의정부지방법원 2025타경72673. 남양주시 화도읍 묵현리 해담채빌 201동 5층 502호로, 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자 최문기 씨가 2017.05.29. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 조경순 씨의 전입일은 2025.10.01.로, 말소기준일인 2017.05.29.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당표의 실제 순서와 금액은 원문서 대조가 필요합니다. 이 불확실성은 채권자 사이의 배당 변동 가능성이지, 현재 확인된 기준에서 매수인 인수금이 생긴다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 396-32 해담채빌 제201동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로28번길 46-34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 · 지상 5층 중 5층 |
| 면적 비교 기준 | 64.75㎡ · 비교 거래 면적 59.84㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2017.01.25 · 총 11세대 |
| 소유자 | 최문기 (2017.05.29. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 118,274,847원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2017.05.29. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 2025년에 설정된 웰컴저축은행·현대카드·신한카드의 가압류 3건은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 118,274,847원이며, 현재 최저가를 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 126,748,960원이 근저당권에 배당되어 신청채권자의 청구액은 충족되는 시나리오입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경순 | 2025.10.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 71.9%지만 표본의 시간과 수가 약점
해담채빌 201동의 비교 거래는 2021.06. 4층, 전용 59.84㎡의 180,000,000원 한 건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 모두 180,000,000원으로 표시되지만, 실제 거래 표본은 1건이고 거래 시점도 2021.06.입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 59.84㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 비교 기준 | — | 1건 | 180,000,000원 |
권리상 실질취득액 129,360,000원은 비교가 180,000,000원의 71.9%입니다. 숫자상으로는 비교가보다 낮지만, 단 한 건의 과거 거래를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 특히 총 11세대 규모의 다세대주택은 같은 동·같은 면적의 최신 거래가 충분히 쌓이지 않을 수 있어, 주변 다세대주택과 현재 매물 호가를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 156,000,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 16,043,950원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,236,849원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,150,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 186,431,649원 중 채권자 배당은 126,748,960원이며, 미배당은 59,682,689원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 118,274,847원이 충족되지만, 가압류권자들은 배당을 받지 못합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으며, 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수금이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 129,360,000원 | 126,748,960원 | 59,682,689원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,552,000원 | 88,522,064원 | 97,909,585원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 63,386,399원 | 61,845,444원 | 124,586,205원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액이 충족되지만, 3회 유찰 시나리오부터는 신청채권자도 전액을 배당받지 못합니다. 이는 경매 취하·변경 가능성을 점검할 사안이지, 후순위 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조라는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 천마초등학교 서측 인근으로, 학교·아파트·단독주택·연립주택·다세대주택·근린생활시설·공장·농경지·임야가 혼재하며 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 경춘로와 시내버스 정류장이 있으며 차량 통행은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2017.01.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로, 해당 호수는 5층 502호입니다. 급·배수시설과 도시가스 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 741,000원/㎡이며 토지면적은 367.0㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이고 비교 실거래도 1건뿐이므로, 가격 확인과 재매각 기간을 넉넉히 잡는 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 조경순 씨의 실제 점유 범위와 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 시세 표본 보완. 비교 거래는 2021.06.의 1건입니다. 화도읍 묵현리 인근의 최신 다세대 실거래와 현재 매물 호가를 추가로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 이용상태는 내부 구조도 참조로만 기재돼 있습니다. 누수·결로·옥상 및 최상층 상태, 보일러와 창호 상태를 현장에서 점검하세요.
- 소규모 공동주택 관리. 총 11세대 건물이므로 공용부 관리 상태, 장기수선, 주차, 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 신청채권자 회수 여부. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액이 충족되지만 추가 유찰 시에는 미충족으로 바뀝니다. 매각 진행과 변경 여부를 기일 전 재확인하세요.
- 규제 원문 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 교육환경 보호구역 등 적용 내용은 입찰 목적과 취득 주체에 따라 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 정보를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 단순하지 않다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.05.29. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건은 소멸합니다. 점유자의 전입은 2025.10.01.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 129,360,000원입니다.
다만 가격 판단의 근거는 충분하지 않습니다. 180,000,000원의 비교 거래가 존재해 실질취득액이 그 금액의 71.9%로 보이지만, 거래는 2021.06.의 단 1건입니다. 총 11세대 다세대주택이고 이미 2회 유찰된 점까지 고려하면, 권리는 합격이지만 시세와 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다. 낮아진 최저가 자체보다 현재 처분 가능한 가격과 명도·수리·보유 기간을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.