대구지방법원 2024타경35396. 포항시 북구 장성동 현진에버빌아파트 204동 1603호는 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 감정가 230,000,000원으로 경매가 시작됐지만 11회 유찰되면서 현재 최저매각가는 4,548,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다. 이 권리를 확인하지 않고 최저가만 보면 실제 취득 부담을 완전히 잘못 계산하게 됩니다.

실제 임차인은 오운택 1명입니다. 2021년 10월 19일 전입·점유를 시작했고, 2021년 9월 3일 확정일자를 받았으며, 2023년 10월 20일 임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금은 260,000,000원입니다. 이후 2024년 9월 6일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 오운택의 보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 추가하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다

이 사건의 말소기준권리는 2024.09.06 접수된 갑구 10번 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 오운택은 그보다 앞선 2021.10.19 전입·점유를 갖췄고, 2023.10.20 을구 7번 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차권등기는 말소기준권리보다 선순위이며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력 있음

주택도시보증공사는 임차인 오운택의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자입니다. 임차인 오운택의 보증금 260,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 268,199,118원을 각각 독립된 임차보증금으로 합산하는 방식은 잘못된 분석입니다. 채권양수 범위와 실제 배당금 수령 주체는 최종 채권관계 및 배당절차에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 454만원이 아니라 실질취득 약 2.60억

현진에버빌2단지 동일 면적대(전용 84.96~84.98㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 평균은 195,666,666원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저가만 시세와 비교하면 2.3%라는 극단적인 할인율이 나오지만, 선순위 임차보증금 인수액을 반영하면 결과는 완전히 반대입니다.

최근 거래의 최저가는 160,000,000원, 최고가는 220,000,000원입니다. 그에 비해 현재 회차 실질취득 추정액 260,481,864원은 최근 12개월 평균보다 64,815,198원 높고, 최신 거래가보다도 60,481,864원 높습니다. 감정가 230,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,548,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 481,864원을 공제한 4,066,136원이 선순위 보증금에 배당되는 모형입니다. 신청채권자에 대한 별도 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인이므로 최종 배당금 수령 주체와 양수채권 범위는 실제 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질취득은 거의 같다

이 사건의 핵심은 입찰가격이 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조라는 점입니다. 다음은 각 회차별 매각가와 예상 인수액을 합친 실질취득 비교입니다.

최저가가 4,548,000원에서 2,228,520원까지 내려가더라도 예상 실질취득은 260,481,864원에서 260,440,113원으로 소폭 변하는 데 그칩니다. 낙찰대금이 줄어드는 대신 인수해야 하는 임차보증금이 늘어나기 때문입니다. 회차별 차이는 추정 집행비용 등 배당 계산에 따른 것으로, 낙찰가가 내려간다고 총취득 부담이 같은 폭으로 떨어지는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 장성동 소재 장성초등학교 남동측 인근의 현진에버빌아파트입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 녹지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 서측의 왕복 2~5차선 포장도로를 주진입도로로 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 24층 건물 중 16층입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전 및 도시가스 개별난방시설을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 주택재건축 정비구역 등에 해당합니다. 공시지가 877,600원/㎡이며 건축물 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 814세대 아파트로 동일 면적대 실거래는 확인됩니다. 최근 거래가는 160,000,000~220,000,000원이나, 본건의 실질취득액은 해당 거래 최고가보다도 높아 향후 재매각 시 가격 회수 위험이 큽니다.
• 내부 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 내부 현황은 외부 및 인근 주민 탐문에 의존했습니다. 내부 상태와 실제 점유·인도 상황에 대한 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 을구 7번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조하세요. 보증금 260,000,000원의 미배당 잔액은 매수인의 실질 부담입니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 4,548,000원이 아니라 260,481,864원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 195,666,666원입니다.
• 채권양수 관계 확인. 주택도시보증공사는 오운택의 보증금반환채권 양수인입니다. 양수 범위, 배당금 수령 주체, 잔여 보증금 반환 상대방과 권리관계를 확인하세요. 두 금액을 중복 채무로 더해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소와 인도. 매각 후에도 선순위 보증금 잔액이 남는 구조입니다. 반환채무의 정리, 임차권등기 말소, 실제 점유 및 인도에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 12회·13회 유찰 시에도 예상 실질취득은 약 2.60억원입니다. 최저가 인하만을 이유로 가격 메리트가 생긴다고 판단하지 마세요.
• 관리비·내부 상태. 장기 미납 관리비 중 승계 대상이 될 수 있는 공용부분과 실제 내부 수선비 등을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 채권양수 관계와 실제 배당순위를 입찰 전에 최종 확인하세요.

맺으며 — “454만원에 낙찰받아도 454만원짜리 아파트가 아니다”

이 사건은 최저매각가가 감정가의 약 2%까지 내려온 이유를 권리관계와 함께 이해해야 하는 전형적인 사례입니다. 임차인 오운택의 보증금은 260,000,000원이고, 이 임차권은 2024년 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 선순위 권리입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 남습니다.

현재 최저가에서 예상되는 실질취득은 260,481,864원입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 195,666,666원보다 약 33.1% 높으며, 2026년 9월 최신 거래가 200,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 증가하므로 총취득 부담은 약 2.60억원으로 유지됩니다.

결론은 최저입찰가가 아니라 선순위 보증금 인수 구조에 있습니다. 임차권 인수 부담이 해소되지 않는 한, 이 물건은 가격 면에서 불리한 고위험 경매입니다. 11회 유찰이라는 이력보다 매수인이 실제로 지출하고 떠안아야 할 총액을 먼저 확인해야 합니다.