의정부지방법원 2025타경1433. 남양주시 다산동 강산타워 2층 근린시설입니다. 공유자 강길용·박옥주가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2019년 9월 26일 거래가액 492,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 6월 16일 국민은행 앞으로 채권최고액 1,064,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 박옥주·강길용 각 지분에 다수의 가압류와 압류가 붙었고, 박옥주 지분에는 김명희 명의 채권최고액 300,000,000원의 근저당권도 설정됐습니다. 그러나 모두 국민은행 근저당보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 인수형이 아닌 소멸형이지만, 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 상가의 실제 사용상태와 가격 적정성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 이후는 소멸

2019년 우리은행 근저당권은 2023년 6월 16일 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 국민은행 근저당 이후 등록된 마스턴제88호속초 피에프브이의 가압류, 대신자산신탁·경기신용보증재단·한국캐피탈의 가압류, 김명희 근저당, 국민건강보험공단 압류 및 경기신용보증재단 가처분은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 점유·이용상태 — 임차관계와 일체 사용 확인

확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나, 대항력 유무를 확정할 수 있는 상태는 아닙니다. 현황상 잭슨비어 간판이 부착돼 있었으나 영업은 중단됐고, 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 34.3% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 545,713,000원으로 감정가 1,591,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰에 따라 표면적인 할인폭은 크지만, 동일 호실이나 인근 유사 근린시설의 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 주거용이 아닌 근린시설이고, 기존 영업이 중단됐으며 두 호실을 일체로 사용하고 있습니다. 상가 가치는 임대료, 공실기간, 업종 적합성, 전용면적과 공용면적, 관리비, 유동인구, 실제 점유상태 등에 크게 좌우됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실은 가격 검토의 출발점일 뿐, 시세보다 낮다는 결론은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 545,713,000원 가정)

채권 총액 2,763,264,740원 중 537,855,870원이 배당되고, 미배당액은 2,225,408,870원입니다. 국민은행의 신청채권 916,029,456원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 후순위 채권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 근린생활시설이며, 202호와 203호의 벽체를 제거해 잭슨비어로 일체 이용했습니다.
• 입지. 남양주시청 제2청사 남서측 인근의 상가지대로, 주변은 상업용·업무용 빌딩이 주를 이룹니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 경의중앙선 도농역이 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측·남서측·남측 중로에 접한 중로각지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,043,000원/㎡입니다.
• 토지. 토지면적 1,148.9㎡의 평지·사다리형 상업용 부지이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용보다 임대수익과 업종 수요에 민감한 근린시설이고 기존 영업이 중단된 상태여서, 임대료와 공실 가능성을 반영한 수익가치 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 잭슨비어 영업은 중단됐지만 내부 집기와 점유 상태, 열쇠 보유자, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 사업자등록·점유 개시일·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 목록 1과 목록 2의 호수·대지권·전유부분과 202호·203호의 경계벽 제거 상태를 원본 도면과 대조하세요.
• 수익가치 산정. 감정가 할인율 대신 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 내부 공사비를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
• 관리비·공과금 확인. 영업중단 기간의 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
• 권리 원본 확인. 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸하는 구조지만 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”

이 물건은 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류·근저당·가처분이 모두 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.

현재 최저가 545,713,000원은 감정가의 34.3%이지만, 근린시설 실거래나 임대수익 비교 없이 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 202호와 203호가 일체로 이용됐고 기존 영업은 중단됐으며 임대관계도 미상입니다. 등기상 권리는 통과, 점유·구조·수익가치는 현장 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 큰 할인율이 아니라 실제 임대수익과 공실·인도비용을 반영한 응찰가입니다.