* 매각물건명세서의 배당 추정에 따른 인수액은 54,038,600원입니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 해당 공사의 미배당 보증금 반환청구권은 포기 조건이며, 그 범위의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 등기상 임차권자는 김성은으로 기재되어 있어, 확약이 김성은의 잔여 임차권까지 해소하는지는 별도 확인이 필요합니다.
의정부지방법원 2025타경71440. 경기도 구리시 수택동 구리더케이타워 9층 901호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 물건은 주거용 임차권등기가 존재하며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건입니다.
감정가는 157,000,000원, 현재 최저매각가는 109,900,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 임차인의 보증금이 최저가보다 많다는 점이 핵심입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 본건은 여기에 보증기관의 대항력 포기 확약이 존재하므로 확약의 효력이 어느 권리자에게까지 미치는지를 먼저 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 9층 901호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 안골로97번길 17-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 15층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 이경희 · 2021.03.05. 소유권이전 · 거래가액 161,600,000원 |
| 감정가 | 157,000,000원 |
| 최저매각가 | 109,900,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.31. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 등기상 임차권자 | 김성은 · 임차보증금 161,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.03.31. 강제경매개시결정입니다. 그런데 김성은의 임차권등기는 2023.06.29. 접수되었으므로 말소기준권리보다 앞섭니다. 최초 임차권등기는 이미 말소되었지만, 이후 설정된 을구 2번 임차권은 남아 있으며 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다.
임차인은 2021.03.05. 전입 및 점유를 개시했고, 확정일자는 2021.02.08.입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 확인되며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 일반적인 권리 구조에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약은 별도 검토
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
김성은 을구 2번 임차권자 |
건물 전부 161,600,000원 |
전입 2021.03.05. 확정 2021.02.08. 배당요구 2023.06.29. |
대항력 있음
우선변제 있음
미배당 인수 가능
보증기관 확약 적용 여부 확인 |
실제 임차인은 김성은 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 김성은과 별개의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증기관의 청구액과 임차보증금이 모두 161,600,000원이라는 이유로 보증금을 중복 합산해서도 안 됩니다.
따라서 확약 대상인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권은 확약 조건에 따라 실질 인수 0원*으로 구분합니다. 확약이 유효하게 적용되는 해당 권리를 일반적인 인수형 보증금처럼 그대로 매수인 부담에 더해서는 안 됩니다.
두 권리자 사이의 보증금 반환채권 승계관계와 확약의 적용 범위가 확인되어야 김성은 명의 임차권의 미배당액까지 해소된다고 결론 내릴 수 있습니다.
확약이 김성은의 잔여 권리까지 포함하지 않는다면 54,038,600원의 인수위험이 남습니다. 반대로 해당 임차권까지 적법하게 말소되고 미배당 반환청구권이 포기되는 것이 확인된다면, 그 범위의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 70% 최저가와 실질취득액은 다르다
감정가는 157,000,000원이고 현재 최저매각가는 109,900,000원입니다. 최저가는 감정가의 70%이지만, 임차보증금은 161,600,000원으로 최저매각가를 초과합니다. 확약 밖 임차권을 인수하는 상황이라면 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 실질취득액으로 가격을 판단해야 합니다.
| 가격 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 157,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 109,900,000원 | 감정가 70% |
| 임차보증금 | 161,600,000원 | 김성은 · 실제 임차인 1명 |
| 미배당 인수 추정 | 54,038,600원 | 확약 밖 임차권이 남는 경우 |
| 실질취득 추정 | 163,938,600원 | 최저가 + 미배당 인수액 |
| 보증기관 확약분 | 실질 인수 0원* | 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건 |
확약이 적용되지 않는 대항력 임차권의 일반적인 인수 구조에서는 최저가 109,900,000원에 미배당 추정액 54,038,600원을 더한 163,938,600원이 실질취득 부담입니다. 집행비용을 반영한 추정이어서 보증금 161,600,000원을 다소 웃돕니다.
