의정부지방법원 2025타경71827. 남양주시 오남읍 샤인스톤 105동 3층 303호로, 감정평가상 공동주택(다세대 : 도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 사건의 표면만 보면 감정가 189,000,000원짜리 물건이 8회 유찰돼 10,896,000원까지 내려온 극저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다.
임차권자 진유승의 등기 내용에는 최초 임대차계약일 2020.03.09, 점유개시 2020.04.10, 주민등록 2020.04.13, 확정일자 2020.03.12가 기재돼 있습니다. 2022.02.06 보증금이 6,500,000원 증액됐고, 증액분 확정일자는 2022.03.18입니다. 최종 보증금은 136,500,000원입니다. 반면 이 사건의 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.06.16이므로, 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-5 샤인스톤 105동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 경복대로 63-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대 : 도시형생활주택) · 지상 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정현호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 10,896,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진유승 / 137,116,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
소유권보존 이후 2018.10.24 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 들어갔고, 해당 신탁은 2020.05.11 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2025.05.08 접수된 을구 1번 주택임차권입니다. 이 임차권의 기초가 되는 전입·점유·확정일자는 경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 여부를 건별로 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창숙 | 2020.04.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 진유승 | 2020.04.13 / 2020.03.12 증액분 2022.03.18 | 136,500,000원 | 대항 가능 | 배당 후 잔액 | 미배당 잔액 인수 |
| 신한은 | 2020.04.13 / 2020.03.12 | 500,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 전액배당 |
| 조사된 | 미상 / 2022.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임차권자 | 2020.04.13 / 2020.03.12 | 500,000원 | 있음 | 있음 | 현재 가정 전액배당 |
김창숙은 전입일이 2020.04.13로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. ‘조사된’으로 기재된 신고 역시 확정일자 2022.03.18만 확인되고 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인율보다 실질취득을 봐야 한다
현재 최저가 10,896,000원은 감정가 189,000,000원의 약 5.77%입니다. 그러나 진유승 임차권의 보증금 136,500,000원을 기준으로 보면 주된 실질취득액은 약 136,500,000원, 즉 감정가의 약 72.2% 수준입니다. 따라서 감정가 대비 최저가 할인율 94% 이상이라는 표면적인 숫자는 실제 매수부담을 설명하지 못합니다.
또한 이 사건에서는 실질취득액과 최신 실거래가를 직접 비교할 수 있는 거래표를 제시하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 72.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서도 안 됩니다. 가격 메리트 판단은 반드시 실제 비교거래와 함께 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 596,128원 |
| 1. 임차인 신한은 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 1. 임차인 임차권자 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 진유승 | 137,116,400원 | 9,299,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션의 신청채권자 미배당액은 127,816,528원입니다. 다만 을구 1번 임차권에 대해서는 매각물건명세서가 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있으므로, 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 식 계산만으로 권리위험을 제거해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대 : 도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 3층입니다.
- 입지. 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 오남역 북동측 근거리에 있고, 주변에는 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·근린공원·농지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측과 서측으로 각각 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(양지3지구), 소로1류 접합, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 8회 유찰됐다는 사실은 응찰수요가 충분하지 않았음을 보여주지만, 그 원인을 권리·가격·물건특성 중 하나로 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 10,896,000원이 아니라 진유승 임차권을 반영한 약 136,500,000원을 기본 기준으로 계산해야 합니다.
- 을구 1번 임차권 원문 확인. 보증금 136,500,000원, 전입 2020.04.13, 점유개시 2020.04.10, 확정일자 2020.03.12 및 2022.03.18, 미배당 잔액 인수 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 김창숙 보증금 확인. 전입일은 2020.04.13이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제하기 어렵습니다.
- ‘조사된’ 신고 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자 2022.03.18만 표시돼 있어 실제 임차관계와 금액을 원문에서 대조해야 합니다.
- 진유승의 이중 지위 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 임대차채권과 신청채권의 관계를 배당요구서·채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 시 착시 경계. 9회 유찰 시 최저가 7,627,199원, 10회 유찰 시 5,339,039원으로 내려가도 선순위 임차권 미배당 인수 구조는 그대로 남습니다.
맺으며 — “1,089만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 10,896,000원이 아니라 임차보증금 136,500,000원이어야 합니다. 매각물건명세서가 을구 1번 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상, 낙찰가가 내려가도 주된 실질취득액은 약 136,500,000원 수준으로 유지됩니다.
게다가 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 김창숙, 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 신고가 있어 136,500,000원을 총부담의 확정 상한으로 볼 수도 없습니다. 8회 유찰이라는 가격표보다 임차관계 원문 대조와 실제 배당·인수액 확인이 먼저인 사건입니다.
