광주지방법원 2024타경3849. 무안군 삼향읍 임성리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 요양병원인 남악정다운요양병원, 단독주택, 창고, 저온창고가 섞여 있는 복합 물건입니다. 현재 최저가는 5,427,624,000원으로 감정가 대비 35.84%까지 내려왔고 신청채권자의 청구액은 8,172,020,709원입니다.
표면적인 가격 하락폭은 크지만, 아파트처럼 실거래 비교만으로 적정가를 판단하기 어려운 물건입니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 하락률만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 여러 토지와 요양병원·주택·창고가 함께 묶인 일괄매각이고, 일부 지목·용도지역·접근 조건도 서로 달라 환금성과 권리관계를 개별 목록별로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3849 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 405 |
| 등기 건물 | 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 407-1 · 전라남도 무안군 삼향읍 삼일로 13-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 요양병원(남악정다운요양병원) · 단독주택 · 창고 · 저온창고 |
| 소유자 | 문선화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 15,144,039,700원 / 5,427,624,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 35.84% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 8,172,020,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당을 먼저 봐야 한다
권리분석의 중심은 2022.10.21. 우리은행 근저당 7,400,400,000원입니다. 이 권리는 말소기준으로 표시돼 있고, 그 뒤의 우리은행 근저당 600,000,000원과 1,800,000,000원, 2024.09.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2018.01.09. 신한은행 근저당 1,800,000,000원은 2022.10.24. 말소등기가 이루어진 것으로 나타납니다. 현재 등기상 후순위로 남아 있는 우리은행 권리들은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸 표시되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 35.84%지만 시세 비교는 불가능
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 5,427,624,000원입니다. 회차 시나리오상 현재 가격은 감정가의 35.84%이고, 5회 유찰 시 4,342,099,200원, 6회 유찰 시 3,473,679,360원으로 내려가는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 5,427,624,000원 | 5,370,947,760원 | 4,549,452,240원 |
| 5회 유찰 시 | 4,342,099,200원 | 4,296,278,208원 | 5,624,121,792원 |
| 6회 유찰 시 | 3,473,679,360원 | 3,436,542,566원 | 6,483,857,434원 |
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 35.84%라는 숫자 자체는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 요양병원·주택·창고·토지가 함께 묶인 복합 자산은 개별 건물 상태, 토지별 이용제한, 운영수익과 명도·활용 가능성까지 확인해야 적정가를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,427,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 56,676,240원 |
| 을구 1번 근저당 · 삼향농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,400,400,000원 | 5,250,947,760원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,920,400,000원 중 5,370,947,760원이 배당되고 4,549,452,240원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대안동마을회관 남동측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재한 지방도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남측 임성로를 통해 타 지역으로 이동할 수 있습니다.
- 이용상태. 기호 2는 남악정다운요양병원, 기호 14와 15-1은 단독주택, 기호 15-2는 창고, 기호 16은 저온창고로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 6,880.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 포함하며 농업진흥구역·준보전산지·가축사육제한구역·보전관리지역·농림지역과의 저촉·접함 관계가 있습니다.
- 공시지가. 252,400원/㎡입니다.
- 건물. 요양병원 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층, 사용승인일 2017.07.14입니다.
- 설비. 요양병원에는 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 시스템에어컨, 수전설비 950kW 등이 구비되어 있습니다.
⑤ 매각조건·현장 체크
- 일괄매각. 토지와 건물 등 여러 목록을 함께 매각합니다.
- 매각 제외. 일부 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 매각 포함. 수목과 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ, ㅈ, ㅊ, ㅋ, ㅌ은 매각에 포함됩니다.
- 접근성. 목록 7은 지적도상 맹지이나 인접한 본건 토지를 통해 접근 가능합니다.
- 지상 시설. 목록 10 일부 지상에는 전봇대가 있습니다.
- 선순위 근저당. 2017.12.20. 삼향농업협동조합 120,000,000원의 실제 소멸·인수 여부를 원본에서 최우선 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정상 요양병원·주택·창고로 사용 중인 복합 물건이므로 실제 운영·점유 주체와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다. 토지와 각 건물의 개별 가치·활용성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “36% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 환금성
이 사건은 감정가 15,144,039,700원에서 4회 유찰돼 5,427,624,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 검증할 근거가 부족하고, 요양병원·단독주택·창고·저온창고·토지가 한꺼번에 묶인 저환금성 복합자산입니다.
무엇보다 2017년 삼향농업협동조합 근저당 120,000,000원이 한쪽에서는 매수인 인수 권리로 표시되고, 다른 쪽에서는 배당으로 소진돼 인수 0원으로 계산되는 상충이 있습니다. 이 권리의 실제 처리와 각 목록의 현황을 원본에서 확인하기 전에는 단순히 “4회 유찰된 저가 물건”으로 접근하기 어렵습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저이고, 그다음이 개별 자산의 환금성 검증입니다.
