의정부지방법원 2025타경71790. 경기도 가평군 가평읍 승안리 415-13 소재의 펜션으로 이용 중인 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 목록상 용도는 기타 건물·토지이며, 감정평가서상 건물은 2층 구조로 현황 펜션으로 이용되고 있습니다. 소유자는 신원철입니다. 2019년 3월 11일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.

가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 최저가입니다. 감정가 228,893,220원이 다섯 차례 유찰을 거쳐 38,471,000원으로 낮아졌습니다. 감정가의 16.81%에 불과합니다. 다만 펜션·토지와 같은 개별 부동산은 일반 아파트처럼 동일 평형의 거래가격으로 손쉽게 비교하기 어렵습니다. 반복 유찰은 낮은 진입가격과 별개로 실제 시장 수요·용도·점유·환금성에 대한 경고 신호로 함께 해석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2015.10.19 을구 9번 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 140,000,000원이고, 해당 근저당권은 토지 승안리 415-13을 공동담보로 기재하고 있습니다. 2023.02.21에는 채무자가 신원철로 변경되었습니다.

이후의 경기신용보증재단 가압류 57,005,000원, 가평축산업협동조합 가압류 38,271,032원, 전준열 근저당권 100,000,000원, 김윤희 근저당권 30,000,000원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다.

과거 김봉순 명의의 전세권 30,000,000원은 2002.05.31 이미 말소되었습니다. 2005년 임의경매에 따른 종전 가등기·가압류·근저당권 등도 이미 말소된 이력입니다. 이들 종전 권리를 현재 매수인이 승계하는 권리로 계산해서는 안 됩니다.

임차인·점유 현황 — 실제 신고된 임차인 2명

두 임차인의 전입신고일은 모두 2015.10.19 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일 기준 대항력이 없으며 보증금의 매수인 승계도 예상되지 않습니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 여부 등이 확인되어야 하며, 김윤희의 소액보증금에 관한 최우선변제 가능성도 별도 검토 대상입니다.

② 가격 검증 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인은 미확정

현재 최저가는 38,471,000원입니다. 감정가 228,893,220원과 비교하면 약 16.81% 수준으로, 감정가와의 차액은 190,422,220원입니다. 다만 이 차액은 감정가와 최저가의 차이이지, 시장가격 대비 확보된 이익이 아닙니다.

이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 펜션 이용 건물과 토지가 함께 매각되는 부동산입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 감정가에 비해 크게 낮아졌다는 사실만으로 저평가 물건이라고 단정할 수 없습니다.

회차가 내려갈수록 매각가는 낮아지지만, 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 증가합니다. 현재 회차의 채권자 미배당액은 327,897,510원입니다. 이 금액은 소멸하는 채권의 배당 부족분으로, 매수인이 추가 부담하는 인수금이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,471,000원 가정)

집행비용 1,092,478원과 선순위 근저당 배당 37,378,522원으로 매각대금 38,471,000원이 모두 소진되는 추정입니다. 채권액은 근저당 채권최고액·가압류 청구금액을 기준으로 한 계산값이며, 신청채권자의 청구액 313,160,463원과는 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 '승안2리 마을회관' 북서측 인근입니다. 주변에 단독주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 토지 기호(1), (3)까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 토지 조건. 토지면적 347.0㎡, 지목 '대', 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 109,300원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당합니다. 향후 시설 변경이나 개발계획 수립 시 관련 규제 검토가 필요합니다.
• 건물 상태. 기호(2)는 철근콘크리트구조 외 1, 기호(4)는 조적조 외 2의 2층 건물입니다. 경사지붕, 벽돌붙임·비닐사이딩 마감 등이 기재되어 있고 기본적인 위생·급배수·전기설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 기호(2), (4)는 현황 펜션으로 이용 중입니다. 특히 목록4는 일반건축물대장상 '사무소 및 다가구주택'으로 기재되어 있어 현재 이용과 공부상 용도의 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고, 감정평가서상 제시외 건물 ㉣~㉥이 포함됩니다. 실제 매각 범위·경계·시설 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 개별 펜션·토지 물건은 시설 상태와 활용 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 이미 5회 유찰된 이력이 있으므로 감정가보다 낮은 가격만을 근거로 환금성이 좋다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금 20% 확인. 현재 최저매각가 38,471,000원에 대한 입찰보증금은 7,694,200원입니다. 매각물건명세서의 재매각 조건과 입찰 당일 공고를 반드시 대조하세요.
• 임차인 김윤희·전준열의 실제 점유 확인. 두 사람의 전입일은 말소기준권리 이후지만, 실제 사용 공간과 점유 형태는 확인해야 합니다. 등기부상 같은 이름의 근저당권자와 임차인 사이의 관계도 확인 대상입니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 검토. 김윤희의 보증금 5,000,000원 및 월세 400,000원을 확인하고, 전준열의 임대차조건도 확인해야 합니다. 우선변제·최우선변제 성립 여부는 별도 검토하세요.
• 건축물대장과 실제 사용 일치 여부. 목록4의 사무소·다가구주택 용도와 현황 펜션 이용의 차이를 확인하고, 관련 인허가·용도변경 필요성 및 향후 운영 가능성을 검토하세요.
• 일괄매각 대상과 공동담보 구분. 제시외 건물 ㉣~㉥의 위치·면적·상태를 확인하세요. 후순위 근저당권의 공동담보에는 승안리 415-12의 토지·건물도 기재되어 있으므로, 공동담보 부동산과 실제 매각목록을 혼동하지 않도록 원본 매각목록을 대조해야 합니다.
• 낙찰 후 실질취득비용 산정. 최저가 38,471,000원에 권리인수액이 추가되지 않는다는 전제와 별개로, 세금·등기·명도·수선·시설관리 비용까지 포함한 총투자금을 계산하세요.
• 시세·환금성 별도 검증. 주변의 유사한 펜션 이용 건물과 토지의 거래 사례, 시설 상태, 실제 이용 수요를 확인하기 전까지는 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·건축물대장·토지이용계획 및 매각기일 공고를 대조하세요. 당해세·법정 우선변제·현장 점유상태는 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

맺으며 — “감정가의 17%라고, 시세의 17%는 아니다”

이 물건의 권리구조는 얼핏 복잡해 보입니다. 과거 경매와 여러 가압류가 있었고, 현재도 근저당과 가압류가 중첩되어 있습니다. 하지만 현재 말소기준인 2015.10.19 근저당권을 기준으로 보면 이후 설정된 금전채권 관련 권리는 매각으로 소멸하며, 신고된 임차인 2명도 말소기준 이후 전입했습니다. 예상 매수인 권리인수액은 0원입니다.

그렇다고 안전한 입찰 대상이라고 곧바로 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 5회 유찰된 재매각 물건이며, 입찰보증금은 통상적인 10%가 아닌 20%입니다. 임차인 2명이 각각 후순위 근저당권자와 같은 인물이고, 실제 펜션 이용과 건축물대장상 용도에 차이가 있습니다. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 범위와 낙찰 후 점유·운영 가능성도 살펴야 합니다.

결정적으로 38,471,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다는 판단은 아직 확립되지 않았습니다. 감정가의 16.81%라는 할인율은 매력적으로 보이지만, 일반적인 아파트처럼 쉽게 시세와 비교하기 어려운 펜션·토지라는 점을 잊어서는 안 됩니다. 권리인수는 비교적 명확하지만, 점유·용도·재매각·환금성 검증은 필수. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 사용할 수 있는 자산의 가치와 그 자산을 온전히 인도받는 데 드는 비용입니다.