의정부지방법원 2025타경71415. 남양주시 와부읍 도곡리 도심더팰리스 1동 3층 304호, 공부상 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 2.74억원짜리를 4,605만원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서에는 전입일이 말소기준보다 빠른 임차권자 나영범의 보증금 260,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차에서 나영범에게 예상되는 배당은 44,822,082원에 불과하고, 부족분 215,177,918원이 매수인에게 넘어옵니다. 여기에 전입일이 더 빠른 육현수의 보증금 10,000,000원도 우선변제권이 확인되지 않아 전액 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가가 내려가도 인수액이 커져, 알려진 범위의 총 취득부담은 약 2.71억원으로 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 1042-1 도심더팰리스주건축물 제1동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 13층 내 3층 |
| 소유자 | 최상권 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 46,051,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나영범 / 274,787,945원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인일 | 2018.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금이 핵심
등기상 현재 말소기준은 2022.04.05. 김수익 가압류 94,761,643원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 평내새마을금고 근저당, 송천건업 가압류, 연인옥 가처분과 백영수 근저당은 각각 말소등기가 존재합니다. 말소기준 이후의 김수익 가압류, 국세 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 자체가 소멸한다고 임차보증금 반환책임까지 사라지는 것은 아닙니다. 육현수는 2020.09.22., 나영범은 2021.07.19. 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 나영범의 임차권등기는 2024년에 접수됐지만, 기초가 되는 전입일과 확정일자는 각각 2021.07.19.와 2021.05.27.입니다. 배당에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차·배당요구 현황
| 신고자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 육현수 점유 부분 미상 | 2020.09.22 / 미상 | 10,000,000원 월 800,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 10,000,000원 |
| 나영범 부동산 전부 · 임차권등기 | 2021.07.19 / 2021.05.27 | 260,000,000원 차임 없음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 215,177,918원 |
| 농협은행 2025.05.15 배당요구 | 2021.07.19 / 2021.05.27 | 보증금 미상 차임 없음 | 대항력 표시 有 우선변제 有 승계 범위 미상 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만 떨어질 뿐, 미배당 보증금 인수액이 그만큼 늘어납니다. 이 사건도 현재 회차에서 알려진 실질취득액은 271,228,918원, 6회 유찰 가정은 270,980,243원, 7회 유찰 가정은 270,806,170원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 46,051,000원 | 225,177,918원 | 271,228,918원 |
| 6회 유찰 시 | 32,235,699원 | 238,744,544원 | 270,980,243원 |
| 7회 유찰 시 | 22,564,989원 | 248,241,181원 | 270,806,170원 |
최저가는 현재 4,605만원에서 6회 유찰 시 3,223만원, 7회 유찰 시 2,256만원으로 내려가지만 실질취득액은 약 2.71억원에서 거의 움직이지 않습니다. 현재 실질취득액과 감정가의 차이는 2,771,082원에 불과합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,228,918원 |
| 1. 임차인 나영범 보증금 | 260,000,000원 | 44,822,082원 |
| 인수 · 나영범 미배당 보증금 | 215,177,918원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 육현수 보증금 | 10,000,000원 | 매수인 인수 |
| 2. 평내새마을금고 근저당 | 2,730,000,000원 | 0원 |
| 3. 송천건업 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 백영수 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 김수익 가압류 | 94,761,643원 | 0원 |
| 6. 나영범 신청채권 | 274,787,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용과 나영범 임차보증금 일부로 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 평내새마을금고 근저당, 송천건업 가압류와 백영수 근저당은 별도 말소등기 이력이 있으므로 실제 배당권리 여부를 배당요구종기 내 제출된 채권계산서 및 등기 원본과 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물의 3층 304호입니다. 사용승인일은 2018.10.12입니다.
- 입지. 도곡초등학교 동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 학교, 농경지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 북서측 근거리에 경의중앙선 도심역이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 도로·토지. 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고, 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 주상용 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 2,415,000원/㎡입니다. 성장관리권역, 공장설립제한지역, 상대보호구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 환금성 신호. 오피스텔이라는 용도에 더해 5회 유찰된 사실은 현재 조건에서 응찰 수요가 충분하지 않았다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 나영범 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록, 확정일자와 임차권등기명령 사건기록을 대조하세요.
- 육현수 점유 범위 확인. 점유 부분과 사용 용도가 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 현장 점유와 실제 계약관계를 조사해야 합니다.
- 농협은행 배당요구 확인. 나영범과 동일한 전입일·확정일자가 기재된 경위, 채권 양도·대위 여부, 보증금 액수와 중복신고 여부를 확인하세요.
- 신청채권 관계 확인. 신청채권자와 임차권자의 이름이 동일합니다. 274,787,945원 청구채권과 260,000,000원 임차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 말소 이력 대조. 과거 근저당·가압류·가처분에는 말소등기가 존재합니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 실제 인수 권리를 다시 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 이력 4건이 있으며 일부는 말소됐습니다. 당해세에 해당하면 배당금이 먼저 차감될 수 있습니다.
- 취득원가 상한 설정 금지. 농협은행 관련 금액이 확정되기 전에는 271,228,918원을 최종 원가로 보고 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “4,605만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건은 다섯 번 유찰돼 최저가가 감정가의 16.8%까지 내려왔습니다. 그러나 알려진 임차보증금 인수액만 225,177,918원이고, 이를 더한 실질취득액은 271,228,918원입니다. 감정가 274,000,000원과의 차이는 2,771,082원에 불과합니다.
6회, 7회로 더 유찰돼도 실질취득액은 약 2.71억원에서 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 나영범의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 여기에 육현수의 선순위 점유와 농협은행의 미상 배당요구까지 남아 있습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 취득원가는 낮지 않고, 권리관계도 확정되지 않았습니다. 관계 문건으로 임차보증금 중복과 승계 범위를 해소하기 전에는 입찰을 보류할 사안입니다.