의정부지방법원 2025타경2627. 경기도 남양주시 다산동 다산타임프라자 2층 201호입니다. 경매상 물건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항은 집합건물이며 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설입니다. 감정가 745,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 178,875,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 상당한 할인처럼 느껴집니다. 하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 이재성이 보증금 40,000,000원과 월차임 2,700,000원을 신고한 것으로 조사되어 있고, 별도의 임차인 정건섭도 확인됩니다. 배당 시뮬레이션은 이재성에게 배당이 이루어지지 않아 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
또한 감정평가상 이용상태는 공실이지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 임차인 2명이 나타납니다. 이 상충은 명도 가능성, 임차인의 실제 점유, 상가임대차 대항요건을 확인해야 한다는 중요한 신호입니다. 현재 시세를 확인할 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6200 다산타임프라자 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산지금로16번길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(경매 표기) · 집합건물 2층 201호 · 근린생활시설(감정평가상) · 공실로 평가 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 / 지하 2층 |
| 소유자 | 임선화 · 2019.04.30 소유권이전 · 당시 거래가액 689,000,000원 |
| 감정가 | 745,000,000원 |
| 최저매각가 | 178,875,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 459,717,870원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.01 동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 예상 인수금액 | 40,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2024.04.01 설정된 동부신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2019년의 하나은행 근저당권은 2024.04.01 해지되어 이미 말소되었습니다.
한편 기준 근저당권은 2025.11.26 확정채권양도를 원인으로 2026.02.13 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기되었습니다. 별개의 새로운 선순위 근저당권이 만들어진 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것이므로, 배당채권자의 현재 지위와 관련 서류를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재성 | 2019.05.28 | 40,000,000원 | 2,700,000원 | 有 · 선순위 | 미확인 | 해당 없음 | 40,000,000원 |
| 정건섭 | 2025.01.15 | 22,000,000원 | 1,000,000원 | 無 · 후순위 | 미확인 | 해당 없음 | 0원 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 이재성·정건섭 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니므로 별개의 임차인으로 봅니다. 두 임차인의 보증금을 모두 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 현재 배당 및 인수 계산에서 매수인에게 넘어오는 금액은 이재성의 40,000,000원입니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 실질취득은 다르다
감정가 745,000,000원에 비해 현 최저매각가는 178,875,000원으로 감정가의 약 24.01%입니다. 그러나 선순위 임차보증금의 인수를 반영하면 실질취득 예상액은 218,875,000원입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 인수 보증금 | 실질취득 예상 | 감정가 대비 최저가 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 178,875,000원 | 40,000,000원 | 218,875,000원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 125,212,499원 | 40,000,000원 | 165,212,499원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 87,648,749원 | 40,000,000원 | 127,648,749원 | 11.76% |
유찰 후 금액은 제시된 회차별 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 각 회차의 실질취득 예상액은 낙찰가에 인수 보증금 40,000,000원을 더한 값으로, 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않았습니다.
