의정부지방법원 2025타경71700. 남양주시 수동면 외방리 173-1의 토지 135㎡와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자 김재걸은 2014.03.24 종전 공유자들의 지분을 이전받아 단독소유자가 됐고, 그중 2분의 1 지분은 거래가액 15,000,000원에 매수했습니다.
표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 88,333,600원에서 두 차례 유찰돼 내려온 43,284,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 최저가를 넘는 대항력 임차보증금으로 확인될 경우, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이므로 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 외방리 173-1 · 외방로172번길 47 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 135㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김재걸 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 88,333,600원 / 43,284,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오철호 / 11,522,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
근저당권은 없고, 현존 권리로는 국의 압류, 케이비국민카드 가압류와 강제경매개시결정이 확인됩니다. 2022.07.27 한국자산관리공사의 공매공고도 부기돼 있어 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다. 과거 성동세무서 압류와 국민건강보험공단 압류는 등기상 말소됐습니다.
② 전입자 분석 — 인수액 0원으로 단정 금지
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방종순 과거 공유자 | 2013.11.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 아님 |
| 박준영 | 2021.05.31 | 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 아님 |
조사된 전입자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 방종순은 2013.11.01 전입해 권리분석상 말소기준일인 2019.06.14보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 종전 공유자였다는 이력도 있어 임차인인지, 무상점유자인지, 대항력을 갖춘 임차인인지 추가 확인이 필요합니다. 따라서 단순히 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정하거나, 배당표상 인수액 0원을 실제 매수인 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 43,284,000원으로 감정가 88,333,600원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 30,298,799원, 4회 유찰 시 21,209,159원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 표상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 43,284,000원 | 0원 | 23,170,036원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 30,298,799원 | 0원 | 10,418,569원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 21,209,159원 | 0원 | 1,492,542원 |
회차별 미배당 0원은 케이비국민카드와 신청채권자 오철호의 확인된 청구금액만을 반영한 결과입니다. 압류 세액, 임차인 보증금·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,179,112원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,412,312원 | 7,412,312원 |
| 2. 경매신청채권자 · 오철호 | 11,522,540원 | 11,522,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,170,036원 |
배당표상 확인된 채권 18,934,852원은 전액 배당되고 소유자 잔여가 발생합니다. 그러나 국·안성시 압류의 실제 체납액과 전입자의 보증금·배당순위는 반영되지 않았으므로, 표상 잔여액과 인수액 0원은 확정값이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 축령교 동측 인근으로 병원, 요양원, 펜션, 단독주택과 전 등이 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 135㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 299,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지와 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 단독주택으로 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 지적도상 북측과 남측으로 공부상 도로와 접하지만 남측 도로 부분은 현재 “전”으로 이용되고 있어 일부 북측 도로와 인접토지를 통해 진입하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 방종순 점유관계 확인. 현재 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 임차 목적물, 확정일자와 배당요구 여부를 현황조사서·매각물건명세서 원본 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2019.06.14 안성시 압류와 2022.06.09 압류등기말소의 연결관계를 최신 등기부 접수번호 기준으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류액 확인. 안성시와 국의 압류 채권액이 확인되지 않아 실제 배당순위와 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2022.07.27 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있으므로 공매의 진행·중지·종결 여부를 확인해야 합니다.
- 진입로 실측. 남측 공부상 도로가 현황상 전으로 이용되고 있고 일부 북측 도로 및 인접토지를 통해 진입하므로 차량 통행, 경계, 사용승낙 또는 통행권 문제를 점검해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 수동면 외방리 단독주택·토지의 실제 거래와 건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각목록, 경계, 부합물·제시외 물건 포함 여부를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리와 통로가 먼저다
이 물건은 감정가 88,333,600원에서 43,284,000원까지 내려왔지만, 현재 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 2013.11.01 전입한 방종순의 보증금과 점유관계가 밝혀지지 않았고, 말소기준으로 분류된 압류에는 이후 말소기재가 존재합니다. 공매공고와 진입도로 문제도 함께 남아 있습니다.
배당표상 확인 채권은 전액 배당되고 인수액도 0원으로 계산되지만, 이는 미상인 세액과 임차인 보증금을 반영하지 않은 결과입니다. 선순위 전입자가 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금이 낙찰가를 넘는다면, 실질취득액은 최저가가 아니라 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다. 가격은 보류, 권리와 진입로부터 확인. 이 사건의 입찰 여부는 선순위 전입과 압류 말소, 공매 및 도로관계를 해소한 뒤 판단해야 합니다.
