의정부지방법원 2025타경70774. 남양주시 다산동 성산타워플레이스1 제1층 106호를 포함한 물건으로, 감정평가상 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 감정가는 1,322,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 453,446,000원입니다. 말소기준은 2018.07.31 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,320,000,000원이며, 그 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 입찰 전에 더 세밀하게 볼 부분은 현황과 가격입니다. 감정평가와 매각물건명세서상 목록1·2는 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용되고 있으나, 건축물 현황도면으로 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 또한 현재 가격은 감정가 대비 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료를 근거로 하지 않은 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70774 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6030-2 성산타워플레이스1 제1층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 / 지상5층 · 제1층 제106호 외 1개호 |
| 사용승인일 | 2018.05.11 |
| 소유자 | 방미라 |
| 감정가 / 최저가 | 1,322,000,000원 / 453,446,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,145,797,368원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1,2 일체 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없으므로 임차보증금 인수액은 0원입니다. 등기상 말소기준은 2018.07.31 하나은행 근저당권이고, 이후의 주식회사에스더블유디앤씨 근저당, 안태성 근저당, 오케이저축은행·서울보증보험 가압류, 남양주시·하남시 압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’ 단정은 금지
현재 최저매각가는 453,446,000원으로 감정가 1,322,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 감정가와 최저가의 차이는 유찰 결과일 뿐, 실제 시장가보다 얼마나 낮은지를 직접 보여주는 근거는 아닙니다. 따라서 이 사건은 현재 최저가만 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 453,446,000원 | 2,105,084,732원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 317,412,200원 | 2,239,427,843원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 222,188,540원 | 2,333,318,372원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 453,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,934,460원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,320,000,000원 | 446,511,540원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사에스더블유디앤씨 | 643,200,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 안태성 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 63,396,272원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,934,460원을 제외한 446,511,540원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않는 시나리오입니다. 전체 채권 미배당액은 2,105,084,732원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 현황 — 목록1·2가 벽체 없이 일체 이용
매각물건명세서와 감정평가 내용에서 가장 중요한 현황 포인트입니다. 목록1,2는 현재 일체로 벽체 구분 없이 이용 중이며, 건축물 현황도면에 따라 각 구분건물의 위치와 면적은 특정 가능한 것으로 조사됐습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주다산중학교 서측 인근으로 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급학교가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 근거리에 지하철 8호선 다산역, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며 외벽은 석재 붙임, 내부는 인테리어·타일·데코타일 마감 등입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 토지면적은 1,010.8㎡, 공시지가는 4,049,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로3류(폭 25m~30m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 토지는 정방형·평지로 조사됐습니다.
- 건축물. 사용승인일은 2018.05.11이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.07.31 하나은행 근저당권이 기준이며 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기부에서 재확인합니다.
- 일체 이용 현황 확인. 목록1·2가 벽체 구분 없이 사용 중이므로 건축물 현황도면과 실제 경계를 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 해당 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 인수는 0원이므로 반복 유찰의 원인이 가격, 상가 수요, 현황, 일체 이용 구조 중 어디에 있는지 확인합니다.
- 토지·규제 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역 등 토지이용 제한을 실제 이용계획과 함께 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현황은 따로 봐야 한다
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 이미 3회 유찰된 근린생활시설이고, 목록1·2가 벽체 없이 일체로 이용 중이라는 물리적 현황이 있습니다. 현재 최저가 453,446,000원은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 그 비율만으로 시장가격 대비 저평가라고 결론 내릴 근거는 아닙니다. 권리 인수는 낮은 위험, 가격·현황 확인은 높은 중요도. 이 물건은 그 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
