의정부지방법원 2025타경71649. 남양주시 다산동 제이원타워 1층 근린시설입니다. 공부상 112호와 113호를 일괄매각하며, 두 구분건물 사이에 내부경계벽이 없는 상태입니다. 과거 두 호실을 하나로 통합해 “CAKE HOUSE”로 이용했으나, 매각물건명세서에는 폐업 후 제과점 매장 기본설비가 남은 공실로 기재돼 있습니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 소유자 김순철은 2024년 8월 29일 거래가액 1,061,842,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 양양군수산업협동조합이 채권최고액 1,464,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71649 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6113 제이원타워주건축물제1동 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 112호 및 113호 일괄매각 · 과거 제과점으로 통합 이용 후 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층 / 지상 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김순철 (2024.08.29. 거래가액 1,061,842,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,867,000,000원 / 914,830,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양양군수산업협동조합 / 1,220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
2023년 중소기업은행 근저당과 대신자산신탁 명의 신탁등기는 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 8월 29일 설정된 양양군수산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 등기된 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 1,867,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 914,830,000원, 감정가의 49%입니다. 비율만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교 가능한 근린시설 실거래 기준이 제시되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 단일 호실 상가와 다릅니다. 112호와 113호를 일괄매각하고, 현재 두 호실 사이에 내부경계벽이 없습니다. 과거 특정 업종인 제과점으로 통합 사용했고 기본설비가 남아 있으므로, 향후 통합 임대·분리 임대·직접 사용 가운데 어느 방식이 가능한지에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 914,830,000원 | 860,718,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 640,381,000원 | 1,132,422,810원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 448,266,700원 | 1,322,615,967원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰 여부는 권리 안전성보다 상가의 실제 임대가치와 환금성 판단에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 914,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,548,300원 |
| 1. 근저당 · 양양군수산업협동조합 | 1,464,000,000원 | 903,281,700원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구액 1,764,000,000원 중 903,281,700원이 배당되고, 총 860,718,300원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산별빛초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트·연립·다세대주택·근린생활시설·공원·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 중로2류, 남동측과 남서측 소로1류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 및 남양주 다산지금 공공주택지구에 속합니다.
- 토지. 다산동 6113 및 6113-1의 2필지 일단 장방형 토지이며, 토지면적은 1,041.3㎡, 공시지가는 3,668,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 전기·위생·급배수·승강기 설비가 있고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 주거 배후는 존재하지만 근린시설은 임대료·공실기간·업종 적합성에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 112호와 113호가 함께 매각되는 구조와 각 호실별 대지권·전유부분을 원본 서류로 대조하세요.
- 내부경계 확인. 호별 내부경계벽이 없으므로 구분건물로서의 현황, 복원 가능 여부와 공사 범위를 확인하세요.
- 공실·설비 확인. 폐업한 제과점 기본설비가 남아 있으므로 철거·재사용 여부와 실제 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대수요 조사. 동일 건물 1층 근린시설의 공실, 임대료, 관리비와 권장업종을 중개업소와 관리주체에 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재된 부분이 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 원본으로 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 비교 실거래 기준이 없으므로 감정가 대비 할인율보다 예상 임대수익과 공실·공사비를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2024년 8월 29일 양양군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가에서 채권자에게 860,718,300원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔고, 공실 근린시설이며, 112호와 113호를 내부경계벽 없이 통합 사용한 이력이 있습니다. 실거래 비교값도 없어 최저가만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 상품성과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
