🏷️ 최저 60,900,000원 🧾 실질 인수 0원 📊 최근 12개월 82,000,000원 📉 시세 대비 74.3%
의정부지방법원 2025타경72111. 남양주시 화도읍 마석우리 도신빌라 라동 4층 404호, 전용 35.94㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 김희정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.29, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.04.21이고 보증금은 65,000,000원입니다. 데이터상 말소기준은 2025.08.01 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
다만 이번 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 주택도시보증공사는 2026.07.14 대항력포기확약서를 제출했고, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 현재 회차 배당표만 기계적으로 보면 부족분 5,596,200원이 나오지만, 정확도 규칙상 이 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-34 도신빌라 라동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.94㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이화자 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 69,100,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 세대수 | 1994.03.17 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 해소
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 주거 (임차권등기) | 65,000,000원 | 2022.04.21 / 2022.04.21 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
김희정은 2022.04.21 전입·점유개시와 확정일자를 갖추었고 2024.04.24 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 최저가 60,900,000원을 기준으로 집행비용 1,496,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 59,403,800원이고, 보증금 65,000,000원 대비 5,596,200원이 남습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 60,900,000원은 최근 거래보다 낮다
동일 면적 35.94㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 82,333,333원, 최근 12개월 거래는 2026.05의 82,000,000원 한 건으로 최근 12개월 평균 역시 82,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래의 추세는 -0.6%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.94㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2024.04 | 35.94㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2024.02 | 35.94㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.94㎡ | 1건 | 82,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 60,900,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 82,000,000원의 74.3%입니다. 감정가 87,000,000원보다도 낮아 가격 자체는 최근 거래 대비 할인 구간입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고, 전체 확인 거래도 3건뿐이어서 시세 신뢰도와 환금성은 대단지 아파트보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 1. 임차인 김희정 보증금 | 65,000,000원 | 59,403,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 69,100,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 임차보증금 부족분 5,596,200원이 계산되지만, 2026.07.14 대항력포기확약서를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송라중학교 동측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 경춘선 마석역이 있으며, 일반적인 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 라멘조·아스팔트슁글지붕의 지상 4층 건물이며 대상 호실은 4층입니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 내외, 북측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기상 대지권 목적 토지는 마석우리 315-34 전 372㎡로 기재돼 있으나, 토지대장상 315-34 대 368㎡와 315-39 도로 4㎡로 분할·지목변경돼 있습니다.
- 환금성. 16세대, 1994.03.17 준공이며 확인 실거래는 3건입니다. 소규모 다세대 특성상 거래 빈도와 매수층을 따로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14 대항력포기확약서의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건을 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 김희정의 임차권등기는 원래 대항력 있는 권리입니다. 확약이 실제 매각조건에 반영되는지 확인이 핵심입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건, 전체 확인 거래는 3건입니다. 82,000,000원을 단일한 확정 시세로 보지 말고 개별 호수 상태를 함께 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 최저가가 최근 거래보다 낮음에도 3회 유찰됐으므로 내부 상태, 점유·인도, 수선비와 수요를 현장에서 확인하세요.
- 토지 표시 대조. 등기와 토지대장의 면적·지목·분할 상태가 다르므로 대지권과 현황을 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 권리를 바꾸고, 유찰이 가격을 바꿨다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 보증금 65,000,000원의 임차권이 최우선 경계 대상입니다. 실제 현재 회차 배당만 계산하면 5,596,200원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.14 대항력포기확약서 때문에 이 부족분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 그래서 실질취득은 최저가와 같은 60,900,000원이고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 82,000,000원의 74.3%입니다.
다만 가격 할인폭만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고, 16세대 소규모 다세대이며 확인 실거래도 3건에 그칩니다. 최근 거래 추세 역시 -0.6%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서 효력·임차권 말소 조건을 원문으로 확인한 뒤, 낮은 취득가격과 낮은 환금성을 함께 평가하는 것입니다.
