의정부지방법원 2025타경71991. 남양주시 오남읍 오남리 386-14 일대 101동 5층 502호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건은 현재 등기부상 별도 선순위 근저당이 남아 있는 형태가 아니라 2025.07.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2022.02.03. 전입·점유와 2022.01.12. 확정일자를 갖춘 한상문 임차인입니다.
한상문의 보증금은 118,500,000원이고, 현재 최저가 85,400,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,937,200원을 먼저 제외한 뒤 83,462,800원이 배당되는 구조입니다. 따라서 부족분은 35,037,200원입니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 커지기 때문에, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 386-14 101동 502호 |
| 도로명 관련 등기표시 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로550번길 30-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 김산 (2022.02.17. 매매, 거래가액 118,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (감정가 70%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
현재 권리분석의 출발점은 2025.07.15. 강제경매개시결정입니다. 한상문의 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.12., 전입·점유는 2022.02.03.으로 모두 그보다 앞섭니다. 2024.02.28.에는 임차보증금 118,500,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 현재 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 적용범위를 구분
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 | 현재 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한상문 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 118,500,000원 | 2022.02.03 2022.01.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 예상배당 83,462,800원 부족분 35,037,200원 인수위험 |
| 주택도시 주거 | 500,000원 | 2022.02.03 2022.01.12 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 룰상 500,000원 인수 확약 적용 시 실질 0원* |
* 주택도시보증공사의 2026.07.10. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 해당 공사 관련 인수분에만 적용한 판단입니다. 확약 밖 임차인의 권리는 별도로 남습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.20억대
이 사건에서는 최저매각가 자체보다 낙찰가 + 미배당 인수액을 봐야 합니다. 현재 회차의 룰상 전체 인수액은 35,537,200원이지만, 이 중 주택도시보증공사 관련 500,000원은 확약 적용 시 실질 0원으로 보고, 한상문 부족분 35,037,200원만 별도 위험으로 계산했습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 후 별도위험 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 85,400,000원 | 35,537,200원 | 35,037,200원 | 120,437,200원 |
| 6회 유찰 시 | 68,320,000원 | 52,309,760원 | 51,809,760원 | 120,129,760원 |
| 7회 유찰 시 | 54,656,000원 | 65,727,808원 | 65,227,808원 | 119,883,808원 |
현재 회차만 놓고 보면 최저가는 감정가의 70%인 85,400,000원이지만, 별도 인수위험을 합친 실질취득은 120,437,200원으로 감정가 122,000,000원의 약 98.7%입니다. 다음 회차로 최저가가 68,320,000원, 54,656,000원까지 낮아져도 룰상 인수액이 52,309,760원, 65,727,808원으로 커지므로 실질취득액은 계속 약 1.20억원대에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 임차인 한상문 보증금 | 118,500,000원 | 83,462,800원 |
| 인수 · 주택도시 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 118,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 한상문 보증금 중 35,037,200원이 미배당됩니다. 룰상 매수인 전체 인수액은 35,537,200원이지만, 주택도시보증공사의 확약 적용분은 실질 0원으로 별도 처리했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제502호이며, 현재 다세대주택으로 이용중입니다.
- 주위환경. 어람초등학교 남측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근 대중교통 운행 빈도·노선·연계성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역이며 제1종·제2종일반주거지역, 교육환경 상대보호구역, 성장관리권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 기준 85,400,000원에 한상문 미배당 위험 35,037,200원을 더한 120,437,200원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 확약서 적용범위 원문 대조. 주택도시보증공사의 포기확약이 한상문 임차권과 어떤 관계로 처리되는지, 말소 조건과 대상 채권을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약 조건에 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있으므로 실제 매각 후 말소 절차와 요건을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시 최저가는 낮아지지만 룰상 인수액이 증가해 실질취득액은 약 1.20억원대를 유지합니다.
- 현재 가격의 시세성은 별도 검증. 실질취득액과 감정가가 유사한 수준이므로, 주변 거래가격을 별도로 확인하기 전에는 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사 및 실제 배당순위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,540만원 낙찰”이 아니라 “약 1.20억 실질취득”
이 물건의 핵심은 5회 유찰 자체가 아닙니다. 현재 최저가 85,400,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대항력 있는 한상문 임차인의 미배당 예상액 35,037,200원을 더하면 보수적 실질취득은 120,437,200원으로 감정가 122,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 분명 중요한 위험 완화 요소입니다. 다만 그 확약은 확약 주체의 권리에만 적용하고, 한상문 명의 임차권 부족분은 별도로 남겨 보는 것이 이 데이터만 놓고 한 가장 보수적인 권리분석입니다. 따라서 이 사건은 최저가 숫자보다 확약서의 정확한 적용범위와 최종 인수액 확인이 승부처입니다.
