의정부지방법원 2025타경72111. 남양주시 화도읍 마석우리 도신빌라 라동 4층 404호, 전용 35.94㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 두 차례 유찰된 가격이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 김희정은 2022.04.21. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.04.24. 보증금 65,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일인 2025.08.01.보다 앞서 대항력을 갖췄으므로 배당으로 돌려받지 못하는 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저매각가 42,630,000원에서 집행비용 1,167,340원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 예상 배당액은 41,462,660원입니다. 보증금 65,000,000원과의 차액인 23,537,340원이 인수되므로, 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 42,630,000원+23,537,340원=66,167,340원입니다. 최저가만 보면 최근 시세의 52.0%지만, 인수액까지 합치면 최근 시세의 80.7%로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 315-34 도신빌라 라동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.94㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이화자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 69,100,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 규모 | 1994.03.17. · 도신(라동) 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금의 미배당액을 인수
1994년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2015.03.09. 말소됐고, 2002년 농업협동조합중앙회 가압류는 2007.03.15. 말소됐습니다. 2015년 농협은행 근저당권도 2022.04.20. 해지로 말소돼, 이들 과거 권리가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다.
문제는 그 다음 날인 2022.04.21. 대항요건과 확정일자를 갖춘 김희정의 임대차입니다. 2024.04.24. 주택임차권등기까지 마쳤고, 경매개시결정은 2025.08.01. 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증기관의 중복 임차인 신고는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 부동산 전부 · 주거 | 2022.04.21. | 2022.04.21. | 65,000,000원 | 있음 2024.04.24. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 23,537,340원 예상 |
② 가격 비교 — 4,263만원이 아닌 6,617만원으로 봐야 한다
도신(라동) 전용 35.94㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 82,333,333원에는 2024년 거래가 포함되므로, 가격 판단은 최신 거래이자 최근 12개월 유일 거래인 2026.05. 82,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.94㎡ | 1층 | 82,000,000원 |
| 2024.04 | 35.94㎡ | 2층 | 85,000,000원 |
| 2024.02 | 35.94㎡ | 1층 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.94㎡ | 1건 | 82,000,000원 |
현재 회차의 예상 실질취득 66,167,340원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 82,000,000원의 80.7%로, 금액 차이는 15,832,660원입니다. 따라서 인수액을 모두 반영한 뒤에도 가격 여지는 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -0.6%로 소폭 하락했고, 표본도 최근 12개월 1건에 불과해 19.3%의 차이를 전부 안전마진으로 해석하기는 어렵습니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰가보다 보증금이 기준
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,630,000원 | 23,537,340원 | 66,167,340원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 29,840,999원 | 36,096,139원 | 65,937,138원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 20,888,699원 | 44,887,298원 | 65,775,997원 |
현재 회차에서 한 차례 더 유찰돼도 실질취득 감소액은 230,202원이고, 두 차례 더 유찰돼도 현재 대비 391,343원만 낮아집니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환되기 때문입니다. 추가 유찰 자체를 큰 가격 혜택으로 볼 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 임차인 김희정 보증금 | 65,000,000원 | 41,462,660원 |
| 김희정 미배당 잔액 | - | 23,537,340원 매수인 인수 |
| 한국주택은행 근저당권 | 9,100,000원 | 0원 |
| 농업협동조합중앙회 가압류 | 1,908,000원 | 0원 |
| 농협은행 근저당권 | 38,400,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 청구 | 69,100,880원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 1,167,340원으로 추정됐으며 실제 비용·조세채권 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다. 과거 근저당권과 가압류 등기는 이미 말소됐으므로 그 등록금액을 매수인이 별도로 부담하는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 라멘조·아스팔트슁글지붕의 지상 4층 건물 중 4층이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 송라중학교 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 경춘선 마석역이 있으며, 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 6m, 북측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 부정형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1994.03.17. 준공된 16세대 소규모 다세대로, 동일 면적 실거래는 3건입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 최근 가격 추세는 -0.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산. 입찰금액만 보지 말고 예상 미배당 보증금을 합산해 실질취득을 계산해야 합니다. 현재 기준은 66,167,340원입니다.
- 배당표 재검증. 집행비용·당해세 등 실제 선순위 공제액이 커지면 임차인 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.
- 임차권 원본 확인. 김희정의 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 내역을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 주택임차권등기가 설정돼 있지만 감정자료의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도·명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 토지표시 차이. 등기상 토지는 마석우리 315-34 전 372㎡로 기재돼 있으나, 토지대장상 315-34 대 368㎡와 315-39 도로 4㎡로 분할·지목변경됐습니다. 대지권과 공부 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 1994년 준공된 최상층 물건이므로 내부 상태와 누수·방수·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 정산 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “실질 80.7% 매입”
이 물건을 최저가 42,630,000원짜리 다세대로 보면 판단이 틀어집니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 23,537,340원을 합친 현재 회차의 실질취득은 66,167,340원이고, 최신 실거래 82,000,000원의 80.7%입니다. 즉 감정가 대비 51% 할인이라는 외형과 달리, 실제 시세 대비 할인 폭은 약 19.3%입니다.
다만 인수액을 반영한 뒤에도 최신 거래보다 낮은 가격이라는 점은 긍정적입니다. 반대로 선순위 임차보증금 승계, 최근 가격 -0.6% 하락, 16세대 구축 다세대의 환금성, 토지표시 차이는 반드시 감안해야 합니다. 추가 유찰을 기다려도 실질취득은 거의 줄지 않으므로 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인 실제 배당액과 현재 물건 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.