의정부지방법원 2025타경71683. 남양주시 오남읍 양지리 샤인스톤 107동 501호 다세대주택입니다. 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 37,816,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각물건명세서에 명시된 인수 임차권입니다.
임차인 김지연은 2022.04.18. 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2025.05.14. 강제경매개시결정보다 앞선 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금 235,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저매각가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71683 (강제경매 · 남양주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-16 샤인스톤 제107동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 경복대로 63-37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방2·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실·현관·발코니 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 징크패널지붕 · 5층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2018.09.18. |
| 소유자 | 정현호 (단독소유) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 37,816,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김지연 / 235,651,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
| 실제 임차인 | 김지연 · 1명 |
| 임차보증금 | 235,000,000원 |
| 예상 인수액 | 198,264,688원 (현재 회차 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이전 임차인이 핵심
등기부상 소유권은 정현호에게 보존등기되었다가 주식회사생보부동산신탁으로 신탁 이전되었으며, 이후 신탁재산의 귀속과 신탁등기 말소를 통해 정현호에게 귀속되었습니다. 과거 신탁등기 자체는 이미 말소된 상태입니다.
말소기준권리는 2025.05.14. 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 을구 1번 주택임차권등기는 그 이후인 2025.07.30. 접수되었으나, 김지연의 전입신고와 점유개시는 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위이므로 보증금이 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음·우선변제 가능·잔액 인수
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김지연 건물 전부 · 주거 |
235,000,000원 |
전입 2022.04.18. 확정 2022.04.18. 점유개시 2022.04.16. |
대항력 있음
우선변제권
배당요구 2025.05.12. |
잔액 인수 198,264,688원 |
김지연은 보증금 235,000,000원으로 건물 전부를 임차한 것으로 확인되며, 2022.04.16. 점유를 개시하고 2022.04.18. 전입신고와 확정일자를 갖추었습니다. 2025.05.12. 배당요구도 접수되었습니다.
전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권 행사도 가능합니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금이 전액 배당되는 것은 아닙니다. 현재 매각가격으로는 집행비용 공제 후 보증금 일부만 배당되므로 부족한 보증금이 매수인의 부담으로 남습니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 보라
현재 최저매각가 37,816,000원은 감정가 225,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 임차보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되므로 최저가 할인율은 실질적인 취득비용 할인율이 아닙니다.
+ 미배당 보증금 인수 198,264,688원
= 실질취득 약 2.35억원 수준 + 집행비용 영향
현재 예상배당표는 집행비용 1,080,688원을 먼저 공제하는 구조입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 보증금 235,000,000원보다 집행비용 상당액만큼 높아집니다. 취득세와 별도 부대비용 등은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
더 중요한 점은 다음 회차로 유찰되어도 실질취득이 크게 줄어들지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 낮아지면 배당되는 금액이 감소하고 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어납니다. 결국 인수형 임차보증금이 실질취득비용을 약 235,000,000원 수준에 고정시키는 구조입니다. 회차별 집행비용 추정치에 따라 합산금액에는 차이가 발생합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 16.81% |
37,816,000원 | 198,264,688원 | 약 235,000,000원 + 비용 영향 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
26,471,200원 | 209,405,282원 | 약 235,000,000원 + 비용 영향 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
18,529,840원 | 217,203,697원 | 약 235,000,000원 + 비용 영향 |
회차별 금액은 매각대금과 예상배당에 따른 시나리오입니다. 향후 실제 최저매각가와 배당액은 경매 진행 및 확정된 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,080,688원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금 우선변제 |
235,000,000원 | 36,735,312원 |
| 2. 경매신청채권자 김지연 | 235,651,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 보증금 인수 | — | 198,264,688원 |
예상배당은 집행비용 1,080,688원, 임차보증금 배당 36,735,312원, 소유자 잔여 0원으로 구성됩니다. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 청구채권과 보증금의 관계에 따라 실제 배당 계산이 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 배당하는 항목이 아니라 미변제 보증금의 별도 부담입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 오남역 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택이 혼재하며 감정평가상 입지조건과 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 오남역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 징크패널지붕의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 2018.09.18. 사용승인을 받았으며, 급배수·상하수도·위생설비·도시가스·난방·화재경보기·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지3지구), 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 지목 관련 사항. 대지권의 목적이 되는 양지리 284-16 토지는 제시목록상 지목이 답으로 기재되어 있으나, 2018.11.02. 대로 지목변경된 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 소규모 공동주택인 다세대주택이며, 감정가보다 높은 수준의 실질취득비용과 5회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 실제 매도 가능가격은 유사 물건의 거래사례 및 개별 상태 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 김지연 임차권의 인수 조건과 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액의 승계 여부를 재확인해야 합니다.
- 실질취득비용으로 자금계획 수립. 현재 낙찰가 37,816,000원뿐 아니라 예상 인수액 198,264,688원을 함께 반영해야 합니다. 실제 배당액과 집행비용 변동에 따른 추가 부담도 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 6회 유찰 시 예상 인수액은 209,405,282원, 7회 유찰 시 217,203,697원입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어나므로 추가 유찰 자체를 실질취득비용 할인으로 판단하지 않아야 합니다.
- 동일인 채권관계 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 김지연으로 동일합니다. 임대차계약서, 채권의 집행권원, 배당요구 및 배당표를 대조하여 청구액과 보증금의 관계를 확인해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 임차인 점유·명도 확인. 임차권등기와 점유개시일은 확인되지만 실제 인도 상태와 보증금 반환에 따른 명도 조건은 별도로 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제 문제를 단순 명도비용으로 취급해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 225,000,000원은 현재 시장가격을 확정하는 수치가 아닙니다. 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 거래 가능가격을 검증한 뒤, 실질취득비용 약 235,000,000원 이상과 비교해야 합니다.
- 지목 및 대지권 확인. 양지리 284-16 토지는 제시목록과 현재 지목 사이의 변경 이력이 있으므로 토지대장·등기부·대지권 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 미납 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 항목, 당해세 및 실제 배당에 영향을 미치는 비용을 확인해야 합니다. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 매각 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 관련 문건과 최신 경매 진행상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3,781만원 ≠ 실질취득 3,781만원”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 16.81%라는 최저가가 아닙니다. 실제 임차인 김지연의 보증금 235,000,000원과 배당 후 미변제액을 매수인이 인수한다는 명시적 조건입니다.
현재 회차에서 낙찰가 37,816,000원에 예상 보증금 인수액 198,264,688원을 더하면 실질취득은 약 2.35억원에 집행비용 영향이 더해지는 수준입니다. 감정가 225,000,000원보다 높으며, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분에 대응해 인수액이 증가합니다.
또한 임차인과 신청채권자가 동일하므로 채권의 실질과 배당관계를 확인해야 하고, 최근 실거래가격을 통한 환금성 검증도 필요합니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 보증금 승계 구조가 유지되는 한 실질취득비용은 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건의 판단 기준은 최저매각가가 아니라 실제 인수해야 할 보증금을 포함한 총부담입니다.
