의정부지방법원 2025타경485. 남양주시 수동면 입석리 소재 토지와 주택 이용 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 가동과 나동은 모두 2층 주택으로 조사됐고, 주변에는 단독주택·전·임야 등이 소재합니다. 현재 최저매각가는 452,393,000원으로 감정가 923,252,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 등기상 근저당권은 없고, 이 사건의 말소기준은 2025.06.10 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.06.24 지평농업협동조합의 273,303,543원 가압류가 들어왔으며 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경485 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 입석리 159-43 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가동·나동 각 2층 주택 이용 |
| 소유자 | 조동길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 923,252,000원 / 452,393,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 지평농업협동조합 |
| 청구액 | 265,314,228원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2025.06.10 임의경매개시결정이 말소기준이며, 이후 2025.06.24 지평농업협동조합의 가압류 273,303,543원은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 물건 특성 확인이 먼저
현재 회차의 최저매각가는 452,393,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 316,675,100원(감정가 34%), 4회 유찰 시 221,672,570원(감정가 24%)입니다.
다만 이 물건은 토지와 건물을 일괄매각하고, 토지별 현황과 공부가 일치하지 않는 부분이 있습니다. 목록1 토지는 공부상 임야이나 현황 대지로 단독주택 건부지로 이용 중이고, 목록4는 자연림, 목록5·6은 공부상 답·임야이나 현황 도로입니다. 가격 판단을 단순히 감정가 대비 할인율만으로 끝내기 어려운 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 452,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,923,930원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 지평농업협동조합 | 273,303,543원 | 273,303,543원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 172,165,527원 |
현재 회차 452,393,000원 가정에서는 가압류 채권 273,303,543원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 172,165,527원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 452,393,000원 | 273,303,543원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 316,675,100원 | 273,303,543원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 221,672,570원 | 217,769,154원 | 55,534,389원 | 0원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남양주시 수동면 운수리 소재 운수2리마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·전·임야 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 가동과 나동은 일반목구조 기타지붕 2층 건물입니다. 가동·나동 모두 1층은 방1·거실·주방·욕실, 2층은 방3·욕실의 주택으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 693.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 전, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 성장관리계획구역, 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 87,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 목록1은 공부상 임야이나 현황 대지, 목록5·6은 공부상 답·임야이나 현황 도로입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록5는 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 목록별 현황을 각각 대조하고, 공부상 지목과 실제 이용상태 차이를 확인해야 합니다.
- 유치권 취하 원본. 2026.09.01 제출된 유치권신고 취하서를 원본 기록에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 건물 상태. 목록2·3 건물의 추가 내부인테리어 공사 필요성을 현장 확인하고 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 생산관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 제한사항을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 요건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 절차와 토지 성격이 먼저
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리 승계 부담은 낮습니다. 현재 최저가 역시 감정가 923,252,000원에서 452,393,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 다만 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 목록5 농지취득자격증명, 공부와 현황이 다른 토지, 추가 내부인테리어 공사가 필요한 건물, 생산관리지역을 포함한 여러 토지이용 제한이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수금이 아니라 실제 이용 가능성과 절차 이행 여부입니다.
