의정부지방법원 2025타경71440. 구리시 수택동 구리더케이타워 9층 901호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이경희는 2021년 2월 4일 매매를 원인으로 거래가액 161,600,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 계약한 임차인 김성은은 2021년 3월 5일 전입과 점유를 시작했고, 2021년 2월 8일 확정일자를 갖췄습니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 현재 유효한 을구 2번 임차권등기는 2023년 6월 29일 접수됐고, 말소기준인 2025년 3월 31일 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금 161,600,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 지하 2층/지상 15층 중 9층 |
| 소유자 | 이경희 (2021.02.04. 매매, 거래가액 161,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 12,930,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 말소기준 | 2025.03.31. 갑구 7번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
을구 1번에도 같은 임차인 김성은 명의의 보증금 161,600,000원 임차권등기가 있었지만, 2023년 11월 20일 말소됐습니다. 현재 인수 판단 대상은 을구 2번이며, 실제 임차인은 김성은 1명입니다. 같은 임차인의 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·잔액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 | 부동산 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2021.03.05 확정 2021.02.08 | 161,600,000원 | 2023.03.14. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 |
임차인은 말소기준일보다 앞선 2021년 3월 5일 전입·점유와 2021년 2월 8일 확정일자를 갖췄고, 배당요구도 했습니다. 따라서 매각대금에서 우선 배당을 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 크게 부족해 현재 회차에서는 보증금 대부분이 남습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.62억
현재 최저가 12,930,000원만 보면 감정가의 8.24%에 불과합니다. 그러나 예상 집행비용 632,740원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 12,297,260원이고, 보증금 잔액 149,302,740원이 매수인에게 넘어옵니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 8.24% | 12,930,000원 | 149,302,740원 | 162,232,740원 |
| 8회 유찰 시 감정가의 5.76% | 9,051,000원 | 153,111,918원 | 162,162,918원 |
| 9회 유찰 시 감정가의 4.04% | 6,335,700원 | 155,778,343원 | 162,114,043원 |
현재 회차 실질취득액 162,232,740원은 감정가 157,000,000원보다 5,232,740원 높고, 감정가의 약 103.3%입니다. 실거래 비교값이 아니라 감정가만 기준으로 보더라도 가격상 할인은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 632,740원 | - |
| 1. 임차인 김성은 보증금 | 161,600,000원 | 12,297,260원 | 149,302,740원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 161,600,000원 | 0원 | 161,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
임차인 보증금의 미배당 잔액 149,302,740원은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 수택1동 행정복지센터 남측 인근으로 전통시장, 상업시설, 오피스텔과 주택이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 인근에 지하철 8호선 구리역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물의 9층 901호로, 승강기·난방·급배수·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 토지규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔 이용 물건이지만 사건상 근린시설로 분류돼 있어 실제 사용 가능 범위와 금융 취급 조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 총 부담은 최저가 12,930,000원과 인수액 149,302,740원을 합친 162,232,740원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 현재 유효한 을구 2번 임차권의 말소 여부와 보증금 전액 변제 조건을 등기부·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당액 변동 점검. 집행비용과 당해세 등이 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 점유 및 인도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용 상태가 병존하므로 건축물대장, 전입 가능 여부, 금융·세금 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 매각 진행 상태. 기재된 매각기일은 2026.07.15이므로 매각 결과와 후속 기일 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,293만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저가는 감정가의 8.24%까지 내려왔지만, 그 숫자는 실제 취득비용을 나타내지 않습니다. 임차인 김성은의 보증금 161,600,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 149,302,740원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 최저가와 인수액을 더한 실질취득액은 162,232,740원으로 감정가보다 높습니다.
추가 유찰로 최저가가 9,051,000원 또는 6,335,700원까지 내려가도 인수액이 153,111,918원, 155,778,343원으로 늘어나 실질취득은 계속 약 1.62억원입니다. 최저가는 낮지만 총비용은 낮지 않고, 선순위 임차권 인수 위험까지 확정적으로 존재하는 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 보증금 잔액까지 합친 총액으로 판단해야 하며, 현재 조건에서는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.