의정부지방법원 2025타경72372. 남양주시 오남읍 양지리의 지상 5층 다세대주택 중 3층 씨303호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 통칭 ‘양지秀아트빌’의 현황 303호로 기재돼 있습니다. 소유자 장철호는 2018.05.17. 거래가액 178,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부만 보면 2020.07.20. 설정된 주식회사유진홈센터 근저당권 195,946,212원이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 수지신용협동조합·정순하·주식회사씨엠텍 근저당과 최재갑 가압류는 각각 후속 말소등기가 확인되므로 현재 매수인 인수권리로 보지 않습니다. 문제는 담보권이 아니라, 말소기준권리보다 약 2년 먼저 전입한 임차인 김경배입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 622-3 제1동 제3층 제씨303호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 양지로281번길 14-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2017.11.15. |
| 소유자 | 장철호 (2018.05.17. 거래가액 178,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 유진홈센터 / 195,946,212원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
김경배의 임대차계약일은 2018.03.20., 확정일자는 2018.03.21., 점유개시일은 2018.04.05., 주민등록일은 2018.04.10.입니다. 말소기준인 유진홈센터 근저당권 설정일 2020.07.20.보다 전입과 점유가 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024.01.29. 주택임차권등기도 마쳤고 2025.11.10. 배당요구를 했으므로, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 기준일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경배 | 부동산 전체 · 주거 임차권등기 | 118,000,000원 | 계약 2018.03.20. 확정 2018.03.21. 점유 2018.04.05. 전입 2018.04.10. 배당요구 2025.11.10. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
김경배는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 중복 합산할 사안이 아니며, 118,000,000원 한 건을 기준으로 배당과 인수액을 계산해야 합니다. 현재 회차 예상배당은 96,798,360원이고, 나머지 21,201,640원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 감소하고 매수인이 인수할 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 이 사건의 비교 기준은 최저매각가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득액입니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 98,980,000원 | 21,201,640원 | 120,181,640원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 69,286,000원 | 50,361,148원 | 119,647,148원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 48,500,200원 | 70,772,804원 | 119,273,004원 |
최저가는 98,980,000원에서 48,500,200원까지 내려가지만, 실질취득액은 119,273,004원~120,181,640원으로 약 1.19억~1.20억원에 수렴합니다. 즉 추가 유찰은 입찰보증금과 법원 납부액을 낮출 뿐, 전체 경제적 부담을 크게 낮추지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,181,640원 |
| 1. 임차인 김경배 보증금 | 118,000,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 유진홈센터 | 195,946,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 대항력 임차인의 보증금 배당에 전부 소진되는 구조입니다. 신청채권자 유진홈센터의 예상배당은 0원이며, 임차인의 미배당액 21,201,640원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양오초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·아파트 단지와 소규모 공장·창고가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 2017.11.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설과 승강기설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 양오중학교·양오초등학교 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 거래 제한. 2025.08.26. 지정된 토지거래계약 허가구역으로, 대상은 외국인 등이고 용도는 주택으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현황조사는 폐문부재로 내부 이용과 현재 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 상한 설정. 현재 회차 기준 최저가 98,980,000원과 인수액 21,201,640원을 합친 120,181,640원을 출발점으로 계산하세요.
- 당해세 확인. 국·지방세 압류 4건의 교부청구액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 임차인 실제 배당액과 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 계약일·점유개시일·전입일·확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부를 주민등록표, 임대차계약서, 권리신고서 원본으로 확인하세요.
- 현황 호수 대조. 등기상 씨303호와 통칭 ‘양지秀아트빌’ 현황 303호가 동일한 물건인지 건축물대장·현장 표시·출입문 호수로 확인하세요.
- 현재 점유와 명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유자가 누구인지, 짐이 남아 있는지, 보증금 반환과 인도 조건이 어떻게 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 감정가 대비 비율만으로 가격을 판단하지 말고, 같은 권역의 유사 연식·층· 도로조건 다세대 실거래와 매물 호가를 대조하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 도시가스·전기·수도 체납 여부와 승강기 유지비 부담을 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.15.의 변경·취하·매각 여부와 최신 매각물건명세서, 등기사항을 법원 기록에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰”이 아니라 “약 1.20억 취득”
표면만 보면 감정가 202,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰되어 98,980,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 김경배의 전입과 점유는 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 118,000,000원이 낙찰대금보다 큽니다. 현재 예상배당으로 변제되지 않는 21,201,640원을 매수인이 인수하면 실질취득액은 120,181,640원입니다.
3회·4회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 119,647,148원과 119,273,004원으로 큰 차이가 없습니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘어날수록 싸지는 일반 경매가 아니라, 최저가는 내려가고 임차보증금 인수액은 올라가는 구조입니다. 여기에 당해세가 배당에서 우선 차감되면 인수액은 더 증가할 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 49%라는 숫자는 보지 말고, 임차보증금과 세금 배당을 반영한 총부담으로 판단해야 합니다.
