창원지방법원 2025타경10169. 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1842-1 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다. 토지는 대지 340.0㎡, 완경사·부정형이고, 제시외 건물 1-1~1-5도 매각에 포함됩니다.
권리구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2022.12.08. 설정된 하나은행 근저당 110,000,000원이 말소기준이고, 2024년 이후 등기된 다수 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 모두 후순위입니다. 특히 2005년 설정된 김해농업협동조합 근저당 21,000,000원은 2017.03.22. 말소등기가 완료되어 선순위 인수권리로 남아 있지 않습니다. 이 사건의 실제 난도는 등기보다 토지 경계·도로 이용관계·점유 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1842-1 · 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡1길 40-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 / 건물 | 대 340.0㎡ · 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 제시외 건물 1-1~1-5 포함 |
| 소유자 | 이광범 (2022.10.08. 매매, 2022.12.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 200,524,800원 / 140,367,000원 (1회 유찰·감정가 70% 회차) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 583,560,696원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
| 용도지역 / 공시지가 | 보전관리지역 · 154,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2005년 김해농업협동조합 근저당은 하나은행 근저당보다 선순위였지만, 2017년 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 인수 여부를 판단할 때는 이미 소멸한 권리이며, 2022.12.08. 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 등기된 가압류 9건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 140,367,000원으로 감정가 200,524,800원의 70% 회차입니다. 매수인이 인수할 등기상 금액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 140,367,000원입니다. 그러나 인근 실거래나 중개 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,367,000원 | 0원 | 140,367,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,256,900원 | 0원 | 98,256,900원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 68,779,830원 | 0원 | 68,779,830원 |
토지 공시지가는 154,700원/㎡이고 면적은 340.0㎡이므로, 토지 공시지가를 단순 합산하면 52,598,000원입니다. 다만 이는 건물·제시외 건물·정원수의 가치와 실제 거래가격을 반영한 시세가 아니므로 입찰가 산정 기준으로 직접 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,765,138원 |
| 말소완료 · 김해농업협동조합 근저당 | 21,000,000원 | 0원 |
| 1. 말소기준 · 하나은행 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 후순위 가압류 9건 | 1,354,491,744원 | 27,601,862원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2017년 말소된 김해농업협동조합 근저당 21,000,000원은 활성 채권과 매수인 인수에서 제외했습니다. 하나은행 근저당은 집행비용 공제 후 전액 배당 가능한 구조이고, 잔여 매각대금은 후순위 가압류 채권자들에게 배당되는 형태입니다. 동일 순위 채권의 실제 배당비율, 조세채권, 집행비용 확정액 등에 따라 개별 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층입니다. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 목재인테리어 등으로 마감됐고 기본 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 주위환경. 밀양시 삼랑진읍 행곡리 일대로 주택·농경지·임야가 혼재하며, 주위환경과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지형상. 지목은 대, 면적은 340.0㎡이며 완경사·부정형입니다. 토지이용상황은 단독, 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됐습니다.
- 경계 위험. 인접필지와의 경계가 불분명해 정확한 위치와 점유 범위는 지적측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 이용상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.
- 진입로 확인. 지적도상 맹지이나 현황상 남서측과 북서측에 포장도로가 있습니다. 현황도로가 법적 도로인지, 타인 토지를 통과하는지, 계속 통행할 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 1-1~1-5는 매각에 포함되고 데크 등도 건물 평가에 포함됩니다. 이동과 해체가 쉬운 천막은 평가 및 매각가치에서 제외됐습니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없고 농촌 단독주택·토지의 개별성이 커, 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.06.08입니다. 입찰 전 매각 결과·변경·연기· 재매각 여부와 현재 최저가를 법원 공고에서 확인하세요.
- 임차인·점유자. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 지적측량. 인접필지와 경계가 불분명하므로 담장·건물·데크·정원수의 실제 위치가 본건 토지 안에 있는지 측량으로 확인하세요.
- 도로 권원. 지적도상 맹지와 현황 포장도로가 일치하지 않습니다. 도로 필지의 소유자, 지목, 통행승낙 또는 주위토지통행권 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 매각 포함 범위. 제시외 건물 1-1~1-5와 데크의 현황·면적·허가 여부를 확인하고, 평가에서 제외된 천막은 소유관계와 철거 책임을 점검하세요.
- 가격 상한. 감정가 70%를 시세 70%로 오해하지 말고, 삼랑진읍 행곡리 인근 단독주택과 토지 거래, 건물 상태, 수선비를 반영해 별도의 응찰 상한을 정하세요.
- 배당·세금. 당해세·법정기일 빠른 조세채권과 실제 집행비용은 배당을 바꿀 수 있습니다. 다만 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인 인수금이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지대장을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 현장은 보류”
이 물건은 등기상으로는 정리가 잘 되는 사건입니다. 2005년 근저당은 이미 말소됐고, 하나은행 근저당 이후 가압류는 모두 매각으로 소멸하므로 확인된 인수금은 0원입니다. 하지만 권리 안전성이 곧 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 토지 경계가 불분명하며 지적도상 맹지와 현황 포장도로 사이에 차이가 있습니다.
또한 현재 최저가 140,367,000원은 감정가의 70%라는 의미일 뿐, 시세보다 30% 저렴하다는 의미가 아닙니다. 거래 비교자료가 없는 농촌 단독주택·토지는 경계, 진입로, 건물 상태와 지역 매수수요를 확인해야 가격이 보입니다. 권리관계는 합격, 현장·도로·가격 검증은 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라, 실제 이용 가능한 토지 범위와 적정 매입가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.