의정부지방법원 2025타경71857. 남양주시 별내동 1141-2 토지와 지상 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류되지만, 감정평가상 건물은 단독주택인 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자 박현경은 2022년 6월 21일 거래가액 1,155,000,000원으로 소유권을 취득했고, 임용선이 청구금액 420,418,500원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 현존하는 담보권은 없고 2025년 6월 18일 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 임용선과 김인수의 주택임차권등기는 말소기준 이전 권리여서 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명까지 있어, 최저가만으로 총 취득비용을 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1141-2 · 경기도 남양주시 식송2로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택인 다가구주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 312㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 · 사용승인 2020.09.28 |
| 소유자 | 박현경 (2022.06.21. 거래가액 1,155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,176,671,920원 / 1,066,569,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임용선 / 420,418,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 임차권 2건
2020년 설정된 송파농업협동조합 근저당권 600,000,000원은 2022년 6월 22일 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 말소기준은 2025년 6월 18일 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 성립한 임용선·김인수의 임차권은 배당 부족분이 생기면 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금 미상 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영숙 301호 | 2020.11.04 2022.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 행사 가능 배당요구 2025.07.24 | 해당 없음 |
| 이상훈 201호 | 2023.06.09 2024.10.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최낙원 202호 | 2022.04.25 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.08.14 | 해당 없음 |
| 임용선 1층 중 125㎡·101호 부분 | 2020.10.26 2020.10.16 / 2022.10.11 | 420,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2025.02.18 | 해당 없음 |
| 김인수 3층 중 70㎡·302호 부분 | 2020.10.30 2020.08.05 | 399,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2025.04.04 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 표의 5명 모두 실제 임차인 또는 점유자로 봅니다. 임용선과 김인수의 임차권은 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 인수됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,066,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,065,690원 |
| 1. 임차인 임용선 보증금 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 1. 임차인 김인수 보증금 | 399,000,000원 | 399,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권 · 임용선 | 420,418,500원 | 234,503,310원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 35,137,068원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,710,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 등기 임차권자 2명의 보증금이 전액 배당돼 해당 권리의 인수액은 0원입니다. 일반 채권 미배당액은 256,762,258원입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자 3명의 권리는 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 등기 임차권 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,066,569,000원 | 256,762,258원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 746,598,300원 | 491,265,568원 | 82,267,683원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 522,618,809원 | 491,265,568원 | 304,007,379원 |
3회 유찰부터는 임용선·김인수의 보증금이 매각대금으로 전액 변제되지 않아 인수액이 발생합니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 이동하므로, 최저가 하락을 그대로 취득비용 절감으로 보면 안 됩니다. 여기에 보증금 미상 점유자 3명의 권리가 더해질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수도권제1순환고속도로 별내IC 북서쪽 인근이며, 주변은 단독주택과 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층, 사용승인일은 2020.09.28이며 난방·위생·승강기 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 312㎡의 대지로 제1종일반주거지역·별내택지지구·지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 건물 전체의 임대차 승계와 명도, 수익성 검증이 필요한 다가구주택이어서 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 3명 확인. 이영숙·이상훈·최낙원의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 현황과 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 임용선의 이중 지위 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 임용선의 각 채권 발생원인과 중복 여부를 원본으로 검증해야 합니다.
- 확정일자 불일치 대조. 임용선·김인수의 등기 기재와 배당 기재가 서로 달라 배당순위 산정 전에 원본 확인이 필요합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 3회 유찰 시 82,267,683원, 4회 유찰 시 304,007,379원의 등기 임차권 인수가 계산돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 현황·면적·경계와 각 호실 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 임차인과 점유자가 5명인 만큼 호실별 명도 또는 임대차 승계 협의 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고 인근 다가구주택 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 49%”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
현재 회차 배당표만 보면 임용선과 김인수의 등기 임차보증금이 전액 배당돼 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결론은 보증금이 확인된 두 임차권에 한정됩니다. 이영숙·이상훈·최낙원은 전입 시점이 말소기준보다 앞서 있으면서 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
또한 한 차례 더 유찰되면 등기 임차권만으로도 82,267,683원의 인수가 발생하고, 4회 유찰에서는 304,007,379원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득비용의 하락폭이 제한되는 구조입니다. 현재 회차는 알려진 권리만 보면 인수 0원, 전체 권리까지 보면 미확정. 보증금 미상 3명의 임대차 원본을 확인하기 전에는 가격보다 권리 확정이 우선입니다.
