의정부지방법원 2025타경2870. 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 1층 알134호입니다. 소유자 정병찬은 2024.07.05 신탁재산을 거래가 785,748,960원에 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 786,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 385,140,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대상은 현황 공실인 일반음식점 용도의 지원시설입니다. 주거용 부동산처럼 거래 표준화가 쉽지 않고 영업 가능성, 집객력, 관리비, 부가세 및 임대수익 조건에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2870 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층 알134호 |
| 등기 형태 | 집합건물 · 대지 |
| 공부상 용도 | 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점)) |
| 현황 / 임대관계 | 공실 · 임대관계 미상 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 정병찬 (2024.07.05 거래가 785,748,960원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 786,000,000원 / 385,140,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 558,144,263원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.04.05 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌지만, 2024.07.05 정병찬에게 소유권이 이전되면서 신탁등기도 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 등기된 서울보증보험·케이비국민카드·신용보증기금· 케이뱅크의 가압류와 국·남양주시의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다
소유자의 2024.07.05 취득 거래가액은 785,748,960원이고 감정가는 786,000,000원입니다. 분석 기준 회차의 최저가는 385,140,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시에는 269,598,000원, 188,718,600원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 385,140,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 269,598,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 188,718,600원 | 0원 |
인수액이 0원이므로 각 회차의 매수인 실질취득액은 매각가와 같습니다. 다만 일반음식점 용도의 공실 지원시설은 위치·가시성·유동인구·전용면적·관리비·임대료 조건에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 응찰가 판단은 감정가 할인율보다 현장 임대수요와 실제 매매·임대 호가, 수익률 검증을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,191,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 648,000,000원 | 378,948,040원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 194,011,481원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 364,273,953원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,681,862원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사한진 | 400,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 204,229,370원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 47,196,916원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 419,627,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,500,020,972원 중 채권자 예상배당은 378,948,040원, 미배당은 2,121,072,932원입니다. 국민은행도 신청채권액 558,144,263원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 다산한강중학교 남서측 인근이며, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지· 단독주택·학교·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 40m 내외, 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 공장 지원시설이면서 제2종근린생활시설인 일반음식점이고, 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 7층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화· 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 9,516㎡이고, 평지의 가로장방형 상업용 토지입니다. 개별공시지가는 4,891,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역 등도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층이라는 점은 접근성 측면의 장점이 될 수 있으나, 공실 지원시설은 영업수요와 임대수익이 확인되지 않으면 장기 공실과 재매각 지연 가능성을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리사무소 확인으로 실제 점유자·출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공장 지원시설이면서 일반음식점으로 등재된 구조입니다. 계획하는 영업이나 임대 업종이 건축물 용도와 관리규약에 맞는지 확인해야 합니다.
- 매매·임대수요 조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 동일 건물과 인근 지식산업센터 지원시설의 실제 매매가·임대료·공실 기간을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 수익률 검증. 예상 임대료에서 관리비·부가세·공실 기간·수선비를 반영해 순수익 기준 수익률을 계산해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 한진 근저당은 등기상 말소됐지만 예상배당 항목에 포함되어 있습니다. 배당요구종기·채권계산서·등기 말소 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선권. 국과 남양주시의 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 세금 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2024.07.05 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자들에게 2,121,072,932원의 미배당이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
그러나 투자 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 대상은 아파트가 아니라 공장 지원시설·제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다. 두 번 유찰되어 최저가가 감정가의 49%가 됐지만, 이 할인율만으로 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 임대수요·관리비·업종 제한·실제 거래가를 확인해 385,140,000원의 적정성을 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
