의정부지방법원 2025타경2160. 구리시 갈매동 ‘구리갈매금강펜테리움아이엑스타워’ 지식산업센터동 8층 08-015호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자인 주식회사아이앤큐테크놀로지가 2024.03.29. 거래가 150,206,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 용산세무서장과 구리세무서장의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표상 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 권리신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 판단을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층 08-015호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층·지하 2층 건물 내 8층 08-015호 |
| 소유자 | 주식회사아이앤큐테크놀로지 (2024.03.29. 거래가 150,206,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 119,318,783원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2024.03.29. 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 용산세무서장 압류, 하나은행의 경매개시결정, 구리세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에는 하나은행이 배당가능액을 가져가고도 68,373,560원이 미배당되는 것으로 계산돼 있지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 대비’가 아니다
현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 최근 실거래가나 현재 매매 호가와의 비교가 아닙니다. 확인된 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 없으므로 “시세의 절반” 또는 “싸다”라고 표현할 근거는 없습니다.
| 감정가 | 158,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 77,420,000원 |
| 감정가 대비 | 49% (2회 유찰) |
| 2024년 소유권 거래가 | 150,206,000원 |
| 현재 실거래 판단 | 최근 실거래 근거가 없어 보류 |
소유자의 2024.03.29. 거래가 150,206,000원은 등기상 확인되는 과거 개별 거래입니다. 이를 현재 시세로 그대로 대체할 수는 없습니다. 또한 2회 유찰 사실은 앞선 회차에서 매각되지 않았다는 의미이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 점수를 높이기보다 실제 수요와 환금성을 보수적으로 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 77,420,000원 | 68,373,560원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 54,194,000원 | 91,181,492원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 37,935,800원 | 107,147,044원 |
③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 75,626,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 75,626,440원이 하나은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 68,373,560원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 압류 관련 실제 조세채권액은 반영되지 않아 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 산마루초등학교 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터, 오피스텔 등 상업·업무용 부동산으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로 접근성과 대중교통시설과의 거리 등을 고려할 때 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건입니다. 주거용 부동산과 수요층이 다르므로 실제 입주·사용 목적과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층·지하 2층 건물 내 8층이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 건물은 서측 등의 포장도로에 접하고, 토지는 공장 및 지원시설 건물 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 2,734,000원입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역· 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 2회 유찰된 공장용 지식산업센터 물건이고 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율보다는 실제 공실·임대료·매매사례를 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사용업체, 출입 가능 여부와 인도 조건을 직접 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래와 현재 매물, 임대료·공실률을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 조세채권 확인. 용산세무서장과 구리세무서장의 압류가 있으므로 실제 체납세액과 배당 우선순위를 원본 기록에서 확인하세요.
- 관리비·시설비. 미납 관리비와 공용부분 비용, 내부 시설 상태 및 원상복구 필요성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 공장 이용 적합성. 지식산업센터 입주·사용 목적에 적합한지, 관련 제한과 사업장 활용 가능성을 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2022년과 2023년 신탁 이력은 말소됐으나, 소유권 이전과 신탁등기 말소 흐름을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 매각기일 관련 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 보류
등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 하나은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 의미는 아닙니다.
최저가 77,420,000원은 감정가의 49%이지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없고 이미 2회 유찰된 공장용 지식산업센터입니다. 여기에 임대관계까지 미상이므로 실제 점유, 공실·임대수요, 관리비와 조세채권을 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 시세와 환금성 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 수요와 점유상태를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
