현재 등기상 인수는 0원, 하지만 ‘감정가 49%’만으로 싸다고 볼 수 없다 — 남양주 행복빌리지B동 101호

의정부지방법원 2025타경72106. 남양주시 화도읍 묵현리의 행복빌리지B동(160-7) 1층 101호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자 김민정은 2018.10.08. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 성수2가1동새마을금고 앞으로 채권최고액 68,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현 경매의 말소기준권리입니다.

2012년 설정됐던 남서울농업협동조합 근저당과 2017년 가압류·임의경매개시결정은 2018.10.08. 선행 경매 매각과 함께 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계는 과거의 권리를 다시 인수하는 구조가 아니라, 2018.10.08. 새로 설정된 근저당권 이후의 권리가 소멸하는 구조로 판단해야 합니다. 이후 등록된 국세·지방세 압류와 케이비국민카드 가압류도 등기상 매각으로 소멸하지만, 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 차감돼 후순위 채권자의 미배당을 키울 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 소멸

핵심은 2018.10.08. 선행 경매를 경계로 권리관계가 한 번 정리됐다는 점입니다. 남서울농업협동조합의 2012년 근저당권과 경기신용보증재단 가압류, 2017년 임의경매개시결정은 2018년 매각 때 말소됐습니다. 현재 말소기준은 새 소유권 취득과 같은 날 설정된 성수2가1동새마을금고 근저당이며, 2025년 이후의 압류·가압류·현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 윤지웅 1명입니다. 전입일 2024.11.13.은 말소기준권리인 2018.10.08. 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2025.09.15. 배당요구를 했으므로 우선변제 범위와 실제 배당액은 원문 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 33.2%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다

확인되는 행복빌리지B동(160-7)의 거래는 2021.11. 1건입니다. 거래금액은 140,000,000원이지만 전용면적이 58.04㎡로, 대상면적 33.1㎡와 일치하지 않습니다. 거래 시점도 현재 매각기일과 큰 간격이 있어 이 거래만으로 현재 최저가의 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

수치상 최저가 46,550,000원은 실거래 140,000,000원의 33.2%입니다. 그러나 두 물건의 면적이 다르고, 실거래 표본도 2021년 11월의 단 1건뿐입니다. 따라서 이 비율은 직접적인 할인율이나 현재 시세 대비 수익 여유로 사용할 수 없습니다. 감정가 95,000,000원과 비교해도 동일하게, 최신 동일면적 거래가 확보되기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

총 채권액 313,866,398원 중 예상 배당액은 45,312,100원, 미배당액은 268,554,298원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당액을 변동시킬 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다.
• 주위환경. 너구내고개교차로 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로가 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 392.0㎡, 공시지가는 730,500원/㎡입니다.
• 공부 차이. 기호 2번 토지는 등기사항전부증명서상 지목이 잡종지이나 2012.01.30. 대지로 지목변경됐습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대이고 확인되는 거래가 2021.11. 1건뿐입니다. 단지 경매 기록의 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 등기 재확인. 2018년 선행 경매에서 말소된 과거 권리와 현재 권리를 구분해 최신 등기부 원본을 대조하세요.
• 임차보증금 확인. 윤지웅은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 내역과 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
• 명도 비용 검토. 실제 주거 임차인이 있으므로 점유 상태와 이사 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
• 동일면적 시세 조사. 2021.11. 거래는 58.04㎡로 대상 33.1㎡와 다릅니다. 같은 면적·유사 층의 최신 거래나 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등 각 규제가 실제 취득과 이용계획에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
• 현장 상태 확인. 1층 호수의 채광·습기·보안과 내부 수선 상태를 직접 확인해 응찰가에 반영하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”

이 물건의 현재 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.08. 성수2가1동새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 윤지웅도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 권리 기준 실질취득액은 현재 최저가와 같은 46,550,000원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 확인되는 거래는 2021.11.의 140,000,000원 1건뿐이며, 거래면적 58.04㎡는 대상면적 33.1㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 7세대 소규모 다세대, 2회 유찰, 제한적인 거래 표본이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 현장조사 전까지 보류해야 하는 C등급 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.