의정부지방법원 2025타경71919. 남양주시 오남읍 진주아파트 1004동 2층 208호로, 방 3개·거실·주방·욕실 겸 화장실 2개·발코니·현관 등으로 이용 중인 아파트입니다. 소유자 정덕임은 2014년 9월 2일 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 우리은행이 채권최고액 106,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 현재 권리관계의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 동양캐피탈대부의 근저당 36,000,000원과 전세권 5,000,000원, 카드사·금융기관의 가압류, 현재 강제경매개시결정이 이어집니다. 모두 기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하며, 별도 임차인 내역도 없습니다. 따라서 최저가로 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액은 174,300,000원이고 추가 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-36 진주아파트 제1004동 제2층 제208호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로 631 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니·현관 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 정덕임 (2014.09.02. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 9,887,803원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
| 임차관계 | 별도 임차인 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 선순위 인수권리는 없다
등기부에는 1991년 한국주택은행 근저당 18,200,000원, 2001년 하나은행 근저당 33,600,000원, 2002년 하나은행 근저당 18,000,000원이 나타나지만 각각 2001.06.27, 2007.01.02, 2004.08.02에 말소됐습니다. 따라서 현재 존속 중인 말소기준권리는 2014.09.23 우리은행 근저당이며, 그 이후의 근저당·전세권·가압류·경매개시결정은 낙찰로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 70%’는 아니다
감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 174,300,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
2회 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 122,009,999원, 3회 유찰 시는 85,406,999원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이지만, 유찰 회차가 늘어날수록 채권자 미배당액은 104,988,006원에서 156,545,947원, 192,578,133원으로 확대됩니다. 신청채권자인 우리금융캐피탈주식회사의 청구액 9,887,803원은 세 시나리오 모두 예상배당액이 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,240,200원 |
| 2. 한국주택은행 근저당 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 하나은행 근저당 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 5. 우리은행 근저당 | 106,800,000원 | 101,259,800원 |
| 6. 동양캐피탈대부 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 동양캐피탈대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 8. 하나카드 가압류 | 24,000,283원 | 0원 |
| 9. 서민금융진흥원 가압류 | 10,920,002원 | 0원 |
| 10. 국민행복기금 가압류 | 16,308,369원 | 0원 |
| 11. 우리금융캐피탈 가압류 | 7,219,152원 | 0원 |
| 12. 하나카드 강제경매 관련 권리 | - | 0원 |
| 13. 우리금융캐피탈 강제경매 관련 권리 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 총 채권액은 276,047,806원, 채권자 예상배당은 171,059,800원, 미배당액은 104,988,006원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 과거 말소된 근저당이 배당 항목에 포함된 점을 반드시 원문과 대조해야 합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 오남읍 오남리 소재 오남교차로 남서측 인근이며, 주위에는 아파트단지, 창고와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 도로, 남측과 북측으로 폭 약 8~10미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비·화재경보기 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로3류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 정비예정구역 오남1구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 아파트 용도로 이용 중이나 동일 단지 실거래 비교값이 없어 구체적인 가격대와 거래속도는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 확인. 최저가 174,300,000원을 진주아파트 유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 과거 근저당 말소 원본 대조. 한국주택은행 및 하나은행 근저당의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하고 예상배당표와 대조하세요.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 전세권 처리 확인. 동양캐피탈대부 명의 전세권 5,000,000원이 매각으로 소멸한다는 점과 말소촉탁 대상 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 소유자 또는 제3자가 점유 중이라면 인도명령·명도 협의 기간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 정비예정구역 확인. 오남1구역 정비예정구역의 진행상태와 대상 건물에 미치는 영향을 관계기관 자료로 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격과 배당은 확인 후”
이 물건의 현재 권리구조는 비교적 단순합니다. 2014년 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤에 설정된 동양캐피탈대부 근저당·전세권과 각종 가압류는 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 내역도 없어 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 실질취득액 174,300,000원과 비교할 최근 실거래 값이 없으므로 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 더불어 예상배당 산정에는 등기부상 말소된 과거 근저당이 포함돼 있어 배당 결과를 그대로 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 배당자료를 확인하기 전에는 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.