의정부지방법원 2025타경71803. 남양주시 진건읍 용정리 ‘진건세아아파트’ 101동 1층 105호입니다. 소유자 박봉준은 2011년 4월 27일 매매를 원인으로 거래가액 143,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022년 6월 20일 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 248,400,000원입니다.
이 근저당권 뒤로 경기신용보증재단·디지비캐피탈·애큐온캐피탈·삼성카드의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2025년 6월 9일 에스비아이저축은행이 다시 임의경매를 개시했습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가정 99,470,000원에서는 채권자 미배당액이 186,112,011원에 달하지만, 이 미배당 채무가 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71803 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 용정리 757-1 진건세아아파트 제101동 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진건읍 진건오남로105번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 25층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 박봉준 (2011.04.27. 매매 · 거래가액 143,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 282,501,565원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
조사된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 점유 원인, 전입세대 및 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 203,000,000원이고, 현재 최저매각가는 99,470,000원입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 69,629,000원, 그다음 회차는 48,740,300원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 186,112,011원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 215,415,873원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 235,928,576원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 248,400,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,758,326원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 디지비캐피탈 | 12,888,869원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 애큐온캐피탈 | 8,778,674원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 5,565,682원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 283,391,551원 중 97,279,540원이 배당되고, 186,112,011원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진건초등학교 북서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 25층 건물의 1층 105호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 차량 출입이 가능한 도로 기반시설을 갖추고 있습니다.
- 지역·제한. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·전입세대·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.06.20. 에스비아이저축은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 현재 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고 주변 아파트 거래가격, 1층 조건과 내부 상태를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 미배당 오해 금지. 채권자 미배당액 186,112,011원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 배당 변동 요소는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2022년 6월 20일 에스비아이저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 두 차례 유찰을 거쳐 99,470,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 감정가의 절반이라는 사실과 시세의 절반이라는 사실은 다릅니다. 실제 가격 경쟁력은 주변 거래가격과 1층 조건, 내부 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 감정요항표상 임대관계도 미상이므로 점유 확인이 선행되어야 합니다. 결론은 권리는 합격, 점유와 가격은 확인 후 결정입니다.
