980,499,000원
창원지방법원 2025타경10206. 밀양시 상동면 가곡리에 있는 토지와 동·식물관련시설의 일괄매각 사건입니다. 감정가는 2,858,596,820원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 980,499,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 등기부상 말소기준은 2021년 6월 30일 부경양돈협동조합의 채권최고액 1,430,000,000원 근저당권입니다.
말소기준보다 앞선 제한물권은 확인되지 않고, 이후 설정된 김영복의 근저당권과 밀양시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 농지취득자격증명원, 분묘, 터널 저촉, 경계와 현황 차이 등 현장·공법상 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상동면 가곡리 102-6 |
| 등기 소재지 | 경상남도 밀양시 상동면 가곡리 102-5, 102-6, 102-7 가동 · 상동가곡3길 105-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록 11~17 동·식물관련시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 2층 · 외벽·내벽 판넬 등 마감 · 샷시창 |
| 소유자 | 어울림주식회사 농업회사법인 |
| 감정가 / 최저가 | 2,858,596,820원 / 980,499,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영복 / 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준권리는 2021.06.30. 부경양돈협동조합의 근저당권입니다. 2024.01.05. 설정된 김영복의 채권최고액 256,000,000원 근저당권은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 밀양시 압류와 김해세무서장이 처분청인 국의 압류, 2025년 두 건의 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 2,858,596,820원의 34.3%인 980,499,000원입니다. 다만 동일 용도의 최근 실거래 비교 기준이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 토지와 동·식물관련시설이 함께 매각되고, 농지·임야·현황 도로·터널 저촉·분묘가 혼재해 일반 주거용 부동산처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 980,499,000원 | 968,294,010원 | 717,705,990원 |
| 4회 유찰 시 | 686,349,300원 | 677,085,807원 | 1,008,914,193원 |
| 5회 유찰 시 | 480,444,509원 | 473,240,064원 | 1,212,759,936원 |
유찰이 거듭돼도 매수인 인수액은 0원이지만, 미배당 채권은 717,705,990원에서 1,008,914,193원, 1,212,759,936원으로 늘어납니다. 이는 낙찰자의 인수금이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 980,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,204,990원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 1,430,000,000원 | 968,294,010원 |
| 2. 근저당 · 김영복 | 256,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준의 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 가정에서 채권총액은 1,686,000,000원, 채권자 배당은 968,294,010원, 미배당은 717,705,990원입니다.
④ 현장·공법상 핵심 위험
- 일괄매각. 토지와 동·식물관련시설을 함께 취득하는 구조로, 일부 목록만 분리해 판단하기 어렵습니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 1~4는 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 분묘. 목록 5·6에는 제시외 분묘가 다수 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 수풀로 확인하기 어려운 분묘가 추가로 존재할 가능성도 기재되어 있습니다.
- 터널 저촉. 목록 4~6은 일부 기타교통시설인 터널에 저촉되며, 감정평가에도 그 영향을 반영했습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 7·9는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용되는 것으로 추정됩니다.
- 토지 이용상태. 목록 4~6·8·10은 공부상 임야 또는 답이나 조성 중단 부분, 법면, 자연림, 휴경지 등으로 이용 중입니다.
- 경계 불분명. 인접 필지와의 경계가 불분명해 정확한 위치·경계 확인에 지적측량이 필요합니다.
- 제시외 건물. 목록 2 지상 제시외 건물은 해체와 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가에서 제외됐습니다.
- 적재물. 목록 1·2에는 잡자재와 폐기물, 목록 8·10에는 잡자재·토목공사용 골재·폐기물이 적재되어 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양시 상동면 가곡리 일대로, 부근은 나지·농경지·임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 목록 11~17은 동·식물관련시설이며, 목록 17에는 기본적인 급배수 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 농림지역과 보전관리지역이 포함되며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역·임업용산지·준보전산지 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지 항목. 지목은 전, 토지이용상황은 전기타, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 면적은 1,316㎡, 공시지가는 40,700원/㎡입니다.
- 수목. 목록 1~3의 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가에 포함되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원 발급 가능 여부. 목록 1~4에 필요한 서류를 기한 내 제출할 수 있는지 사전에 확인해야 합니다.
- 분묘 전수조사. 목록 5·6뿐 아니라 수풀로 가려진 추가 분묘와 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 터널 저촉 범위. 목록 4~6의 저촉 위치와 면적, 실제 이용 제한을 관계 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 지적측량. 경계가 불분명하고 현황 도로가 포함되어 있으므로 정확한 위치·경계·면적 확인이 필요합니다.
- 점유관계. 별도 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 건물과 토지의 실제 사용자·점유자를 확인해야 합니다.
- 폐기물 처리. 잡자재·골재·폐기물의 종류와 수량, 반출·처리 비용을 확인해야 합니다.
- 시설 활용성. 동·식물관련시설의 구조와 설비 상태, 제한구역 안에서의 사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당 717,705,990원은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지이용계획을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 현장은 복잡하다
이 사건은 등기상으로는 단순합니다. 2021.06.30. 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 다수 분묘와 분묘기지권 가능성, 터널 저촉, 공부와 현황의 차이, 경계 불분명, 폐기물 적재가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
감정가의 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 성패는 할인율이 아니라 농지취득자격증명원 발급, 분묘와 터널의 실제 영향, 지적측량 결과, 시설 재사용 가능성과 정리 비용을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다. 등기는 정리형, 현장은 정밀조사형. 권리 안전성만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
