대구지방법원 2024타경3863. 포항시 북구 기계면 지가리 173-31 소재 건물과 토지 사건입니다. 이용상태는 작물재배사이고, 건물은 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로 사용승인일은 2023.05.31입니다. 권리 흐름의 출발점은 2023.06.28 설정된 류재필 근저당권 270,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.
표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 258,172,000원입니다. 감정가 1,075,267,280원에서 4회 유찰되어 감정가의 24.0% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 낮은 최저가만 보고 접근하면 곤란합니다. 이 사건의 승부처는 주거형 환금성이 아니라 작물재배사·토지의 실제 사용 가능성, 지분매각 포함 조건, 재매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3863 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 기계면 지가리 173-31 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 작물재배사로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 · 사용승인일 2023.05.31 |
| 소유자 | 정철연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,075,267,280원 / 258,172,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 859,798,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인이 낙찰가 외에 임차보증금이나 별도 인수권리를 떠안는 구조는 아닙니다. 말소기준은 2023.06.28 류재필 근저당권이며, 이후의 포항수산업협동조합 근저당권, 경북대구낙농협동조합 근저당권, 경매개시결정, 포항시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 가격 구조 — 최저가 24%, 그러나 ‘싸다’보다 ‘쓸 수 있나’가 먼저
현재 최저가는 258,172,000원으로 감정가 1,075,267,280원의 24.0%입니다. 단, 이 물건은 주거용 아파트처럼 실수요층이 넓은 물건이 아니라 작물재배사와 토지 성격이 강합니다. 가격이 크게 내려온 이유를 단순 할인으로만 볼 것이 아니라 용도·접근·규제·지분 조건까지 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각 기준가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 258,172,000원 | 253,757,592원 | 5,236,242,408원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 180,720,400원 | 177,390,314원 | 5,312,609,686원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 126,504,279원 | 123,933,219원 | 5,366,066,781원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 258,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,414,408원 |
| 1. 근저당 · 류재필 | 270,000,000원 | 253,757,592원 |
| 2. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 4,260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 960,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 5,490,000,000원 중 채권자 배당은 253,757,592원, 미배당은 5,236,242,408원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 포항시 북구 기계면 현내리 소재 “경북 세무고등학교” 북서 측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주위 일대는 마을 내 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 가), 나) 1,2층은 작물재배사로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용, 토지면적은 568.0㎡, 공시지가는 129,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각·지분매각 확인. 일괄매각이고 목록 5는 지분매각입니다. 지분 범위와 이용관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 작물재배사 사용성. 현재 이용상태가 작물재배사이므로, 실제 사용 목적·설비 상태·진입 동선·인허가 적합성을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역이 겹칩니다. 원하는 용도로 전환 가능한지 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수 평가. 4회 유찰된 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다, 매도 시 받아줄 수요층이 있는지가 더 중요합니다.
- 배당 구조 이해. 현재 최저가 기준 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 미배당은 인수되지 않지만, 권리관계와 채권자 대응 가능성은 원본 기록으로 확인하세요.
- 관리·점유 확인. 임차인은 없지만 현장 점유, 시설물 상태, 유치물·동산, 전기·급배수 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸게 내려온 이유”를 확인해야 한다
이 사건은 권리 인수만 보면 단순합니다. 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 좋은 물건이라는 결론으로 바로 이어지지는 않습니다. 최저가 258,172,000원은 감정가의 24.0%까지 내려온 가격이지만, 4회 유찰된 작물재배사·토지이고 일괄매각과 지분매각 조건이 함께 붙어 있습니다. 권리는 합격, 환금성은 검증 필요. 이 물건은 “얼마나 싸냐”보다 “낙찰 후 실제로 어떻게 쓰고, 어떻게 빠져나올 수 있느냐”가 입찰 판단의 핵심입니다.