따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 확약이 김성은 명의의 임차권까지 해소하는 것으로 확인된다면 인수액을 제외한 낙찰대금 기준으로 다시 판단할 수 있습니다. 다만 그 경우에도 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트가 입증된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,338,600원 |
| 1. 임차인 김성은 · 우선변제 | 161,600,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권자 | 161,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 54,038,600원 |
매각대금 109,900,000원에서 집행비용 2,338,600원과 임차인 우선배당 107,561,400원을 반영한 추정입니다. 소유자 잔여액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액은 임차보증금과 동일한 금액이지만 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
다만 김성은 명의의 존속 임차권이 확약 범위 밖에 있다면 그 권리의 미배당 인수위험은 별도로 남습니다. 실제 인수액은 확약의 효력 범위와 임차권 말소 조건을 대조해 최종 결정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
임차권이 인수되는 경우의 회차별 추정입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인이 배당받는 금액도 줄어들어 인수해야 할 보증금 부족분이 늘어납니다. 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합산해 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
|
현재 · 8회 유찰 감정가 70% |
109,900,000원 | 54,038,600원 | 163,938,600원 |
|
9회 유찰 시 감정가 56% |
87,920,000원 | 75,662,560원 | 163,582,560원 |
|
10회 유찰 시 감정가 약 45% |
70,336,000원 | 92,930,048원 | 163,266,048원 |
위 실질취득액은 각 회차의 최저가와 인수 추정액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따라 보증금과 차이가 있으며, 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다. 보증기관 확약이 모든 잔여 임차권에 적용되어 인수가 해소되는 경우에는 위 인수형 시나리오를 그대로 적용하지 않습니다.
그러므로 확약 밖 임차권이 남는다면 단순히 다음 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트를 확보할 수 없습니다. 먼저 인수 여부를 확정하고 실거래 시세와 총취득부담을 비교해야 합니다.
이 경우에는 낙찰대금을 중심으로 취득비용을 검토할 수 있습니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 최저가가 저렴하다는 결론까지 자동으로 이어지지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 경기도 구리시 수택동 소재 수택1동 행정복지센터 남측 인근입니다. 주변에는 전통시장, 상업시설, 오피스텔 및 주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 인근에 지하철 8호선 구리역이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 건물의 9층 901호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 물건 용도인 근린시설과 실제 이용상태를 구분하여 임대 및 매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 약 6미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지의 형상은 사다리형이며 4필 일단의 오피스텔 건부지입니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등의 제한사항이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업시설과 오피스텔이 혼재한 입지이나, 8회 유찰이 진행되었고 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 현재 최저가가 시장에서 받아들여질 가격인지 판단하기 위해 동일 건물의 실제 거래 및 임대 사례를 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.14. 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서의 원문과 매각물건명세서를 대조하세요. 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 김성은 임차권 처리. 등기상 존속 중인 을구 2번 임차권이 확약에 따라 말소되는지, 보증기관의 권리승계와 원임차인의 잔여 권리 관계를 확인해야 합니다. 이 확인 없이 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 확인. 실제 임차인은 김성은 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 배당 및 실질취득 계산. 미배당 인수가 남는 경우 현재 추정액 54,038,600원과 실질취득 추정액 163,938,600원을 기준으로 검토하세요. 확약 적용이 확인되면 해당 인수액을 제외해 다시 계산해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하세요. 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태에 맞는 비교사례가 필요합니다.
- 유찰 횟수와 매각조건. 8회 유찰이라는 이력만으로 저평가를 단정하지 마세요. 현재 회차의 최저가·매각조건·임차권 인수 내용을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요. 임차권등기와 보증금 반환 관계가 정리되어도 점유 및 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 관리비 체납액, 취득 관련 비용 및 기타 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요. 해당 비용은 제시된 실질취득 추정액에 포함되어 있지 않습니다.
- 최신 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 확약 적용 범위가 먼저다”
이 물건은 감정가 157,000,000원에서 최저매각가 109,900,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 그러나 임차보증금 161,600,000원이 최저가보다 많고, 말소기준권리보다 앞선 임차권이 존재합니다.
확약 밖 임차권을 인수하는 경우에는 최저가 109,900,000원 + 인수 추정액 54,038,600원 = 실질취득 163,938,600원입니다. 유찰이 추가되어도 미배당 인수액이 증가하므로 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
반면 주택도시보증공사는 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 확약 대상인 보증기관의 미배당 반환청구권은 실질 인수 0원으로 구분해야 합니다. 다만 현재 임차권 명의자는 김성은이므로, 확약이 그 임차권의 잔여 권리까지 해소하는지 확인하지 않고 전체 인수액을 0원으로 단정할 수는 없습니다.
결국 핵심은 최저가의 할인율이 아니라 임차권의 최종 인수 여부와 실거래 시세입니다. 8회 유찰 이력, 근린시설과 주거용 오피스텔의 용도 차이, 시세 확인의 한계까지 고려하면 가격과 권리 모두 보수적인 검토가 필요합니다. 확약 적용 범위를 확정하고, 실제 총취득부담을 최근 거래가격과 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다.
