의정부지방법원 2025타경2450. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 1층 이씨01-004호로, 감정평가상 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2022.08.10. 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 768,000,000원입니다. 이후 임영주 근저당과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 감정가 895,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 214,890,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 24.01%입니다. 하지만 이 사건에서는 동일 유형의 최근 실거래 시세를 직접 대조할 수 없으므로 ‘감정가보다 크게 낮다’는 사실과 ‘시장가격보다 저렴하다’는 판단을 구분해야 합니다. 특히 이미 4차례 유찰된 점 자체가 가격·수요·환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층 이씨01-004호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설(일반음식점) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 · 사용승인일 2022.06.03 |
| 소유자 | 고성용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 214,890,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 672,858,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.08.10. 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2022.10.27. 임영주 근저당과 2025.06.25. 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수혁 | 1층 이씨01-004호 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.08.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 김수혁 1명입니다. 전입일 2025.03.24.은 말소기준권리인 신한은행 근저당 설정일 2022.08.10.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,300,000원이고 2025.08.12. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 현재 예상배당 기준 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
현재 최저매각가는 214,890,000원으로 감정가 895,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰 이후의 가격으로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐 실제 시장가격과의 비교가 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 214,890,000원 | 24.01% | 1,156,918,460원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 150,423,000원 | 16.81% | 1,220,482,922원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 105,296,100원 | 11.76% | 1,264,978,045원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 214,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,808,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 768,000,000원 | 211,081,540원 |
| 2. 근저당 · 임영주 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,808,460원을 제외한 211,081,540원이 신한은행에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 1,156,918,460원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자 등의 미회수분이지 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 도농고등학교 동측 인근으로, 주변은 지식산업센터 등이 밀집한 지역이며 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 간선도로와 경의중앙선 도농역이 있어 대중교통여건은 양호합니다.
- 이용. 현재 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 동·서·남·북측으로 중로 및 대로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등 각종 제한이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지지표. 공시지가 4,301,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 전체 토지면적은 17,986.5㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 최저가가 감정가의 24.01%인 것은 사실이지만, 실거래 시세와 직접 비교하기 전에는 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 동일 시설 내 매매사례, 임대료, 공실, 관리비와 업종 수요를 확인해 반복 유찰의 원인을 가격에 반영하세요.
- 임차인 점유 확인. 김수혁은 대항력이 없고 배당요구를 했지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인하세요.
- 임영주 근저당 원본 대조. 설정 시 600,000,000원, 변경등기에는 800,000,000원이 기재돼 있으므로 등기부 원문과 배당요구 내용을 확인하세요.
- 상가 관리비·운영비. 근린생활시설은 공용관리비·시설운영비가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납 여부와 월 고정비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 당일 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.10. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김수혁 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면은 단순하지 않습니다. 감정가 895,000,000원이 4회 유찰돼 214,890,000원까지 낮아졌지만, 이 숫자가 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 별도로 확인해야 합니다. 근린생활시설(일반음식점)이라는 용도, 4회 유찰 이력, 실제 임대수익과 공실 위험을 함께 놓고 판단해야 하는 사건입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 응찰가의 적정성은 현장 시세와 수익성 검증이 결정하는 물건입니다.
