의정부지방법원 2025타경1822. 가평읍 대곡리 동진리츠빌 비동 5층 502호, 전용 63.11㎡의 다세대 주거용 물건입니다. 현 소유자는 임관수로, 2021.09.28 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.12 이호정 근저당권 40,000,000원이고, 이후 2025.05.20 신동복의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 단순합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 허일량의 전입일은 2022.10.31로 말소기준보다 앞서고 배당요구도 2025.05.29 접수됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금도 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 대곡리 287-12 동진리츠빌 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 63.11㎡ · 5층 |
| 소유자 | 임관수 (2021.09.28 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 51,141,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신동복 / 33,294,247원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12 근저당권 · 이호정 · 채권최고액 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
2017년 가처분과 2021년 가등기, 석관동새마을금고 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권 중 말소기준이 되는 것은 2023.09.12 이호정 근저당입니다. 2025.05.20 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 산정 불가
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허일량 | 2022.10.31 | 2025.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
허일량은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 배당요구는 했지만 보증금 규모와 확정일자가 확인되지 않으므로, 현재 제공된 배당계산의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수위험이 없다고 결론내릴 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 30.3%라는 숫자를 그대로 ‘할인율’로 읽으면 안 된다
동진리츠빌 전용 63.11㎡의 실거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 175,600,000원이지만 과거 180,000,000원·190,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 168,666,666원과 최신 거래 156,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -5.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 63.11㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2024.01 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 63.11㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 63.11㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 63.11㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 63.11㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 63.11㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 63.11㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.11㎡ | 3건 | 168,666,666원 |
현재 최저가 51,141,000원은 최근 12개월 평균의 30.3%입니다. 하지만 이 비율은 임차인 인수액을 포함하지 않은 최저매각가 기준입니다. 보증금이 확인되지 않는 지금은 30.3%만 보고 “최근 시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다. 특히 최신 거래는 156,000,000원이고, 최근 추세도 -5.5%로 내려온 상태이므로 과거 전체 평균 175,600,000원보다 최근 가격대에 더 무게를 둬야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,320,538원 |
| 2. 근저당 · 이호정 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신동복 | 33,294,247원 | 9,820,462원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권 총액 73,294,247원 중 49,820,462원이 배당되고, 미배당은 23,473,785원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 허일량의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 문제는 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 51,141,000원 | 49,820,462원 | 23,473,785원 | 9,820,462원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 35,798,700원 | 34,754,323원 | 38,539,924원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 25,059,090원 | 24,208,026원 | 49,086,221원 | 0원 |
유찰될수록 매각가격은 낮아지지만, 허일량이 대항력 있는 임차인으로 확정되고 미배당 보증금이 남는다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 회차별 최저가가 내려가는 사실만으로 투자성이 개선된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 주거용으로 이용 중이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.
- 주위환경. 경기도 가평군 가평읍 대곡리 소재로, 주위에는 아파트와 다세대주택 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 인접도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,389㎡, 공시지가 460,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 단지. 동진리츠빌 24세대, 준공일 2016.11.11입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 10건이지만 최근 거래 흐름이 -5.5%이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰은 3.3회·매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 허일량의 실제 보증금 규모를 확인하지 않고는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·대항력 확인. 전입일은 2022.10.31로 말소기준보다 빠르지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산은 허일량의 보증금·우선변제 관계를 확정하지 않은 상태이므로 최종 배당표와 대조가 필요합니다.
- 시세는 최근 구간 우선. 전체 평균 175,600,000원보다 최근 12개월 평균 168,666,666원과 최신 156,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 유찰 숫자만 보지 않기. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자는 인수액이 확인되기 전까지 실질 할인율이 아닙니다.
- 명도·점유 확인. 실제 임차인 1명의 점유관계와 인도 가능 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 213,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 51,141,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균의 30.3%입니다. 그러나 그 숫자는 임차인 인수액을 넣기 전의 숫자입니다.
허일량은 말소기준보다 앞선 2022.10.31 전입자이고 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 현재 단계에서 실질취득가를 확정할 수 없는 사건입니다. 최근 실거래 흐름도 -5.5%로 내려왔고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%인 점까지 겹칩니다. 결론적으로 승부처는 최저가가 아니라 임차인 보증금·대항력·배당 후 인수액을 얼마로 확정하느냐입니다.
