조 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택)이며, 현재 소유자는 수탁자인 대신자산신탁주식회사입니다. 사용승인일은 2017.10.25이고, 도시가스 개별난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.12.29. 접수된 노원새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 그 뒤의 현재 경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일보다 먼저 전입한 다수의 임차인입니다. 실제 임차인은 18명이고, 이 가운데 7명이 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경478 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 449-1 · 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로929번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) · 토지와 건물 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2017.10.25 |
| 소유자 | 대신자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,873,047,540원 / 917,793,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노원새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 남는다
2019년과 2021년에 설정된 진접농업협동조합 근저당권, 류정규의 근저당권 등은 2023.12.29. 해지로 말소됐습니다. 2023년 류정규가 신청한 종전 임의경매도 취하로 말소됐고, 김철주의 주택임차권등기는 2023.12.28. 해제로 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.12.29. 노원새마을금고 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 대항력 7명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이재영 | 201호 전체 | 2025.02.06 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이병도 | 미상 | 2024.08.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이준익 | 미상 | 2024.10.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 배현옥 | 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| GANTSETSEG YESUI | 301호 전체 | 2024.05.31 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| LKHAGVASUREN GANTSETSEG | 301호 전체 | 2024.05.31 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 한동수 | 미상 | 2023.08.01 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 미상 |
| 변승진 | 미상 · 주거 | 2023.06.09 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 미상 배당요구 2025.06.04 |
| 조재식 | 미상 | 2024.02.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김영훈 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조영석 | 미상 | 2024.12.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 하서은 | 미상 | 2019.06.10 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 미상 |
| 강숙희 | 402호 전체 · 주거 | 2018.05.18 | 60,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 60,000,000원 배당요구 2025.06.02 |
| 김도윤 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 미상 |
| LYAKHOVSKI LYNN | 미상 | 2024.11.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| KUANOV JONSANG | 미상 | 2024.12.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| UKHNAA NARANSOLONGO | 미상 | 2025.01.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 김철주 | 건물 3층 중 50㎡(3층 301호) | 2019.12.30 | 70,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 예상 0원 확정일자 2019.12.30 · 예상배당 70,000,000원 |
보증금이 확인된 대항력 임차인은 강숙희와 김철주입니다. 김철주는 확정일자와 배당요구를 갖추고 예상배당표에서 보증금 70,000,000원을 전액 배당받는 것으로 계산됐습니다. 반면 강숙희는 우선변제권 없이 보증금 60,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 917,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,577,930원 |
| 1. 임차인 김철주 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 인수. 임차인 강숙희 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 진접농업협동조합 근저당 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 진접농업협동조합 근저당 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 류정규 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 5. 류정규 근저당 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 6. 최재홍 근저당 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 7. 류정규 근저당 | 250,000,000원 | 128,215,070원 |
| 8. 전선현 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 9. 노원새마을금고 근저당 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권 합계 998,000,000원 중 836,215,070원이 배당되고, 미배당액은 161,784,930원입니다. 강숙희 보증금 60,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 917,793,000원 | 60,000,000원+ | 977,793,000원+ | 161,784,930원 |
| 3회 유찰 시 | 642,455,100원 | 60,000,000원+ | 702,455,100원+ | 434,369,451원 |
| 4회 유찰 시 | 449,718,570원 | 60,000,000원+ | 509,718,570원+ | 625,178,616원 |
유찰이 추가되면 매각가와 최소 실질취득액은 내려갑니다. 그러나 표의 실질취득액은 강숙희의 확인된 보증금 60,000,000원만 더한 최소치입니다. 보증금이 미상인 대항력 임차인 5명의 승계액이 확정되지 않은 상태에서는 어느 회차도 총취득비용의 상한을 계산할 수 없습니다.
⑤ 신탁·점유·입지 확인
- 신탁. 2023.12.29. 대신자산신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 및 임대차 권한은 신탁원부 제2023-9078호를 통해 확인해야 합니다.
- 임차관계. 201호·301호·402호 외 다수 임차인의 점유부분이 미상입니다. 현장 호수별 점유자와 전입세대, 임대차계약서를 서로 대조해야 합니다.
- 입지. 지하철 4호선 오남역 남동측 인근이며, 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트단지· 공장·창고·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 오남역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며 도시가스 개별난방, 승강기 및 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역· 배출시설설치제한지역·성장관리권역입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지 지상의 펜스 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 5명의 보증금 확정. 한동수·변승진·김영훈·하서은·김도윤의 계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 예상 배당액을 확인해야 합니다.
- 강숙희 인수액 검증. 402호 보증금 60,000,000원이 전액 승계되는 조건과 현재 점유 지속 여부를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 김철주 배당 가능성 확인. 301호 보증금 70,000,000원이 예상대로 전액 배당되는지, 임차권등기 말소 이후의 점유·채권 상태와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 301호 중복 점유 조사. 김철주, GANTSETSEG YESUI, LKHAGVASUREN GANTSETSEG의 점유 시기와 계약관계를 구분해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 신탁재산 임대차 권한과 수익자·처분 조건을 신탁원부 제2023-9078호에서 확인해야 합니다.
- 호실별 수익성 계산. 각 호실의 실제 보증금·월세·공실·체납·수선비와 명도비용을 반영한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서 및 임대차계약서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 인수액의 상한이 먼저다
감정가 1,873,047,540원짜리 물건이 2회 유찰돼 917,793,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 확인된 강숙희 보증금 60,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 이미 977,793,000원+입니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인이 5명 더 있습니다. 이들의 배당 후 미회수 보증금이 존재하면 낙찰자가 추가로 승계할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “49% 최저가”를 보고 접근할 물건이 아니라, 임차인별 보증금과 배당액을 모두 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 고난도 다가구주택입니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격 판단보다 인수액 상한 확정이 먼저입니다.
