의정부지방법원 2025타경71243. 남양주시 진접읍 장현리 소재 다세대 물건으로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 건물 구조 설명에는 제2층 201호 외 13세대라고 되어 있습니다. 감정가는 4,633,000,000원이고 현재 최저매각가는 2,270,170,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준까지 내려온 상태입니다.
표면만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단을 단순한 할인율 하나로 끝내면 안 됩니다. 확인된 최근 실거래는 2024.12 거래된 전용 76.41㎡, 4층 385,000,000원 한 건이고, 시세 자료의 대상 면적은 71.76㎡입니다. 반면 경매는 201호 외 13세대를 묶은 일괄매각이므로 단일 호실 가격과 전체 일괄매각 총액의 직접 비교에는 구조적인 한계가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 392-11 주건축물제1동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진접읍 봉현로 72-42 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사티움건설 |
| 감정가 / 최저가 | 4,633,000,000원 / 2,270,170,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 2,731,899,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제2층 201호 외 13세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산이지만 등기 흐름은 재확인 필요
현재 확인된 임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
제공된 권리 산정에서는 2025.02.17 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정을 기준으로, 이후 신용보증기금 가압류, 정재영 가압류, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다.
② 가격 비교 — 589.7%라는 숫자를 그대로 해석하면 안 된다
확인된 최근 실거래 표본은 티움아트빌의 2024.12 거래 한 건입니다. 전용 76.41㎡, 4층, 거래금액은 385,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 표본이 한 건이므로 동일하게 385,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 76.41㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.76㎡ 대상 | 1건 | 385,000,000원 |
데이터상 현재 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 589.7%입니다. 수치만 보면 최저가가 최근 시세를 크게 웃도는 것처럼 보입니다. 하지만 경매 대상은 201호 외 13세대의 일괄매각 총액이고 실거래는 개별 호실 한 건이므로, 이 589.7%를 그대로 “시세 대비 고평가”라고 해석하는 것도 정확하지 않습니다. 반대로 감정가의 49%라는 이유만으로 “싸다”고 판단하는 것도 같은 이유로 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,270,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,101,700원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 382,200,000원 | 382,200,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 정재영 | 39,300,000원 | 39,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,823,568,300원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 추정된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다. 현재 계산상 채권자 총 청구 421,500,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,270,170,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,589,119,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,112,383,300원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 3회 유찰 시 소유자 잔여는 1,149,327,810원, 4회 유찰 시에는 677,359,467원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자 배당 0원 표시와 근저당 기록의 관계가 해소되지 않은 상태이므로, 이 숫자만으로 배당 안정성을 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장현초등학교 서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 기본 급배수·위생·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 732.0㎡, 지목 대, 사다리형이며 연립 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 676,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이 확인되며 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역 등 관련 지정이 함께 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 티움아트빌은 16세대, 사용승인일은 2023.07.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 201호 외 13세대가 함께 매각되는 구조이므로 각 호실의 면적·현황·점유관계를 개별적으로 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 현장 점유와 전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 상태 확인. 2023.08.25 근저당은 말소로 표시되지만 2025.07.16 근저당권 이전 등기가 존재합니다. 최신 등기사항전부증명서에서 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 신청채권 대조. 신청채권자 청구액 2,731,899,577원이 예상배당에서 0원으로 표시되는 이유를 경매기록과 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 국 및 국민건강보험공단의 압류가 존재하므로 조세·공과금 관련 우선채권 여부를 원본 배당자료와 대조해야 합니다.
- 시세 단위 맞추기. 단일 호실 385,000,000원 실거래와 일괄매각 총액을 직접 비교하지 말고, 매각 대상 각 호실의 개별 가치를 합산해 판단해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘비교 단위와 권리 정합성’
이 사건은 감정가 4,633,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 2,270,170,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액도 계산상 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론내리기에는 확인해야 할 부분이 분명합니다.
첫째, 경매는 201호 외 13세대 일괄매각인데 시세 표본은 개별 호실 한 건입니다. 따라서 감정가 49%라는 할인율도, 최근 시세 대비 589.7%라는 비율도 각각 단독으로는 가격 판단의 결정적 근거가 되기 어렵습니다. 둘째, 감정평가상 임대관계 미상입니다. 셋째, 2023년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전 등기가 함께 존재하고, 신청채권자 2,731,899,577원의 예상배당이 0원으로 표시됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 “2회 유찰”이 아니라 일괄매각 대상 전체의 개별 가치와 점유관계, 그리고 근저당·신청채권의 실제 현재 상태를 원본에서 맞춰보는 것입니다. 권리 계산상 인수는 0원이지만, 원본 대조 전에는 가격 메리트와 배당 안전성을 확정하지 않는 편이 타당합니다.
