102,900,000원
의정부지방법원 2025타경71714. 남양주시 화도읍 묵현리 삼신푸른솔아파트 102동 18층 1810호, 전용 59.63㎡ 아파트입니다. 겉으로 드러난 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 210,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 102,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가 비율도 61.1%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 실제 취득비용을 설명하지 못합니다.
이 물건에는 임차권자 윤석원의 보증금 210,000,000원이 등기돼 있습니다. 전입일·점유개시일·확정일은 모두 2022.02.09이고, 강제경매개시결정일 2025.05.21보다 앞섭니다. 따라서 윤석원은 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 제102동 제18층 제1810호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 185-25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.63㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 · 20층 중 18층 |
| 소유자 | 이광규 (2021.11.10. 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 230,010,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 한국주택은행·서울은행·하나은행 명의의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.21. 강제경매개시결정입니다. 문제는 윤석원의 임대차 전입·점유·확정일이 모두 2022.02.09로 이보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기도 2024.02.20 완료됐으므로, 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 모두 해당
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석원 | 부동산 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.09 2022.02.09 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당 인수 대위자 서울보증보험 기재 |
윤석원의 임대차계약일은 2021.12.18, 전입·점유개시·확정일은 모두 2022.02.09입니다. 배당요구와 임차권등기는 2024.02.20 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에도 을구 11번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 109,340,600원 | 약 210,000,000원+ |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 72,030,000원 | 139,666,540원 | 약 210,000,000원+ |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 50,421,000원 | 160,886,578원 | 약 210,000,000원+ |
낙찰가만 보면 102,900,000원에서 72,030,000원, 50,421,000원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금 부족분은 109,340,600원에서 139,666,540원, 160,886,578원으로 커집니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어도 매수인이 부담하는 전체 구조는 보증금 210,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건에서는 낮아진 최저가가 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼신푸른솔 동일 전용면적 59.63㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 168,316,666원입니다. 최저 거래는 156,000,000원, 최고이자 최신 거래는 193,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.63㎡ | 10 | 193,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 17 | 159,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 18 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 59.63㎡ | 15 | 165,300,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 18 | 162,500,000원 |
| 2026.02 | 59.63㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.63㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 20 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 20 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.63㎡ | 12건 | 168,316,666원 |
최저매각가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 61.1%이지만, 실질취득 기준은 보증금 210,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 168,316,666원뿐 아니라 최신 거래 193,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “유찰로 가격 메리트가 커졌다”고 평가하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 | - |
| 1. 임차인 윤석원 보증금 | 210,000,000원 | 100,659,400원 | 109,340,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 230,010,410원 | 0원 | 230,010,410원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 2,240,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 100,659,400원이 배당됩니다. 임차보증금 부족분 109,340,600원은 매수인이 인수합니다. 서울보증보험의 청구액 230,010,410원은 현 회차에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 묵현1리마을회관 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·전·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 삼신푸른솔은 757세대이며 사용승인일은 1998.08.13입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층 건물 중 18층이며, 승강기·소화전·위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로와 외곽 공도가 연계됩니다.
- 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·제3종일반주거지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 최저가만 자금계획에 넣지 말고 윤석원 보증금 미배당 잔액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 집행비용·조세채권 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 서울보증보험 대위관계 확인. 임차권등기의 대위원인과 보험금 지급·채권 승계 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있어도 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부는 별도로 조사해야 합니다.
- 명도·보증금 정산. 미배당 보증금 인수와 실제 인도 시점의 관계를 임차인·대위자와 사전에 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “210,000,000원 보증금”을 보라
이 사건의 표면적 최저가는 102,900,000원입니다. 감정가 210,000,000원의 49%이고, 최근 12개월 실거래 평균의 61.1%라 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 윤석원의 보증금 210,000,000원이 먼저 존재합니다.
현 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 100,659,400원이고, 나머지 109,340,600원은 매수인이 인수합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하므로 실질취득은 보증금 수준에 계속 묶입니다. 이 기준은 최근 실거래 평균 168,316,666원과 최신 거래 193,000,000원을 모두 웃돕니다.
최저가는 싸지만 취득은 싸지 않습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 이 물건은 낮은 최저가를 근거로 접근할 사건이 아니라, 대항력 임차보증금 전액과 배당 후 인수액을 기준으로 판단해야 하는 고위험 인수형 경매입니다.