창원지방법원 2025타경10183. 창녕군 부곡면 부곡온천관광단지 내의 숙박시설 ‘키즈스테이호텔인부곡’과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기 건물은 거문리 217-8, 도로명주소 온천2길 48로 표시되고, 사건 표시 소재지에는 거문리 217-55가 포함돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조·벽돌구조·경량철골조·일반철골구조의 6층 건물이며 숙박시설로 이용 중이고, 5층 옥상 물놀이장과 온천수 공급·순환난방 설비 등이 설치돼 있습니다.
권리의 출발점은 명확합니다. 2020.09.29. 설정된 주식회사아이비케이저축은행 채권최고액 8,400,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 주식회사 알에스에이 가압류 157,180,000원, 경매개시결정, 창녕군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 역시 전입일이 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기·임차관계만 보면 확정 인수액은 0원입니다. 문제는 등기 순위 밖에서 별도로 확인해야 할 유치권 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10183 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 217-55 · 등기 건물 거문리 217-8 키즈스테이호텔인부곡 · 도로명 온천2길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(상호: 키즈스테이호텔인부곡) · 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사키즈스테이호텔인부곡 |
| 감정가 / 최저가 | 11,280,252,820원 / 3,869,127,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이비케이저축은행 / 6,795,960,115원 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매수신청보증금 | 773,825,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인은 대항력 없음
말소기준인 아이비케이저축은행 근저당권은 공동담보로 거문리 217-8, 217-50, 217-55 토지가 기재돼 있습니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 후순위 권리를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디알지 | 본건전체 / 숙박시설 | 2024.12.17 | 50,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심유리 | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2023.05.26., 2024.12.17.로 말소기준 2020.09.29.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 주식회사 디알지의 임대차 보증금은 50,000,000원, 월 차임은 6,000,000원이며, 심유리의 보증금은 미상입니다. 우선변제 여부를 확정할 확정일자·배당요구 정보는 확인되지 않아 표에서는 미상으로 표시했습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 ‘시세의 34.3%’는 아니다
현재 최저매각가는 3,869,127,000원으로 감정가 11,280,252,820원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 가격이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 신청채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 3,869,127,000원 | 34.3% | 4,729,144,270원 | 3,828,035,730원 |
| 4회 유찰 시 | 2,708,388,900원 | 24.01% | 5,878,274,989원 | 2,678,905,011원 |
| 5회 유찰 시 | 1,895,872,229원 | 16.81% | 6,682,666,493원 | 1,874,513,507원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,869,127,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 41,091,270원 |
| 1. 을구 19번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 8,400,000,000원 | 3,828,035,730원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 알에스에이 | 157,180,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 41,091,270원을 제외한 3,828,035,730원이 아이비케이저축은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 8,557,180,000원 중 4,729,144,270원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도로 신고된 500,000,000원 유치권은 성립 여부가 불분명합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창녕군 부곡면 거문리 부곡온천관광단지 내에 위치하며, 주변은 숙박시설·음식점·일반점포·나지 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 현재 숙박시설 ‘키즈스테이호텔인부곡’으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방배관·온천수 공급설비, 소화전·자동화재감지 및 경보·스프링클러·승강기·비상발전·수변전설비와 5층 옥상 물놀이장이 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 관광지·온천원보호지구·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1은 공부상 대지이나 현황은 광천지이고, 목록3은 공부상 광천지이나 현황은 대지입니다. 목록3 온천공은 이용하지 않는 것으로 조사돼 기능 상실이 추정됐습니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지의 일괄매각에 더해 이미 3회 유찰됐고 재매각으로 진행되는 만큼, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 매수수요와 이용가치를 중심으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2026.05.07. 주식회사 디알지가 신고한 공사대금 500,000,000원의 발생 근거, 공사내역, 점유관계와 유치권 성립 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 주식회사 디알지가 본건 전체를 숙박시설로 사용 중이고 심유리의 점유 부분은 미상입니다. 대항력과 별개로 실제 인도 과정에 필요한 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 773,825,400원입니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 3,869,127,000원은 감정가의 34.3%지만 비교 실거래가가 없어 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.
- 토지 현황 대조. 공부와 실제 지목이 서로 다른 목록이 있고, 이용하지 않는 온천공의 기능 상실이 추정돼 있으므로 감정평가서와 현장을 함께 대조해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 6,795,960,115원 전액이 변제되지 않는 시나리오입니다. 배당표와 실제 채권신고액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 유치권과 환금성이 먼저다
말소기준 이후의 임차인 2명은 대항력이 없고, 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸해 확정된 권리 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 선명합니다. 그러나 이 물건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 2026.05.07. 신고된 공사대금 500,000,000원의 유치권은 성립 여부가 불분명하고, 물건 자체도 숙박시설과 토지의 일괄매각이며 3회 유찰 뒤 재매각입니다.
따라서 최저가 3,869,127,000원이 감정가 11,280,252,820원의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인폭일 뿐, 시세 대비 할인폭을 의미하지 않습니다. 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 가점할 수 없고, 유치권 성립 여부와 실제 점유·이용가치가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
