인수는 0원이지만, 4회 유찰된 펜션·토지는 ‘가격’보다 환금성이 먼저다 — 가평 승안리 415-13

의정부지방법원 2025타경71790. 가평읍 승안리 415-13 소재 토지와 현황상 펜션으로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 감정가는 228,893,220원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,958,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인율은 크지만, 공동주택처럼 동일 단지 실거래를 바로 대입할 수 있는 물건이 아닙니다. 계획관리지역의 펜션·토지라는 용도와 반복 유찰 이력까지 함께 보아야 합니다.

권리관계는 오래된 등기가 많아 복잡해 보이지만, 2005년 경매 매각과 2015년 해지를 통해 과거 근저당·가등기·가압류 등이 정리된 흐름이 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.10.19. 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단과 가평축산업협동조합의 가압류, 경매개시결정, 전준열·김윤희 명의 근저당은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 등기보다 ‘말소 이력’을 봐야 한다

등기 초반에는 1999년 근저당과 전세권, 2000년 근저당, 2003년 가등기, 2004년 다수의 가압류가 등장합니다. 그러나 전세권은 2002년에 말소됐고, 가등기·가압류·과거 근저당은 2005년 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 이후 설정된 2009년·2010년·2011년 가평군농업협동조합 근저당 3건도 2015.10.19. 해지로 말소됐습니다.

따라서 현재 유효한 기준권리는 2015.10.19. 접수된 가평축산업협동조합의 채권최고액 140,000,000원 근저당입니다. 2024년 이후의 가압류와 2025년 경매개시결정 및 후순위 근저당은 모두 이 기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 갑구 2번 가등기 역시 2005.10.24. 말소등기가 확인돼 현재 매수인이 인수하는 가등기로 보지 않습니다.

② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 관계인 여부 확인

점유신고자는 실제 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고, 등기부의 후순위 근저당권자와 이름이 일치해 실제 임대차관계와 점유 경위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격과 환금성 — 감정가의 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

최저매각가는 54,958,000원으로 감정가 228,893,220원의 24.01%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 낙찰가 기준 약 54,958,000원입니다. 그러나 동일·유사 펜션의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

오히려 객관적으로 확인되는 시장 신호는 4회 유찰입니다. 펜션은 일반 주택보다 수익성, 관광수요, 시설 상태, 영업 가능 여부, 운영비, 진입도로와 주차 여건 등에 따라 가치 편차가 크고 매수층도 제한적입니다. 토지와 복수 건물, 제시외 건물을 한꺼번에 취득하는 구조까지 고려하면 낮은 최저가만으로 환금성 위험이 해소됐다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,958,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자의 미배당은 채권자 측 손실로 남으며 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용은 미반영돼 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 승안2리 마을회관 북서측 인근으로, 주위에는 단독주택·근린생활시설·전·임야 등이 소재합니다.
• 교통. 기호(1),(3) 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 현황 이용. 기호(2),(4) 건물은 현황상 펜션으로 이용 중입니다. 목록4의 건축물대장상 용도는 사무소 및 다가구주택입니다.
• 건물 구조. 기호(2)는 철근콘크리트구조 외1, 기호(4)는 조적조 외2의 경사지붕 2층 건물이며 기본 위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 조건. 지목 대, 면적 347.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 계획관리지역입니다.
• 규제. 자연보전권역과 모든 축종 사육제한이 적용되는 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정평가서상 제시외 건물 ㉣~㉥도 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 재확인. 김윤희·전준열의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금 지급내역과 펜션 운영 주체를 확인하세요.
• 관계인 여부. 점유자 이름이 후순위 근저당권자와 일치하므로 소유자와의 관계, 가장임차 가능성, 명도 협의 상대방을 확인하세요.
• 제시외 건물. 포함되는 ㉣~㉥의 구조·면적·사용상태와 유지보수비, 철거 또는 인허가 문제를 감정평가서 원본에서 확인하세요.
• 펜션 영업성. 숙박 영업 가능 여부, 사업자·허가 상태, 소방·주차·오수처리·상하수도 조건과 최근 운영실적을 확인하세요.
• 건축물 용도. 목록4는 대장상 사무소 및 다가구주택이지만 현황은 펜션이므로 실제 사용과 인허가 용도의 일치 여부를 확인하세요.
• 현장 상태. 장기간 유찰된 비정형 물건이므로 누수·균열·보일러·전기·급배수와 객실 내부 상태를 직접 점검하세요.
• 진입과 경계. 차량 출입로의 법적 권원, 토지 경계, 주차 공간, 인접 필지와의 통행 관계를 지적도·현황측량으로 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 5회 유찰 시 38,470,600원, 6회 유찰 시 26,929,420원 시나리오가 있으나 추가 유찰은 환금성 위험이 더 크다는 뜻일 수 있습니다.
• 체납비용. 전기·수도·가스·관리비·숙박시설 관련 공과금과 지방세 체납 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리됐지만, 물건의 난도는 낮지 않다

이 물건의 등기부는 오래된 권리가 많아 처음에는 복잡해 보이지만, 과거 경매와 해지 기록을 따라가면 현재 매수인이 인수할 권리는 남지 않습니다. 점유신고자 2명도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 권리분석의 결론은 인수 0원입니다.

하지만 안전한 권리와 좋은 투자는 같은 말이 아닙니다. 현황 펜션과 토지를 일괄취득해야 하고, 제시외 건물과 점유 관계, 건축물대장상 용도와 실제 이용의 차이, 운영수익 및 재매각 가능성을 확인해야 합니다. 감정가의 24.01%까지 내려왔어도 네 번 유찰된 이유를 해소하지 못한다면 낮은 낙찰가가 그대로 수익이 되지는 않습니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보류, 현장·사업성 검증은 필수인 물건입니다.