의정부지방법원 2025타경71857. 남양주시 별내동 식송2로 64에 있는 주택과 토지의 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대와 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물로, 토지면적은 312㎡입니다. 건물에는 여러 호실의 주거 점유관계가 형성되어 있으며, 등기부에 등록된 선순위 임차권만 두 건입니다.

경매 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 2,176,671,920원에서 최저가 365,833,000원으로 내려왔기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임용선과 김인수의 선순위 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 두 임차인의 보증금 합계만 819,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 경매 할인율보다 선순위 임차보증금의 배당과 인수 여부를 먼저 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 존재하는 임차권

등기부상 송파농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권은 2022.06.22 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현존하는 그 근저당권을 기준으로 선순위를 판단해서는 안 됩니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.06.18 강제경매개시결정입니다.

문제는 이보다 먼저 등기된 주택임차권입니다. 임용선의 임차권등기는 2025.02.18, 김인수의 임차권등기는 2025.04.04 접수되었습니다. 두 임차권 모두 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

반면 경매개시결정 이후 등기된 광주은행과 경기신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 후순위 압류·가압류가 소멸한다고 해서 선순위 임차보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 미상 보증금 3건

확인된 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 임용선과 김인수는 임차권등기가 설정되어 있고 보증금이 확인됩니다. 나머지 이영숙·이상훈·최낙원은 모두 말소기준권리 이전 전입 이력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성과 추가 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.

임용선·김인수의 최초 확정일은 등기부 기재를 기준으로 표시했습니다. 조사기록의 확정일 기재와 차이가 있으므로 입찰 전 임대차계약서 및 확정일자 원본을 대조해야 합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않으며, 실제 임차인 수는 5명입니다.

③ 시세와 실질취득 — 3.66억이 취득원가는 아니다

이 사건의 감정가와 최저가 차이는 매우 큽니다. 감정가 2,176,671,920원에 비해 현재 최저가는 365,833,000원으로, 감정가의 약 16.81%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 이 사건의 실제 매수부담을 설명하지 못합니다.

현재 배당 시나리오를 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

824,921,662원은 현재 배당순서와 배당액이 그대로 실현되고, 임용선·김인수의 미배당분을 매수인이 인수한다는 가정에서 산출한 금액입니다. 이는 확인된 두 선순위 임차권만 반영한 부담이며, 다른 임차인의 보증금이나 명도·취득 관련 비용까지 확정한 최종 총액은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 365,833,000원 가정)

배당액은 주어진 현재 회차 추정 시나리오를 기준으로 표시했습니다. 김인수의 0원은 임용선에게 배당재원을 먼저 배분하는 해당 가정에서의 결과입니다. *임용선의 신청채권 청구금액은 임차보증금과 동일인의 채권관계이므로 별도의 독립 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당에서는 임차인별 확정일자·증액분의 순위, 조세채권, 집행비용 및 다른 임차인의 권리 등에 따라 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 총부담은 크게 줄지 않는다

현재 회차부터 추가 유찰을 가정한 배당 시나리오를 비교하면 낙찰가 감소분이 선순위 임차보증금의 미배당 증가로 이어지는 구조가 드러납니다. 아래 실질취득액은 각 회차의 임용선 미배당 추정치에 김인수의 미배당 보증금 399,000,000원을 추가한 비교 계산입니다.

각 회차의 매각가와 임용선 인수 추정치는 주어진 시나리오 수치이며, 김인수 보증금 399,000,000원이 별도로 전액 미배당된다는 가정으로 합산했습니다. 실제 배당순위와 미상 임차인의 권리, 집행비용 변동에 따라 총부담은 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)

• 입지. 남양주시 별내동 소재 수도권제1순환고속도로 별내IC 북서쪽 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 임야 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2020.09.28 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물입니다. 석재 붙임 외벽, 벽지·타일 마감 및 플라스틱 새시 창호가 기재되어 있습니다.
• 설비. 난방설비·위생설비·승강기설비가 있는 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 면적 312㎡, 지목 대, 완경사·세로장방형이며 소로한면 도로접면 조건입니다. 공시지가는 ㎡당 1,805,000원입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 별내택지지구 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 실제 규제 적용은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 단일 세대 주택과 달리 여러 임차인의 권리가 결합된 다가구 이용 물건입니다. 매수인이 인수할 수 있는 보증금과 임대차관계가 많아 자금구조와 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권등기 2건. 을구 3번 임용선과 을구 4번 김인수의 임차보증금 합계는 819,000,000원입니다. 매각물건명세서의 인수 조건을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
• 3명의 미상 보증금. 이영숙(301호), 이상훈(201호), 최낙원(202호)의 임대차계약서, 보증금, 점유 현황, 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 이들의 추가 인수부담은 아직 금액을 확정할 수 없습니다.
• 배당순위 재검증. 임용선·김인수의 최초 보증금과 증액분에 관한 확정일자를 구분해 배당순위를 확인해야 합니다. 배당 가정에서 특정 임차인에게 우선 배분했다고 해서 실제 법정 배당순위까지 확정된 것은 아닙니다.
• 동일인 채권 중복. 임용선의 임차보증금과 강제경매 신청채권 청구액을 독립된 두 보증금으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 점유 및 명도. 실제 임차인 5명의 점유·전출·보증금 반환 관계를 호실별로 확인하고, 임차권등기가 있는 호실에 대해서는 인도와 권리 정리 가능성을 검토해야 합니다.
• 다가구 이용 및 제시외 건물. 감정평가서의 건물개황도, 건축물대장, 제시외 건물 내역을 확인해 실제 이용상태와 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
• 체납 및 선순위 공과금. 국민건강보험공단 압류 외에도 당해세·조세채권·최우선변제 관련 사항을 확인해야 합니다. 실제 배당액이 변하면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 현재 시세 검증. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 별내동 해당 건물 및 토지와 비교 가능한 거래를 확인해 총취득 부담과 비교해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 2026.11.05 매각기일에 앞서 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3.66억 낙찰”과 “3.66억 취득”은 전혀 다르다

이 물건이 5회 유찰된 상황에서 가장 주의할 점은 감정가와 최저가의 차이가 아닙니다. 선순위 임차보증금이 매각대금을 넘어서는 구조입니다.

임용선 420,000,000원, 김인수 399,000,000원. 두 사람의 보증금 합계는 819,000,000원입니다. 현재 배당 추정에서는 그중 459,088,662원이 미배당되어 매수인 인수 위험으로 남고, 낙찰대금까지 합친 실질취득 부담은 824,921,662원입니다. 게다가 이영숙·이상훈·최낙원의 보증금도 확인되지 않았습니다.

추가 유찰로 낙찰가격이 내려가더라도 선순위 임차보증금의 미배당이 증가할 수 있어, 확인된 두 임차권만으로도 전체 부담은 8.19억 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 비교 가능한 최근 시세도 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.

결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만 권리 인수 위험 역시 큽니다. 선순위 임차권 두 건의 배당순위와 잔존액, 보증금 미상 임차인 세 명의 권리를 정리하고 실제 취득부담을 확정하기 전에는 신중하게 접근해야 합니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 최종 인수액입니다.