의정부지방법원 2025타경2870. 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 1층 알134호입니다. 집합건축물대장 전유부상 용도는 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이고, 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 소유자 정병찬은 2024.07.05 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했으며 거래가액은 785,748,960원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
그 뒤 서울보증보험, 케이비국민카드, 신용보증기금, 케이뱅크 등의 가압류와 국·남양주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당표상 현재 최저매각가 188,719,000원에서 집행비용 3,442,066원을 제외한 185,276,934원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당액이 없습니다. 중요한 점은 채권자 미배당액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아니라는 것입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2870 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층알134호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6 |
| 경매 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점)) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 중 1층 소재 |
| 소유자 | 정병찬 · 2024.07.05 소유권이전 · 거래가액 785,748,960원 |
| 감정가 / 최저가 | 786,000,000원 / 188,719,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 24.01% |
| 신청채권 / 청구금액 | 주식회사 국민은행 / 558,144,263원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 적고 있으나, 현황은 공실로 조사됐습니다. 말소기준은 2024.07.05 국민은행 근저당권이며, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.04.29 설정됐던 한진 근저당권 400,000,000원은 2025.10.17 해지로 이미 말소됐습니다.
② 유찰·가격 구조 — 감정가의 24.01%까지 내려온 현재 회차
감정가 786,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 188,719,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 5회 유찰 시 132,103,299원, 6회 유찰 시 92,472,309원으로 시뮬레이션돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 188,719,000원 | 185,276,934원 | 1,914,744,038원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 132,103,299원 | 129,453,853원 | 1,970,567,119원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 92,472,309원 | 90,407,807원 | 2,009,613,165원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가와 국민은행 배당액은 줄고 전체 채권 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 감정가 대비 할인률이 큰 것은 사실이지만, 감정가 대비 비율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,442,066원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 648,000,000원 | 185,276,934원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 194,011,481원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 364,273,953원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,681,862원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 204,229,370원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 47,196,916원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 419,627,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,100,020,972원 중 현재 예상배당은 185,276,934원이고, 미배당액은 1,914,744,038원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치인 3,442,066원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강중학교 남서측 인근이며, 주위에 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지·단독주택·학교·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설(일반음식점))이며, 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물 내 1층 소재이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 40m 내외, 북측 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 공시지가는 4,891,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.07.05 국민은행 근저당권이 기준권리이며 채권최고액은 648,000,000원입니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이므로 매각기일 전 실제 점유 상태가 그대로인지 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 용도 확인. 전유부상 용도는 공장 지원시설인 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 사용계획과 해당 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 압류·세금 배당 확인. 국·남양주시 압류가 존재하고 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 유찰 횟수와 가격 분리. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 수치는 감정가 대비 할인률일 뿐, 시장가격 대비 저가 여부를 직접 뜻하지 않습니다.
- 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 크다”와 “매수인이 떠안는다”는 다르다
이 사건에서 권리분석의 핵심은 단순합니다. 2024.07.05 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 188,719,000원에서 국민은행에 185,276,934원이 배당돼도 전체 채권에는 1,914,744,038원의 미배당이 남지만, 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 현재 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려와 있습니다. 그러나 현황이 공실이고 용도가 공장 지원시설·제2종근린생활시설 (일반음식점)이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다 현재 용도와 실제 이용가치를 어떤 가격에 평가하느냐에 있습니다.
