의정부지방법원 2025타경72057. 경기도 남양주시 진건읍 용정리의 한신아파트 201동 705호입니다. 철근콘크리트조 15층 건물 중 7층에 위치하며, 집합건축물대장상 방 3개·거실·주방·욕실 2개로 구성된 아파트입니다. 소유자 박복순은 2007년 5월 2일 거래가액 135,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

권리분석에서 먼저 볼 것은 2008년 10월 20일 설정된 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 이 권리를 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 178,500,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면 채권자들에게 175,201,000원이 배당되고, 83,799,000원의 미배당이 발생합니다.

다만 미배당이 있다는 사실만으로 매수인이 채권자의 잔여채무를 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건은 후순위 권리 소멸 여부와 실제 점유관계 확인을 구분해 분석해야 합니다. 임차인 이미옥의 전입일은 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자가 미상이므로, 배당관계와 명도 문제를 최종 확인한 후 입찰을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 근저당권

권리 흐름의 중심은 을구 4번 근저당권입니다. 2008년 10월 20일 접수되었으며, 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드제일은, 채권최고액은 132,000,000원입니다.

이보다 앞서 설정되었던 대한생명보험주식회사의 근저당권은 2008년 10월 21일 말소되었습니다. 따라서 현재 분석상 남아 있는 근저당권 중 선순위는 2008년 설정된 근저당권입니다.

그 뒤에 설정된 어경석의 근저당권 112,000,000원과 이주희의 근저당권 15,000,000원은 매각으로 소멸할 예정입니다. 남양주세무서장의 압류와 현재 경매개시결정 등기도 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 이미옥 1명입니다. 전입신고일은 2019년 9월 27일로, 말소기준권리 설정일인 2008년 10월 20일보다 늦습니다.

③ 가격 분석 — 70% 할인과 시세 메리트는 별개

현재 최저매각가는 178,500,000원으로 감정가 255,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과, 감정가보다 76,500,000원 낮아진 상태입니다.

그러나 실제 거래가격과 비교할 수 있는 최근 거래자료가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 주변 동일·유사 아파트의 거래가격보다 저렴한지, 최근 거래가격이 상승 또는 하락하고 있는지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당 재원은 175,201,000원입니다. 선순위 근저당권에는 채권최고액 기준 전액이 배당되고, 후순위 근저당권인 어경석과 이주희에게는 미배당이 발생합니다.

채권최고액 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금은 확정된 채권액 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

현재 회차부터 추가 유찰 상황까지 비교하면 매각가가 낮아질수록 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 각 회차의 매수인 예상 인수액은 동일하게 0원으로 계산되어 있습니다.

현재 회차 및 추가 유찰 시의 가정 시나리오입니다. 추가 유찰이 실제로 발생하거나 해당 가격에 매각된다는 뜻은 아닙니다. 예상 인수 0원은 현재 확인되는 권리관계를 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 진건초등학교 북동측 인근에 위치하는 아파트입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 7층 705호입니다. 외벽은 세멘 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 하이샷시로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 인접지 및 도로 대비 자체 지반이 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 학교 관련 교육환경 보호구역과 성장관리권역 등 제한사항이 기재되어 있습니다. 구체적인 행위 제한은 관련 기관 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있으며 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부구조와 위치를 직접 확인하지 못했고, 집합건축물대장상 건축물현황도와 호별표시를 기준으로 조사되었습니다.
• 환금성. 최근 실거래가격과 거래량을 확인할 수 없어 현재 시장에서의 매도 가능 가격 및 환금성은 판단을 보류해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 대조. 감정가 255,000,000원과 최저가 178,500,000원만 비교하지 말고, 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최근 실거래가격을 확인하세요.
• 임차보증금 확인. 이미옥의 보증금·확정일자·임대차계약서 내용을 확인하고, 최우선변제 가능 여부와 예상 배당액을 다시 검토하세요.
• 점유관계 및 명도. 감정평가 당시 임대관계 조사가 이루어지지 못했습니다. 이미옥의 실제 점유 범위와 소유자 박복순의 점유 여부를 확인하고 인도 절차를 예상하세요.
• 근저당권 승계관계. 말소기준 근저당권자와 신청채권자 한국주택금융공사의 채권관계를 확인하여 실제 배당순위 및 배당 가능성을 검토하세요.
• 세금 압류. 남양주세무서장 압류의 체납세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 세금 배당이 반영되면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태 점검. 감정평가 당시 내부를 직접 조사하지 못했으므로 누수·설비·마감 상태 등을 확인하고 수리비 발생 가능성을 검토하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 178,500,000원과 추가 유찰 가정가격 124,949,999원·87,464,999원을 검토하되, 실제 시장가격과 비교한 후 입찰가를 설정하세요.
• 최신 원본 확인. 매각기일 2026.09.30 이전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 사건 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 확인되지만, 가격과 점유관계는 추가 검증”

이 사건은 감정가 255,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 178,500,000원으로 내려온 아파트입니다. 2008년 근저당권을 말소기준으로 현재 남아 있는 후순위 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

임차인 이미옥은 말소기준권리보다 늦게 전입한 것으로 확인되어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 현재 권리관계상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않아 임차인의 배당 가능성과 명도 부담까지 해소되었다고 보기는 어렵습니다.

배당 측면에서는 현재 최저가 기준 채권자 미배당이 83,799,000원 발생하지만, 후순위 채권 미배당이 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 신청채권자의 채권 승계관계와 세금 배당순위는 별도로 검증해야 합니다.

결국 이 물건의 핵심은 권리 소멸 구조를 최종 확인하고, 실제 거래가격 및 임차관계를 검증하는 것입니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 시세와 실제 취득비용을 확인한 다음 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.