최저가 49%가 곧 ‘반값 매입’은 아니다 — 대항력 임차인 4,000만원을 더해야 하는 다산타임프라자 201호

의정부지방법원 2025타경2627. 남양주시 다산동 다산타임프라자 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자 임선화가 2019년 4월 30일 거래가 689,000,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행 근저당권 546,000,000원이 설정됐습니다. 다만 이 하나은행 근저당은 2024년 4월 1일 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 동부신용협동조합의 근저당권 504,000,000원이 새로 설정돼 현재 권리분석의 말소기준이 됩니다.

문제는 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 이재성은 2019년 5월 28일 전입해 2024년 4월 1일 말소기준보다 빠르고, 보증금은 40,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 배당을 전제로 할 수 없으며, 현재 배당 계산에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됐습니다. 최저가만 보고 49% 할인으로 판단하면 실제 필요한 자금을 40,000,000원 적게 계산하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인 1명이 남는다

말소기준은 2024년 4월 1일 동부신용협동조합 근저당권 504,000,000원입니다. 그 이후의 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 동부신용협동조합의 근저당권은 2026년 2월 13일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 순위는 기존 근저당권 설정일을 따릅니다.

② 임차인·점유 — 공실 평가와 임차인 조사 2명이 충돌

보증기관이나 대위변제 신고가 아닌 실제 임차인은 2명입니다. 이재성은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되고, 정건섭은 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인이 떠안을 보증금은 이재성의 40,000,000원입니다.

③ 가격 구조 — 365,050,000원이 아니라 405,050,000원

현재 최저매각가는 감정가 745,000,000원의 49%인 365,050,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 40,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득은 405,050,000원으로 올라갑니다. 감정가 대비 실질취득 비율은 54.4%로, 표시된 49%와 약 5.4%포인트 차이가 납니다.

유찰이 더 진행돼도 이재성 보증금 40,000,000원은 그대로 남기 때문에 표시 최저가가 낮아지는 만큼 실질취득 비율이 동일하게 내려가지는 않습니다. 현재 시세를 판단할 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 54.4%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 2019년 소유권 거래가 689,000,000원도 과거 거래일 뿐 현재 시세를 대신하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 365,050,000원 가정)

채권 합계 1,088,746,286원 중 채권자 배당은 359,139,300원, 미배당은 729,606,986원으로 계산됩니다. 이재성 보증금 40,000,000원은 배당금에 포함되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 하나은행 근저당 말소 기재와 배당표의 불일치는 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기남양주 남부경찰서 남서측 인근의 다산타임프라자 내 단위호로, 주변은 상업·업무용 부동산 중심의 상업지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 원활하고, 간선도로 접근성과 인근 대중교통시설까지의 거리를 고려할 때 교통상황은 대체로 무난합니다.
• 현황. 2층 201호 근린생활시설로 감정 당시 공실 상태입니다. 임대관계는 미상이며, 임차인 조사 내용과 현재 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 2필 일단의 장방형 평지로 근린생활시설 건물 부지로 이용 중이며, 토지면적은 970.1㎡, 공시지가는 6,106,000원/㎡입니다.
• 도로. 건물 동측·서측·북측으로 포장도로에 접하고, 토지는 중로각지 조건입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 중로2류에 접합니다. 상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등에도 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 근린생활시설이 현재 공실이고 실거래 비교값도 확인되지 않아, 임대수요·공실기간·적정 임대료를 조사하지 않으면 매각성과 수익성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 최저가 365,050,000원이 아니라 이재성 보증금 40,000,000원을 더한 405,050,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 이재성 임대차 원본. 임대차계약서, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부, 계약 갱신 및 보증금 반환 내역을 확인해 40,000,000원 인수 범위를 확정해야 합니다.
• 정건섭 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 중이면 명도 협의와 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
• 공실 여부 현장 확인. 감정평가의 공실 판단과 임차인 조사 2명이 충돌하므로, 영업 여부·출입 상태·간판·우편물·관리실 기록을 직접 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 원본 대조. 하나은행 근저당의 2024.04.01. 말소가 현재 등기에도 유지되는지, 배당표에 하나은행이 반영된 이유가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 권리이전 확인. 동부신용협동조합 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역과 현재 채권자·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 임대수익 조사. 현재 임대료 시세, 관리비, 부가세, 공실기간, 업종 제한과 신규 임차 수요를 조사해 실질취득 405,050,000원을 감당할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 부가가치세 처리 여부 등 배당표 밖 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 점유 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 4,000만원 인수와 서류 불일치

이 물건은 감정가 745,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 365,050,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 대항력 있는 이재성 보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득은 405,050,000원, 감정가의 54.4%가 됩니다. 표시 할인율만으로 판단해서는 안 되는 첫 번째 이유입니다.

두 번째 이유는 확인해야 할 모순이 많다는 점입니다. 감정평가상 현황은 공실인데 임차인 조사에는 실제 임차인 2명이 나타나고, 등기 흐름에는 하나은행 근저당 말소가 기재돼 있는데 배당표에는 하나은행이 선순위로 반영돼 있습니다. 실거래 비교값도 없어 405,050,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 낮은 최저가는 확인되지 않은 권리·점유·환금성 위험을 대신하지 않습니다. 이 사건은 입찰가를 먼저 정할 물건이 아니라, 임대차와 최신 등기·배당순위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.