의정부지방법원 2025타경2450. 다산현대프리미어캠퍼스 1층에 있는 집합건물로, 감정 당시와 매각물건명세서상 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.10. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 768,000,000원입니다. 그 뒤 임영주 씨 명의의 근저당권과 임의경매개시결정이 이어졌으므로 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
점유자는 김수혁 씨입니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,300,000원이며 2025.03.24. 전입하고 2025.08.12. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 214,890,000원입니다. 다만 점유가 확인된 만큼 낙찰 이후 인도와 영업시설 정리 과정은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층 이씨01-004호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 1층 · 사용승인일 2022.06.03. |
| 소유자 | 고성용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 214,890,000원 (4회 유찰·감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 672,858,250원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금 승계도 없다
소유권보존 당시 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2022.08.10. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소되고 고성용 씨가 소유자가 됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.10.27. 설정된 임영주 씨의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하며, 해당 근저당권의 채권최고액은 2022.10.31. 800,000,000원으로 변경 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 보증금·차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수혁 1층 이씨01-004호 | 보증금 20,000,000원 월차임 1,300,000원 | 전입 2025.03.24. 배당요구 2025.08.12. | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 확정일자 확인되지 않음 | 승계 0원 |
김수혁 씨는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 2022.08.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 배당 여부와 무관하게 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 배당요구는 했고 실제 점유도 확인되므로, 입찰 전 영업 지속 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 24.0%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 895,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 214,890,000원입니다. 권리 인수액이 없으므로 권리 기준 실질취득액도 214,890,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 24.0%까지 내려왔지만, 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.
추가 유찰 시 제시된 최저가는 150,423,000원과 105,296,100원입니다. 다만 최저가가 내려가도 임대료 수입, 공실 가능성, 전용면적, 관리비, 업종 제한과 실제 매매사례를 함께 검증하지 않으면 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,460원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 768,000,000원 | 211,081,540원 | 556,918,460원 |
| 2. 근저당 · 임영주 | 600,000,000원 | 0원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 임영주 근저당권은 2022.10.31. 채권최고액 800,000,000원으로 변경돼 있으므로 실제 채권신고와 배당표 원본을 확인해야 합니다. 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 도농고등학교 동측 인근이며, 주위에 지식산업센터 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 간선도로와 경의중앙선 도농역이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 내벽은 인테리어, 바닥은 타일과 에폭시 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 중로와 대로에 접한 토지이며 지형은 평지·사다리형입니다.
- 토지이용. 준주거지역·남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 상대보호구역, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김수혁 씨의 임대차계약서, 확정일자, 사업자등록 상태와 실제 점유·영업 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력과 보증금 승계는 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 영업시설 정리, 이사 협의 가능성을 반영하세요.
- 수익성 검증. 보증금 20,000,000원과 월차임 1,300,000원을 기준으로 관리비·공실·수선비를 확인해야 합니다.
- 실거래 조사. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 건물·동일 층·유사 근린생활시설의 최신 매매사례를 별도로 조사하세요.
- 관리비 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납액과 관리규약, 업종 및 영업시간 제한을 관리단에 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 임영주 근저당권은 채권최고액 변경등기가 있으므로 등기부와 채권신고액, 최종 배당표를 대조하세요.
- 인허가 확인. 일반음식점 영업 승계 가능 여부와 상대보호구역 등 토지이용 제한이 예정 업종에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 할인율만으로 판단할 수 없다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.10. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김수혁 씨도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 권리상 인수 0원, 실질취득액 214,890,000원입니다.
그러나 감정가 895,000,000원에서 4회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 실제 이용상태는 일반음식점이고 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으며, 반복 유찰은 환금성과 수요를 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증입니다.