의정부지방법원 2025타경71827. 남양주시 오남읍 양지리 샤인스톤 105동 303호로, 감정평가상 공동주택(다세대·도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 189,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 22,236,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 약 11.8%에 불과하지만, 이 사건의 가격은 최저가만으로 해석하면 안 됩니다.

등기부 을구 1번에는 진유승 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약은 2020.03.09., 점유개시는 2020.04.10., 주민등록은 2020.04.13., 최초 확정일자는 2020.03.12.이고, 2022.02.06. 보증금 6,500,000원이 증액돼 총 보증금은 136,500,000원입니다. 이 임차권은 2025.06.16. 강제경매개시결정보다 앞서 존재하며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권을 인수한다

신청채권자와 임차권자가 모두 진유승으로 기재돼 있다는 점도 반드시 확인해야 합니다. 관계인과 임차권자가 동일해 가장임차인 또는 관계인 거래 가능성이 제기될 수 있지만, 법원이 해당 임차권을 배제하거나 무효로 확정했다는 내용은 없습니다. 따라서 입찰 단계에서는 임차권이 유효하고 보증금 잔액을 인수하는 것으로 계산하는 것이 안전합니다.

② 임차관계 — 실명 2명과 명칭만 확인되는 기재

실명으로 확인되는 사람은 김창숙·진유승 2명입니다. 그 밖에 성명이 특정되지 않은 점유·임차 기재가 포함돼 있어 동일인 중복 여부와 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.

③ 가격의 실체 — 22,236,000원이 아니라 136,500,000원 이상

현재 최저매각가 22,236,000원은 감정가 189,000,000원의 11.8%입니다. 하지만 보증금 136,500,000원의 대항력 임차권이 낙찰가보다 훨씬 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 임차보증금이 늘어나고 매수인의 인수액도 커집니다.

현재 예상배당표대로 진유승에게 20,435,752원이 배당되고 이 금액이 임차보증금에 충당된다고 단순 계산하면, 보증금 잔액은 116,064,248원이고 낙찰대금까지 합한 실질취득액은 138,300,248원입니다. 이는 감정가의 약 73.2%입니다. 다만 실제 배당의 충당 순서와 임차권 유효성 판단에 따라 인수액은 달라질 수 있으므로, 입찰가는 최소 136,500,000원 이상의 실질부담을 전제로 검토해야 합니다.

감정가 대비 실질취득 하한은 약 72.2%입니다. 그러나 감정가와 시세는 같은 개념이 아니며, 임차권·점유관계·명도 위험이 큰 물건이므로 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,236,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.6%로 계산된 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권 미배당액 전부가 매수인 인수액은 아니지만, 보증금 136,500,000원의 임차권 중 배당에서 변제되지 않는 부분은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 4호선 오남역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·근린공원·농지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 공동주택인 다세대·도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 소재합니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비·승강기 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측과 서측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·양지3지구 지구단위계획구역이며, 성장관리권역에 해당합니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대·도시형생활주택은 아파트보다 개별 동·호수별 거래 비교와 담보평가가 까다로울 수 있으며, 임차권 인수 문제까지 있어 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 22,236,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 보증금 136,500,000원의 미변제 잔액을 합산해 총투입액을 계산해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 및 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일한 진유승으로 기재돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유이력과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 중복 기재 확인. 김창숙 외에 성명이 특정되지 않은 임차 관련 기재가 있어 동일인 중복인지 별도 점유자인지 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유자·출입 상태·우편물·관리비 납부자를 조사해야 합니다.
• 전입세대 열람. 보증금과 전입일이 미상인 점유 기재가 있으므로 전입세대확인서와 확정일자 현황을 반드시 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세는 예상배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한 설정. 낙찰대금이 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 총액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “6회 유찰”보다 “1억3,650만원 임차권”을 먼저 보라

이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 22,236,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 임차보증금 136,500,000원입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하므로, 실질취득액은 최소 보증금 수준으로 되돌아갑니다. 현재 배당표를 단순 반영하면 실질취득 추정액은 138,300,248원까지 올라갑니다.

여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 점, 실명이 확인되지 않는 점유·임차 기재가 남아 있다는 점, 6회 유찰된 다세대·도시형생활주택이라는 점까지 겹칩니다. 임차권의 효력이 법원에서 배제되지 않는 이상 초저가 경매가 아니라 고난도 인수형 경매로 판단해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리 불확실성은 크다.