의정부지방법원 2025타경72653. 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리의 정우빌라 3동, 2층 건물 중 1층 1호로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김명호이며, 주식회사 펜타어드밴스대부가 72,754,655원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 감정가는 146,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 71,540,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리관계는 등기 건수가 많아 복잡해 보이지만, 핵심은 단순합니다. 1987년부터 2023년까지 설정됐던 가압류·압류·근저당은 뒤이은 말소등기로 모두 정리됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.10.24. 주식회사액트캐쉬대부 명의 채권최고액 97,500,000원의 근저당권이며, 이 근저당은 2025.07.29. 주식회사펜타어드밴스대부로 이전됐습니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 294-10 1층 1호 도로명: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원로36번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 내 1층 1호 · 적벽돌 외벽 · 새시 유리 이중창호 |
| 소유자 | 김명호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 펜타어드밴스대부 / 72,754,655원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 정우빌라 · 6세대 · 1986.07.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 모두 말소, 기준권리 이후는 소멸
등기부에는 1987년 한국주택은행 근저당부터 다수의 권리가 남아 있는 것처럼 보이지만, 각 권리 뒤에 별도의 말소등기가 확인됩니다. 1997년 코오롱할부금융 가압류는 2000.12.07. 말소됐고, 한국주택은행·대성산업·진건새마을금고·한국스탠다드차타드은행·정명식· 지엠캐피탈대부·정명선 명의 근저당도 모두 해지 또는 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금 인수액이나 대항력 임차인의 승계금액도 산정되지 않았습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자와 전입세대·확정일자·사업자등록 여부를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 146,000,000원의 49%인 71,540,000원입니다. 그러나 정우빌라의 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 확인되지 않아 71,540,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
정우빌라는 6세대 규모이고 1986.07.02. 준공됐습니다. 동일 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 확인된 낙찰률과 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다는 건물 노후도·내부 상태·대지권·주차·누수·수선비와 주변 다세대 실거래를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 대성산업 근저당 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 코오롱할부금융 가압류 | 10,411,560원 | 10,411,560원 |
| 진건새마을금고 근저당 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 진건새마을금고 근저당 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 한국스탠다드차타드제일은행 근저당 | 30,000,000원 | 17,940,720원 |
| 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 정명식 근저당 | 26,000,000원 | 0원 |
| 지엠캐피탈대부 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 정명선 근저당 | 52,000,000원 | 0원 |
| 액트캐쉬대부 근저당 | 97,500,000원 | 0원 |
| 액트캐쉬대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 총 채권액은 322,411,560원, 채권자 배당액은 69,852,280원, 미배당액은 252,559,280원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 이미 말소된 과거 권리도 배당 가정 항목에 포함돼 있으므로 실제 배당은 법원의 배당표와 등기 말소 여부를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 퇴계원중학교 남측 인근의 퇴계원읍 중심권으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 시내외 버스정류장과 퇴계원역이 근거리에 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 1층 1호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 172.0㎡, 평지의 가로장방형 다세대주택 부지이며 소로2류에 접해 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,565,000원이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6세대 소규모 빌라이고 1986.07.02. 준공된 건물로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서·확정일자·현황조사 원문과 실제 점유자를 대조하세요.
- 말소등기 대조. 오래된 근저당과 가압류가 많으므로 각 말소등기의 대상 순위번호가 정확히 일치하는지 등기부 원문에서 재확인하세요.
- 내부 상태. 1986년 준공 건물인 만큼 누수·균열·배관·난방·창호·욕실·주방 수선비를 현장 조사 후 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아니라 퇴계원읍 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 대지권·경계. 토지면적과 대지권 비율, 실제 출입구·주차·공용부분 이용 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 취득 목적별 요건을 입찰 전에 확인하세요.
- 미납금 확인. 체납 관리비, 당해세, 공용부분 수선비 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도로 조사하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 현장 확인”
이 사건은 등기 순위만 보면 복잡하지만, 과거 권리가 모두 말소돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 기준권리와 그 이후 전세권·경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 권리분석의 결론은 비교적 명확합니다.
다만 최저가 71,540,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 1986년 준공·6세대 다세대주택이라는 환금성 제약도 분명합니다. 여기에 실제 점유·임대관계가 확인되지 않았으므로 현장조사와 주변 실거래 검증을 마친 뒤에만 가격 판단이 가능합니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 보류가 맞습니다.