의정부지방법원 2025타경71415. 남양주시 와부읍 도곡리 도심더팰리스 1동 304호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가 274,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 22,565,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격 하락 폭만 보면 눈길이 가는 물건이지만, 권리분석의 출발점은 낙찰가가 아니라 매수인이 실제로 부담할 총액입니다.
말소기준권리는 2022년 4월 5일 접수된 김수익의 가압류입니다. 그보다 먼저 육현수가 2020년 9월 22일, 나영범이 2021년 7월 19일 전입했습니다. 두 사람 모두 대항력이 있는 것으로 기재되어 있으며, 나영범의 임차권등기는 매각물건명세서에 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
최저가가 낮아진 이유를 권리분석과 분리해서 해석할 수 없는 사건입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가보다 싸다는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1042-1 도심더팰리스주건축물 제1동 제3층 제304호 도로명주소: 경기도 남양주시 와부읍 덕소로 242-15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 중 3층 · 사용승인 2018.10.12 |
| 소유자 | 최상권 (단독소유) |
| 감정가 | 274,000,000원 |
| 최저매각가 | 22,565,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 나영범 / 274,787,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2022.04.05 · 갑구 9번 가압류 · 김수익 · 94,761,643원 |
| 매수인 인수 추정 | 248,241,170원 (제시된 배당 시나리오 기준) |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
갑구 9번 가압류 이후 접수된 국세 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 선순위 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환 부담은 등기상 압류가 말소되는 문제와 별개입니다.
기존 평내새마을금고 근저당권 2,730,000,000원은 2019.09.09 말소되었고, 백영수 근저당권 240,000,000원도 2023.07.18 말소되었습니다. 과거 등기된 근저당 채권최고액을 현재 인수채무에 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 이 사건의 본질
보증금이 확인되는 개인 임차인은 육현수와 나영범 2명입니다. 농협은행도 별도 권리 신고 내역에 나타나지만, 보증금은 0원으로 기재되어 있고 나영범과 전입일·확정일자가 같습니다. 독립 임대차인지, 보증금 관련 권리 신고인지 확인이 필요합니다. 농협은행을 별도의 보증금 260,000,000원을 가진 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 육현수 점유 부분 미상 |
전입 2020.09.22 확정일자 미상 |
10,000,000원 월세 800,000원 |
대항력 있음
우선변제 미확인
인수 위험 예상배당 0원 · 보증금 전액 인수 추정 |
| 나영범 부동산 전부 · 주거 |
전입 2021.07.19 확정 2021.05.27 임차권등기 2024.05.20 |
260,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
잔액 인수 예상배당 21,758,830원 예상 인수 238,241,170원 |
| 농협은행 별도 신고 내역 |
전입 2021.07.19 확정 2021.05.27 배당요구 2025.05.15 |
0원 기재 |
대항력 있음 기재
우선변제 있음 기재
독립 권리 확인 필요 나영범과 동일한 전입·확정일자. 별도 보증금 합산 없음. |
③ 실질취득 — 2,256만원 낙찰이 2,256만원 취득은 아니다
제시된 배당표는 현재 최저매각가인 22,565,000원에 낙찰되는 경우를 가정합니다. 집행비용을 먼저 공제하고 나영범에게 잔액을 배당한 뒤, 미배당 보증금과 육현수의 보증금을 인수하는 구조입니다.
+ 나영범 미배당 보증금 238,241,170원
+ 육현수 보증금 10,000,000원
= 270,806,170원
두 임차보증금의 독립적 유효성과 제시된 배당 순서가 인정된다는 전제의 추정액입니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도이며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
나영범의 보증금 260,000,000원이 낙찰가를 크게 초과하기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당액도 줄고 매수인의 보증금 인수액은 늘어나는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 추가로 내려간다고 실질취득액까지 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.
