의정부지방법원 2025타경71991. 남양주시 오남읍 오남리의 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 5층 502호입니다. 현재 소유자는 김산이며, 2022년 2월 17일 거래가 118,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매개시결정은 2025년 7월 15일 접수됐지만, 임차인 한상문의 전입·점유는 2022년 2월 3일로 그보다 빠릅니다. 따라서 이 사건의 중심은 등기부상 후순위 채권이 아니라, 배당으로 회수되지 못한 선순위 대항력 임차보증금의 승계입니다.
한상문의 보증금은 118,500,000원이고 확정일자는 2022년 1월 12일입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 927,256원을 뺀 28,364,744원만 배당되며, 나머지 90,135,256원은 매수인이 인수합니다. 여기에 명세상 대항력이 인정된 주택도시의 보증금 500,000원이 더해져 총 인수액은 90,635,256원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 386-14 101동 502호 도로명: 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로550번길 30-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 김산 (2022.02.17. 거래가 118,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 29,292,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 선순위 임차권
2011년부터 2021년 사이 설정됐던 근저당권·전세권과 과거 경매·가압류는 각 말소등기를 통해 정리된 이력이 확인됩니다. 2011년 구리신용협동조합 근저당과 2013년 경매·가압류는 2014년 4월 11일 경매 매각으로 말소됐고, 서울은평새마을금고 근저당은 2015년 10월 29일, 이영의 전세권은 2022년 1월 11일, 이영 근저당은 2022년 2월 3일, 한국주택금융공사로 이전됐던 우리은행 근저당은 2022년 3월 10일 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계액 90,635,256원
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한상문 | 부동산 전부 · 주거 임차권등기 | 118,500,000원 | 전입·점유 2022.02.03 확정일자 2022.01.12 배당요구 2024.02.28 | 대항력 有 우선변제 有 승계 90,135,256원 |
| 주택도시 | 주거 | 500,000원 | 전입 2022.02.03 확정일자 2022.01.12 | 대항력 有 우선변제 확인 필요 승계 500,000원 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인으로 표시된 항목은 없으므로, 명세상 실제 임차인 2명을 각각 반영해야 합니다. 한상문은 확정일자와 배당요구를 갖췄지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 변제가 불가능합니다. 주택도시는 대항력이 인정되며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 500,000원이 배당되지 않아 전액 승계되는 구조입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 고정된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크면, 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계액이 커집니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득액은 최저가만큼 내려가지 않고, 보증금 총액 부근으로 되돌아오는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 29,292,000원 | 90,635,256원 | 119,927,256원 | 98.3% |
| 5회 유찰 시 | 20,504,400원 | 99,264,679원 | 119,769,079원 | 98.2% |
| 6회 유찰 시 | 14,353,080원 | 105,305,275원 | 119,658,355원 | 98.1% |
④ 예상배당표 (매각가 29,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 927,256원 | - |
| 1. 임차인 한상문 보증금 | 118,500,000원 | 28,364,744원 | 90,135,256원 |
| 인수. 주택도시 보증금 | 500,000원 | 0원 | 500,000원 |
| 기타 기재 채권자 | 1,639,653,999원 | 0원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권자들의 미배당 채권 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인이 부담하는 핵심은 대항력 임차인의 미배당 보증금 90,635,256원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어람초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통의 운행 빈도·노선·교통연계성을 포함한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역과 성장관리권역 등에 해당하며, 학교 상대보호구역과 배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 4회 유찰 이력은 가격과 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액으로 판단. 현재 기준 부담은 29,292,000원이 아니라 인수액을 합친 119,927,256원입니다.
- 한상문 배당액 재확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 같은 방향으로 변동합니다. 임차권등기와 배당요구 종결 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 주택도시 500,000원 확인. 명세상 대항력이 인정됐지만 배당요구와 우선변제 여부는 원본 기록에서 구체적으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 있어도 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도와 보증금 반환의 선후관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소등기 대조. 과거 경매·가압류·근저당·전세권의 말소 접수 내용과 현재 유효사항을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각기일 이후 변동 확인. 기재 매각기일은 2026.07.15이므로 매각결과·기일변경·취하·항고 등 후속 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 24% 가격”이 아니다
이 사건의 최저가는 감정가 122,000,000원의 24.01%인 29,292,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 한상문의 미배당 보증금 90,135,256원과 주택도시 보증금 500,000원을 매수인이 인수하면 실질취득액은 119,927,256원으로 올라갑니다. 감정가의 98.3%입니다.
5회와 6회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 119,769,079원과 119,658,355원으로 거의 변하지 않습니다. 매각가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 낮다”가 아니라 “선순위 임차보증금으로 총 부담이 고정된다”입니다. 다세대주택, 4회 유찰, 대항력 임차인 2명이라는 조건을 함께 보면 가격 매력은 낮고 권리 확인 난도는 높습니다.