의정부지방법원 2025타경1822. 가평읍 대곡리 동진리츠빌 비동 5층 502호, 전용 63.11㎡의 주거용 다세대 물건입니다. 소유자 임관수는 2021년 9월 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준권리는 2023년 9월 12일 이호정 명의의 근저당권 40,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부의 근저당권이 아니라 임차인입니다. 허일량의 전입일은 2022년 10월 31일로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다. 배당요구는 2025년 5월 29일 접수됐지만 보증금 규모와 배당 가능액을 알 수 없어, 낙찰 후 남는 미배당 보증금의 승계 여부도 현재는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 대곡리 287-12 동진리츠빌 제비동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 가평읍 광장로22번길 27-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 63.11㎡ · 철근콘크리트구조 |
| 단지 / 사용승인 | 동진리츠빌 · 24세대 · 2016.11.11 |
| 소유자 | 임관수 (2021.09.27 매매, 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신동복 / 33,294,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 확인 필요
과거 대림건설 주식회사의 가처분과 윤정숙의 소유권이전청구권 가등기, 석관동새마을금고의 근저당권 88,800,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023년 9월 12일 이호정의 근저당권 40,000,000원이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허일량 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 2025.05.29 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수가 사라지는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 가능액, 미배당액, 실질취득액 모두 미상입니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가와 실질취득액을 구분해야 한다
동진리츠빌 전용 63.11㎡의 확인된 실거래 10건입니다. 가장 최근 거래는 2024년 6월 156,000,000원이며, 최근 12개월 3건 평균은 168,666,666원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 5.5% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 63.11㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2024.01 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 63.11㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 63.11㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 63.11㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 63.11㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 63.11㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 63.11㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 63.11㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.11㎡ | 3건 | 168,666,666원 |
표면 최저가 104,370,000원은 최근 12개월 평균의 61.9%이고 가장 최근 거래 156,000,000원보다 낮습니다. 다만 이것은 임차보증금 인수액을 더하기 전 금액입니다. 현재 실질취득액은 최소 104,370,000원에서 시작하지만, 미배당 보증금이 발생하면 그만큼 증가합니다. 따라서 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,370,000원, 임차인 배당 반영 전)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 1. 근저당 · 이호정 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 신동복 | 33,294,247원 | 33,294,247원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,814,573원 |
등기채권만 계산하면 채권 73,294,247원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 28,814,573원입니다. 그러나 임차인의 보증금·우선변제 범위·미배당액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 104,370,000원 | 0원 | 28,814,573원 |
| 3회 유찰 시 | 73,059,000원 | 1,950,309원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,141,300원 | 23,473,490원 | 0원 |
위 미배당액은 등기채권 기준입니다. 임차보증금 미배당액은 보증금이 확인되지 않아 산정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 등으로 이용 중인 다세대 물건이며, 건물은 철근콘크리트구조입니다.
- 주위환경. 경기도 가평군 가평읍 대곡리에 소재하며 주위는 아파트와 다세대주택 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 인접도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지는 평지의 사다리형 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 460,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 환금성. 동진리츠빌은 24세대 규모입니다. 확인된 동일 면적 거래는 10건이며 최근 거래 추세는 -5.5%입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 허일량의 보증금, 계약기간, 실제 점유, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 채권액. 2025.05.29 배당요구가 접수됐으므로 신고된 보증금과 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 응찰가에 예상 미배당 보증금을 더해 최근 12개월 평균 168,666,666원과 최신 거래 156,000,000원에 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -5.5% 낮으므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 임차인의 대항력 인정 여부에 따라 인도명령 가능 여부와 명도 방식이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
현재 최저가는 104,370,000원으로 감정가 213,000,000원의 49%입니다. 최근 12개월 평균 168,666,666원과 최신 거래 156,000,000원보다 숫자상 낮지만, 이 가격은 최종 취득비용이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 허일량의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성이 남아 있습니다.
보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는다면 낮은 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 여기에 최근 거래가 -5.5% 하락 추세이고 24세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면, 현재 결론은 등기권리는 단순하지만 임차인 인수액이 확인되기 전에는 입찰가격을 정할 수 없는 물건입니다. 표면 가격은 낮아졌지만 실질 가격은 아직 미상입니다.
