의정부지방법원 2025타경72145. 구리시 수택동 구리더케이타워 13층 1307호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 고완석은 2021.01.29. 거래가 143,720,000원에 소유권을 취득했고, 김한울은 그보다 앞선 2021.01.05. 임대차계약을 체결해 2021.01.07. 확정일자를 받고 2021.01.29. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.09.13. 강서세무서 압류보다 앞선 임차인이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
이런 물건은 일반적으로 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 늘고, 그 부족액을 매수인이 인수하기 때문에 낙찰가만 내려갈 뿐 전체 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 현재 회차에서도 배당 후 부족분은 56,820,200원입니다. 그러나 이번 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 대항력포기확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 13층 1307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 2층, 지상 15층 중 13층 · 사용승인일 2020.09.16. |
| 소유자 | 고완석 (2021.01.29. 거래가 143,720,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (2회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,720,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 있다
말소기준은 2022.09.13. 접수된 강서세무서의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 김한울의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김한울은 임차권등기 접수일이 2023.02.17.이더라도 임대차계약·확정일자·주민등록·점유가 모두 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 기준으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한울 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 143,720,000원 | 2021.01.29. | 2021.01.07. / 2023.02.17. | 있음 | 있음 | 아님 |
확인되는 실제 임차인은 김한울 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 등기상 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로, 보증금 143,720,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
* 실질 인수 0원은 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각조건대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 확약은 해당 임차보증금 잔액에 적용되며 다른 권리까지 포괄적으로 없애는 문서는 아닙니다.
② 유찰 시나리오 — 명목 미배당은 늘지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 낙찰가 가정 | 규칙상 명목 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(70%) | 88,900,000원 | 56,820,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(56%) | 71,120,000원 | 74,280,160원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(44.8%) | 56,896,000원 | 88,248,128원 | 0원* |
확약을 배제한 일반 법리만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 명목 미배당액이 56,820,200원에서 74,280,160원, 88,248,128원으로 커집니다. 반대로 확약 조건이 충족되면 각 회차의 실질 인수액은 0원*이므로, 매수인의 권리상 실질취득 부담은 해당 회차의 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 김한울 보증금(우선변제) | 143,720,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 143,720,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 배당 후 명목상 부족액은 56,820,200원입니다. 다만 확약 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 강서세무서 압류의 체납세액, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구리시 수택동 ‘수택동 사거리’ 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 근거리에 경의중앙선 구리역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 2020.09.16. 사용승인을 받은 지하 2층·지상 15층 건물의 13층 오피스텔입니다. 급·배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기와 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 과밀억제권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,354,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 가격 판단. 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12. 제출된 대항력포기확약서의 당사자, 대상 호수, 미배당 잔액 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 조건을 확인하세요.
- 매각조건 대조. 확약이 매각물건명세서와 매각조건에 그대로 반영됐는지, 낙찰 후 추가 서류나 절차가 필요한지 법원 기록으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 1번 김한울 주택임차권이 매각 후 실제로 말소될 수 있는 서류와 동의가 확보됐는지 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재의 실제 점유자와 인도 상태는 별도로 현장 확인해 명도 일정과 비용을 산정하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.01.29. 접수된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관계 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 체납세 확인. 말소기준인 강서세무서 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부는 배당 및 추가 비용에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인하세요.
- 실거래 검증. 최저가 88,900,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비 중 공용부분 부담과 내부 상태, 주차·승강기·난방설비 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
김한울은 말소기준보다 앞서 주민등록과 점유를 갖추고 확정일자까지 받은 대항력 임차인입니다. 현재 최저가에서 보증금 미배당액은 56,820,200원으로, 확약이 없다면 낙찰가에 이 금액을 더한 실질부담으로 판단해야 합니다. 유찰될수록 명목 미배당액이 늘어나므로 최저가만 보고 접근할 수 없는 전형적인 인수형 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.05.12. 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건의 확약서를 제출했습니다. 이 조건이 매각절차와 말소 과정에서 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득 부담은 낙찰가 88,900,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리 결론은 조건부 합격, 가격 결론은 검증 전 보류. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확약의 법적·절차적 완결성을 확인하는 데 있습니다.