여기에 육현수의 별도 인수 추정액 10,000,000원이 더해집니다. 현재 회차 기준 실질취득 추정액 270,806,170원은 감정가와 가까운 수준이지만, 감정가는 실거래 시세가 아닙니다. 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,565,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 806,170원 |
| 1. 임차인 나영범 보증금 우선변제 |
260,000,000원 | 21,758,830원 |
| 인수 · 임차인 육현수 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 김수익 | 94,761,643원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 나영범 | 274,787,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정 배당표 기준입니다. 나영범의 경매신청 청구액과 임차보증금 사이의 중복 관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 관련 선순위 배당이 발생하면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어날 가능성이 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 22,565,000원 | 248,241,170원 | 270,806,170원 |
| 8회 유찰 시 | 15,795,499원 | 254,888,820원 | 270,684,319원 |
| 9회 유찰 시 | 11,056,849원 | 259,542,174원 | 270,599,023원 |
제시된 시나리오에서 낙찰가는 회차가 진행될수록 낮아지지만, 인수액은 반대로 증가합니다. 매수인 부담의 중심이 낙찰대금에서 임차보증금 인수로 옮겨가기 때문입니다. 회차별 실질취득액의 소폭 차이는 배당·집행비용 추정치의 차이와 함께 해석해야 합니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
감정가 274,000,000원과 현재 최저가 22,565,000원 사이에는 큰 차이가 있습니다. 하지만 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득액이어야 합니다.
현재 회차 실질취득 추정액은 270,806,170원입니다. 반면 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지, 감정가가 현재 시세를 반영하는지 판단할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 와부읍 도곡리 도곡초등학교 동측 인근입니다. 아파트·다세대주택·학교·농경지·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 경의중앙선 도심역이 소재하며, 감정평가상 교통 여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2018.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 13층 중 3층 304호입니다. 위생·소방·승강기·방송·전기설비와 주차시설이 기재되어 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트 실거래가나 일반 아파트 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 토지. 준주거지역에 속하며, 토지면적은 934.0㎡, 공시지가는 2,415,000원/㎡입니다. 남서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·상대보호구역·배출시설설치제한지역· 공장설립제한지역 등 토지이용상 제한이 기재되어 있습니다. 해당 제한의 구체적인 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 내부 상태와 현재 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔이며 7회 유찰된 물건입니다. 유찰 원인을 가격·권리·점유·실제 수요 측면에서 확인해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 재매각 가능성과 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 현재 최저가 22,565,000원이 아닌 예상 총취득액 270,806,170원을 중심으로 최근 실거래와 매물가격을 비교해야 합니다.
- 나영범 임차권 원본 확인. 보증금 260,000,000원의 실제 지급 여부, 현재 잔액, 임차권등기의 효력, 배당 결과 및 미배당액의 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 육현수 점유 및 임대차 확인. 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원의 계약 원본과 실제 점유 부분을 확인해야 합니다. 나영범의 부동산 전부 임차 주장과 양립하는지도 검토해야 합니다.
- 농협은행 신고 관계 확인. 나영범과 전입일·확정일자가 동일한 농협은행 신고가 독립 임대차인지, 채권 관련 신고인지 확인해야 합니다. 근거 없이 별도 보증금을 중복 계산하거나 확인되지 않은 승계·대위 관계를 확정해서는 안 됩니다.
- 신청채권 중복 확인. 신청채권자 나영범의 청구액 274,787,945원과 임차보증금 260,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 청구액 전체를 별도 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
- 세금 및 배당 순위 확인. 국세·지방세 압류와 관련된 실제 체납세액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 세금 우선배당이 발생하면 임차인 미배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 일정 확인. 매각기일 2026.09.30의 진행 여부와 추가 유찰 시 최저가를 법원 매각공고로 확인해야 합니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수 부담은 그대로 남거나 늘어날 수 있습니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 보증금 반환과 명도의 관계, 관리비 체납액 및 공용부분 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 임대차계약서·배당요구 및 채권 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 취득원가는 낮지 않다”
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 22,565,000원이 아닙니다. 매수인 인수 추정액 248,241,170원과 이를 더한 실질취득액 270,806,170원입니다.
나영범의 선순위 임차보증금 260,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. 육현수의 보증금 10,000,000원도 별도 인수 위험으로 계산되어 있으며, 두 임차인의 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다. 농협은행의 신고와 신청채권의 중복 관계 역시 최종 확인 대상입니다.
추가 유찰 시 최저가는 더 낮아질 수 있지만, 그만큼 임차보증금 인수액이 증가하여 총취득비용은 크게 줄지 않는 구조입니다. 시장가격과의 비교 자료도 확보되지 않았습니다.
결론은 최저가 할인율에 현혹되지 말고, 선순위 임차보증금의 실제 인수 범위를 확정한 뒤 실질취득액 기준으로 가격을 검증해야 한다는 것입니다. 현재 확인된 내용만으로는 저가 매수 기회라고 평가할 근거가 부족합니다.