이재성의 보증금은 현재 최저가보다 작으므로, 예상 인수액을 40,000,000원으로 동일하게 적용한 시나리오에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 실질취득액도 함께 감소합니다. 그러나 낙찰가가 내려가는 것과 실제 시세 대비 저렴해지는 것은 별개입니다. 주변 근린생활시설의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 어느 회차가 적정가격인지 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,304,250원 | — |
| 임차인 · 이재성 | 40,000,000원 | 0원 | 40,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 동부신용협동조합 | 504,000,000원 | 175,570,750원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,746,286원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | — |
집행비용 3,304,250원을 공제한 175,570,750원이 근저당권 채권에 배당되는 계산입니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며, 실제 배당액은 법원의 배당절차와 채권확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
배당 계산상 채권총액은 542,746,286원이고, 채권자 배당총액은 175,570,750원, 미배당 채권액은 367,175,536원입니다. 소유자에게 남는 잔여금은 없습니다. 이 미배당 채권 전액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 별도로 계산된 매수인 인수액은 임차보증금 40,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 인수의 차이
| 회차 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 현재 | 175,570,750원 | 367,175,536원 | 40,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 122,659,524원 | 420,086,762원 | 40,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 85,671,072원 | 457,075,214원 | 40,000,000원 |
동부신용협동조합의 경매 신청 청구액은 459,717,870원입니다. 현재 최저가 기준 신청채권자 측에 배당되는 것으로 계산된 금액은 175,570,750원이므로 청구액을 모두 충족하지 못합니다. 이후 회차에서도 신청채권은 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
그렇다고 미배당 채권액 전체를 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권·가압류 채권의 미회수액과, 대항력 임차인 때문에 매수인이 인수하는 보증금은 서로 다른 개념입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기남양주 남부경찰서 남서측 인근에 위치한 다산타임프라자 내 단위 호실입니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 원활하고, 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조의 지상 7층·지하 2층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 2층 201호는 근린생활시설로 평가되며, 감정평가상 공실로 기재되어 있습니다. 임차인 조사와 일치하는지 반드시 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물 동측·서측·북측이 포장도로와 접하고, 토지는 2필지 일단의 장방형입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역 (남양주 다산지금 공공주택지구)에 속합니다. 전체 토지면적은 970.1㎡이고 공시지가는 6,106,000원/㎡입니다. 전체 토지면적을 해당 호실의 전용면적이나 대지지분으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되는 것으로 조사되었습니다. 실제 거래·이용에 적용되는 제한은 관련 기관 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업·업무시설 위주의 입지로, 주거용 아파트와는 다른 임대수요 및 매수자층을 전제로 검토해야 합니다. 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 현재 가격의 적정성과 처분 가능성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 이재성. 보증금 40,000,000원, 전입신고일 2019.05.28, 실제 점유 여부와 임대차의 법적 성격, 사업자등록, 배당요구 및 확정일자를 확인하세요.
- 후순위 임차인 정건섭. 보증금 22,000,000원, 전입신고일 2025.01.15입니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 실제 점유 중이라면 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 공실 여부. 감정평가에는 공실, 현황조사에는 임차인 2명이 나타납니다. 실제 점유자와 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 동부신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있으므로 현재 채권자 지위와 배당 관련 권리관계를 대조하세요.
- 매각 범위. 경매상 용도 표기와 실제 근린생활시설의 관계, 집합건물의 대지권·토지지분·전유부분 및 매각대상 범위를 매각물건명세서와 등기부에서 확인하세요.
- 실질취득 기준. 최저가 178,875,000원이 아니라 인수액을 반영한 218,875,000원을 출발점으로 입찰가와 총자금 계획을 계산하세요.
- 상가 시세. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 거래, 임대료 수준, 공실 및 수익성을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 가능성, 관리단 운영, 시설 상태 및 점유 정리 비용을 확인하세요.
- 공적 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 4,000만원 인수
이 사건은 감정가 745,000,000원에 비해 최저가가 178,875,000원으로 크게 낮아졌다는 점에서 눈길을 끕니다. 그러나 4회 유찰된 근린생활시설이며, 선순위 임차인 이재성의 보증금 40,000,000원이 매수인 인수액으로 계산되는 구조입니다.
현재 최저가 낙찰 시 실질취득 예상액은 218,875,000원입니다. 임차인 조사와 감정평가상 공실 기재도 서로 다릅니다. 근저당권의 권리이전, 근린생활시설의 실제 점유와 사용관계, 현재 시장가격까지 확인하지 않은 상태에서 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리·점유 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차인 인수의 법률적 범위를 먼저 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득액을 실제 상가 거래가격 및 임대수익과 비교해야 합니다. 추가 유찰은 입찰가격을 낮출 수 있지만, 인수보증금과 점유위험을 자동으로 없애주지는 않습니다.
