12,471,000원
의정부지방법원 2025타경71399. 남양주시 화도읍 묵현리 504, 진산그랜드빌라 B동 102호로 확인되는 물건입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등의 구조입니다. 현재 소유자는 김지연이고, 2021.02.26. 매매로 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 106,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 12,471,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 김송의는 2022.07.01. 전입, 2022.06.20. 확정일자, 보증금 110,000,000원을 가진 임차권자이고, 말소기준권리인 2022.07.18. 압류보다 앞섭니다. 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 부족액을 매수인이 인수할 수 있으므로, 낙찰가만 가지고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71399 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 504 1층 102호 · 도로명 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로 66-38 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 알.씨조 평스라브지붕 4층 중 제1층 102호 · 사용승인 1996.06.14 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.02.26. 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 12,471,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김송의 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 현재 계산된 말소기준은 2022.07.18. 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세·서울특별시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김송의는 전입일 2022.07.01., 확정일자 2022.06.20.으로 말소기준보다 앞서고, 2024.11.27. 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김송의 | 2022.07.01 / 2022.06.20 | 110,000,000원 | 대항력 우선변제 미배당 인수 가능 |
| 유성민 | 2022.07.01 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
표면 최저가는 12,471,000원으로 최근 12개월 거래금액의 9.2% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 김송의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 이 비율은 실질적인 취득원가를 보여주지 못합니다. 현 회차에서 김송의에게 예상되는 배당은 11,846,522원이고, 미배당 98,153,478원은 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 김송의 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 12,471,000원 | 98,153,478원 | 알려진 실질취득은 약 110,000,000원 수준 |
| 7회 유찰 시 | 8,729,700원 | 101,827,435원 | 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가 |
| 8회 유찰 시 | 6,110,790원 | 104,399,204원 | 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않음 |
즉 김송의에 관한 한, 유찰이 더 진행돼 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. “최저가가 더 내려가면 실질취득도 같은 폭으로 싸진다”는 구조가 아닙니다. 여기에 유성민의 보증금이 별도로 존재하고 대항력이 인정된다면 실제 총부담은 알려진 약 110,000,000원을 넘어설 수도 있습니다.
시세자료는 진산그랜드빌라(B동) 거래 4건으로, 대상 전용면적은 57.12㎡이나 거래사례는 63.96㎡~70.29㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 참고선으로 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 한 건, 135,000,000원이고, 전체 4건 평균은 122,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래보다 14.7% 높은 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.24㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 63.96㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2022.11 | 70.29㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 69.24㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 122,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 12,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 624,478원 |
| 1. 임차인 김송의 보증금 | 110,000,000원 | 11,846,522원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,091,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김송의 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산상 김송의 보증금 부족분 98,153,478원이 매수인 인수 가능액입니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천마초등학교 북서측 인근. 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하고 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 918.0㎡, 공시지가 660,600원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규모·거래. 진산그랜드빌라(B동) 19세대, 1996.06.14. 준공. 확인된 거래는 4건이며 대상면적과 거래사례 면적은 일치하지 않습니다.
- 경매 이력. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 매각가 12,471,000원과 김송의 미배당 인수 가능액 98,153,478원을 함께 봐야 합니다.
- 유성민 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 별도 인수위험이 남아 있습니다.
- 김송의 관계인 여부 검증. 임차권자이자 강제경매 채권자로 확인되므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 채권원인을 서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 시흥세무서·울산세무서·서울특별시 압류가 확인되므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래는 63.96㎡~70.29㎡이고 대상은 57.12㎡로 면적이 맞지 않아 135,000,000원을 그대로 대상 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 현황 확인. 외벽에 ‘B동’ 표시가 있는 것으로 조사됐으며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·임대차 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “12,471,000원 낙찰”이 곧 “12,471,000원 취득”은 아니다
이 물건은 6회 유찰돼 감정가 106,000,000원에서 최저가 12,471,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김송의의 보증금은 110,000,000원이고, 현 회차 배당에서 부족한 98,153,478원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 더 유찰돼 매각가가 8,729,700원, 6,110,790원으로 내려가도 김송의의 인수액은 각각 101,827,435원, 104,399,204원으로 늘어납니다. 김송의에 관한 실질취득은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
최근 거래 135,000,000원과 비교하면 알려진 약 110,000,000원의 부담이 낮아 보일 여지는 있지만, 대상 전용 57.12㎡와 거래사례 면적이 일치하지 않고, 유성민의 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라 김송의 외 추가 인수액이 있는지 확정하고, 그 총액을 실제 비교 가능한 시세와 대조하는 것입니다.
