대구지방법원 2024타경4873. 포항시 남구 대잠동 ‘세강유니엘102’ 6층 603호 아파트입니다. 감정가 155,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 26,050,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 권리 순서입니다. 등기 흐름에는 2025.01.03 강제경매개시결정보다 앞선 근저당권, 전세권, 가압류 설정 이력이 있고, 각 말소등기도 함께 확인됩니다. 따라서 결론은 “인수 0원 확정”이 아니라 “말소등기까지 원본 대조 후 접근”입니다.
특히 배당 계산에서는 현재 최저가 26,050,000원을 전제로 채권자 총 청구 376,051,369원 중 25,181,100원만 배당되고, 350,870,269원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 오지혜의 청구금액 5,524,064원도 현재 회차에서는 배당되지 않는 구조입니다. 가격은 낮지만, 절차상 재매각이고 매수신청보증금도 최저가의 20%로 올라가 있어 가볍게 던지는 입찰에는 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경4873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 포스코대로 147-4, 6층603호 (대잠동, 세강유니엘102) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 73.8㎡ · 8층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 장수중 (2022.05.27 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 26,050,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오지혜 / 5,524,064원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — ‘0원 인수’ 단정이 아니라 선순위 말소 확인형
현재 기준점으로 제시된 권리는 2025.01.03 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 시점에 오천농업협동조합 근저당 102,000,000원, 황영숙 전세권 20,000,000원, 영포새마을금고 근저당 117,000,000원, 경북신용보증재단 가압류 39,127,305원, 주식회사하나은행 근저당 92,400,000원이 순차적으로 등장한다는 점입니다. 다만 같은 등기 흐름에 각 권리의 말소등기도 이어져 있습니다.
임차인 확인 내역은 없습니다. 대항력 있는 임차인 보증금 인수형으로 보이는 구조는 아니지만, 감정요항에는 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 현장 점유자, 관리사무소, 전입세대 확인은 별도로 해야 합니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 권리 확인 전에는 결론 보류
같은 단지 세강유니엘102동의 확인 실거래는 2022.03 거래 1건입니다. 면적은 73.8㎡, 6층, 거래금액은 145,000,000원입니다. 현재 최저가 26,050,000원은 이 거래가의 18.0% 수준으로 매우 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 73.8㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 평균 | 73.8㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 단지 규모도 18세대입니다. 환금성이 풍부한 대단지 아파트처럼 최근 거래를 여러 건 놓고 가격 밴드를 잡기는 어렵습니다. 게다가 이 사건은 재매각이고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.0회, 낙찰률은 16.67%로 나타납니다. 낮은 최저가가 곧 안전마진을 뜻하는 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.3% 추정) | - | 868,900원 |
| 을구 1번 근저당권 · 오천농업협동조합 | 102,000,000원 | 25,181,100원 |
| 을구 2번 전세권 · 황영숙 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 영포새마을금고 | 117,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경북신용보증재단 | 39,127,305원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 92,400,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 오지혜 | 5,524,064원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구 376,051,369원 중 배당은 25,181,100원, 미배당은 350,870,269원입니다. 당해세·최우선변제·관리비 등은 별도 확인 대상입니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 권리 부담의 그림자는 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 26,050,000원 | 25,181,100원 | 350,870,269원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 18,235,000원 | 17,506,770원 | 358,544,599원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 12,764,500원 | 12,134,739원 | 363,916,630원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 대잠동 소재 세강유니엘 102동 6층 603호로, 부근은 대부분 아파트로 구성되어 있고 남측 대로변은 상가로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정도 대체로 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며, 상하수도·위생설비·도시가스 난방·엘리베이터가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 정사각형에 가까운 아파트 부지로, 인접 토지와 대체로 등고 평탄합니다. 서측으로 약 10미터 폭 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2008.06.02 사용승인, 총 18세대 소규모 단지입니다. 최근 확인 실거래가 1건뿐이라 가격 산정은 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 원본 대조. 2008.06.11 근저당, 2012.03.27 전세권, 2013.10.10 가압류, 2018.09.27 근저당의 말소등기가 실제 현재 등기상 완결되어 있는지 확인하세요.
- 명세서와 등기부를 함께 확인. 명세서상 인수권리 해당사항없음만 보고 끝내지 말고, 경매개시 전 권리의 설정·변경·말소 흐름을 같은 등기부에서 끝까지 추적해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 확인 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 남아 있으므로 전입세대, 현장 점유자, 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 재매각 보증금. 최저가 26,050,000원의 20%인 5,210,000원을 보증금으로 준비해야 합니다.
- 절차 이력. 2025.04.14, 2025.04.25 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 진행 상태와 기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 관리비 체납. 소규모 집합건물은 관리비 정산이 실투입금에 영향을 줄 수 있으므로 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “떠안지 않는가”가 먼저다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 155,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰되어 26,050,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 145,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 하지만 경매에서 싼 물건은 항상 이유가 있습니다. 이 사건은 재매각이고, 단지 규모는 18세대이며, 배당표상 미배당도 350,870,269원으로 큽니다.
가장 중요한 것은 권리입니다. 경매개시결정보다 앞선 선순위 권리 이력이 많고, 그 말소 흐름을 끝까지 확인해야 합니다. 말소가 모두 완결되어 현존 권리가 없다면 가격 매력은 분명히 생기지만, 그 확인이 빠지면 최저가 26,050,000원은 안전마진이 아니라 함정이 될 수 있습니다. 권리는 보류, 가격은 매력, 입찰은 원본 대조 후. 이 물건의 결론입니다.
