50,421,000원
의정부지방법원 2025타경71714. 남양주시 화도읍 묵현리 삼신푸른솔아파트 102동 18층 1810호입니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 230,010,410원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 210,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 50,421,000원입니다. 표면적인 가격만 보면 감정가 대비 상당한 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 진짜 매수가격은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액까지 합친 금액입니다.
등기부에는 윤석원의 임차권등기가 2024.02.20. 설정되어 있습니다. 전입일과 확정일은 모두 2022.02.09.로, 2025.05.21. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐지만, 이 임차권의 보증금 반환 부담은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 102동 18층 1810호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 185-25 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 동일 평형 실거래 기준 전용 59.63㎡ · 방3·거실·주방·식당·욕실·발코니 · 지상 20층 중 18층 |
| 소유자 | 이광규 (2021.11.10. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 50,421,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 230,010,410원 |
| 말소기준권리 | 갑구 9번 강제경매개시결정 · 2025.05.21. |
| 임차권등기 | 을구 11번 윤석원 · 보증금 210,000,000원 · 매수인 인수 가능 |
| 예상 인수액 | 160,886,578원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에 기재됐던 과거 주택은행·서울은행·하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심적으로 검토할 권리는 을구 11번 주택임차권등기입니다. 임차인 윤석원은 2022.02.09. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차권등기일은 2024.02.20.이며, 말소기준인 강제경매개시결정은 그 이후인 2025.05.21.입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 중복 계산 금지
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤석원 부동산 전부 · 주거 을구 11번 임차권등기 |
210,000,000원 | 2022.02.09. 2022.02.09. |
있음 | 있음 | 미배당액 인수 |
윤석원은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다. 현재 최저가 기준 예상 배당액은 49,113,422원에 불과하며, 나머지 160,886,578원은 매수인 인수 예상액입니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다
현재 최저매각가 50,421,000원은 임차보증금 210,000,000원보다 훨씬 낮습니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금을 매수인이 부담하는 구조이므로 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가하여 전체 취득 부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
| 현재 최저매각가 | 50,421,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 210,000,000원 |
| 임차인 예상 배당 | 49,113,422원 |
| 매수인 예상 인수 | 160,886,578원 |
| 매수가 + 예상 인수 | 211,307,578원 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 169,316,666원 |
| 최신 실거래 | 186,000,000원 (2026.08.) |
현재 회차의 매각대금 50,421,000원 중 집행비용 추정액 1,307,578원이 먼저 공제되므로, 매각가와 인수액의 합계가 보증금 210,000,000원을 약간 웃돕니다. 따라서 본건의 실질취득 부담은 보증금 수준인 약 2.1억이며, 현재 배당 추정치를 그대로 적용하면 211,307,578원입니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래가격보다 높다
삼신푸른솔은 757세대 아파트로, 1998.08.13. 준공됐습니다. 동일 평형 전용 59.63㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 169,316,666원이며, 최신 거래는 2026년 8월의 186,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.63㎡ | 13 | 186,000,000원 |
| 2026.07 | 59.63㎡ | 10 | 193,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 17 | 159,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 18 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 59.63㎡ | 15 | 165,300,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 18 | 162,500,000원 |
| 2026.02 | 59.63㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.63㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 20 | 174,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.63㎡ | 12건 | 169,316,666원 |
최근 실거래 범위는 156,000,000원에서 193,000,000원입니다. 같은 18층 거래도 2026년 3월 162,500,000원, 6월 156,000,000원으로 확인됩니다. 본건의 실질취득 예상액 211,307,578원은 최근 거래 최고가 193,000,000원보다도 높습니다. 감정가 210,000,000원 역시 최근 평균보다 높아, 낮아진 최저가만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,307,578원 |
| 1. 임차인 윤석원 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 49,113,422원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 230,010,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(매각대금 외) | — | 160,886,578원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 신청채권자 서울보증보험의 예상 배당은 0원, 미배당 청구액은 230,010,410원입니다. 임차인의 보증금 미배당액 160,886,578원은 매수인 인수 예상액이며, 매각대금 배분 차트의 배당 항목에 중복 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 추가 유찰에도 보증금 부담은 유지
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 50,421,000원 | 160,886,578원 | 211,307,578원 |
| 5회 유찰 (16.81%) | 35,294,700원 | 175,740,605원 | 211,035,305원 |
| 6회 유찰 (11.76%) | 24,706,290원 | 186,138,423원 | 210,844,713원 |
현재 회차에서 추가 유찰될 경우 최저가는 35,294,700원, 이후 24,706,290원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 예상 인수액은 각각 175,740,605원과 186,138,423원으로 증가합니다. 최저가와 인수액을 합산하면 세 시나리오 모두 약 2.1억 수준입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 화도읍 묵현리 묵현1리마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 전 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕의 지상 20층 건물 중 18층입니다. 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비를 갖추고 있으며 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 삼신푸른솔은 757세대로 1998.08.13. 준공됐습니다. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 156,000,000원부터 193,000,000원까지 차이가 있습니다.
- 토지 및 규제. 감정요항표상 자연녹지지역·제1종일반주거지역·제3종일반주거지역·성장관리계획구역 등이 기재돼 있으며, 자연보전권역과 수질보전특별대책지역 등에도 해당합니다. 토지자료상 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 아파트(방3·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 등)로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 평형 실거래는 확인되지만, 실질취득 약 2.11억은 최근 실거래 최고가 1.93억보다 높습니다. 향후 매도 시 가격 부담을 별도로 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차 예상 인수액은 160,886,578원입니다. 입찰가와 별도로 부담할 금액을 합산해 실질취득액을 산정해야 합니다.
- 임차보증금 반환채무 확인. 을구 11번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 확인하고, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 인수한다는 조건을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 서울보증보험 대위관계 확인. 보증기관을 별도의 임차인으로 중복 계산하지 말고, 보험계약·대위관계·배당요구 및 보증금 반환채무의 실제 귀속을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 현재 집행비용 추정액 1,307,578원, 임차인 배당 49,113,422원, 인수액 160,886,578원을 기준으로 하되 실제 배당 및 인수액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득 부담은 약 2.1억입니다. 최저가 하락만으로 가격 경쟁력이 개선된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 169,316,666원과 최신 거래 186,000,000원을 기준으로 실질취득액을 비교하고, 동일 18층 거래가격과 개별 호수 상태도 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 실제 현재 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 현장 확인을 통해 인도 가능성과 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 대상이 되는 항목과 취득 관련 세금, 미반영 배당항목을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%”가 실제 취득가격은 아니다
이 사건은 최저가만 보면 50,421,000원으로 내려온 4회 유찰 아파트입니다. 그러나 윤석원의 대항력 있는 임차권등기와 보증금 210,000,000원이 권리분석의 결론을 바꿉니다. 현재 회차 예상 배당 후 매수인이 부담할 보증금은 160,886,578원이고, 최저가를 합친 실질취득액은 211,307,578원입니다.
이는 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 169,316,666원과 최신 거래 186,000,000원을 모두 초과합니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수액이 증가해 총부담은 약 2.1억 수준에 머뭅니다. 이미 4회 유찰된 이력까지 감안하면 낮은 최저가를 가격상 장점으로 평가하기 어렵습니다.
핵심은 낙찰가가 아니라 실질취득액입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 문제가 해소되지 않는 한, 이 물건은 최저가 5,042만원짜리 아파트가 아니라 실질적으로 약 2.1억의 부담이 발생하는 아파트로 판단해야 합니다. 최근 시세를 웃도는 총부담과 4회 유찰 이력을 반영하면 가격 및 권리인수 위험이 모두 큰 물건입니다.