대구지방법원 2024타경35396. 포항시 북구 장성동 현진에버빌아파트 204동 1603호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 감정가는 230,000,000원이지만 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,548,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 물건에는 전입일 2021.10.19., 확정일자 2021.09.03.인 임차인 오운택의 주택임차권이 있고, 보증금은 260,000,000원입니다.
등기부상 현재 존속하는 담보권보다 먼저 설정된 권리는 없고, 말소기준은 2024.09.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 점유는 그보다 약 3년 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경35396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 성실로 50, 204동 16층 1603호 (장성동, 현진에버빌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 24층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 이영진 (2019.07.11. 매매, 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 4,548,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,199,118원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 대구은행·신한은행·삼성화재해상보험의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.06. 강제경매개시결정입니다. 임차인 오운택은 2021.10.19. 전입·점유를 시작했고 2023.10.20. 주택임차권등기를 마쳤으므로 대항력이 인정된 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오운택 주거 · 임차권등기 | 16층 1603호 84.96㎡ 전부 | 260,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.10.19. | 우선변제 있음 확정 2021.09.03. · 배당요구 | 채권 양수 주택도시보증공사 · 별도 임차인 아님 |
② 실질취득 — 유찰돼도 약 260,000,000원
현재 최저매각가 4,548,000원 중 집행비용 481,864원을 먼저 제외하면 임차보증금에 배당되는 금액은 4,066,136원입니다. 보증금 260,000,000원에서 이 금액을 뺀 255,933,864원은 매수인 인수로 남습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 4,548,000원 | 255,933,864원 | 260,481,864원 |
| 12회 유찰 시 | 3,183,600원 | 257,273,705원 | 260,457,305원 |
| 13회 유찰 시 | 2,228,520원 | 258,211,593원 | 260,440,113원 |
낙찰가가 4,548,000원에서 3,183,600원, 다시 2,228,520원으로 내려가도 인수액이 그만큼 늘어납니다. 총부담은 세 회차 모두 약 260,000,000원입니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 경쟁력이 생기지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2.3%가 아니라 실질취득 132.3%
현진에버빌2단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 196,916,666원이고, 최신 거래는 2026.06. 24층 187,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 2.3%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 투자 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 24 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 212,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 196,916,666원 |
현재 실질취득 260,481,864원은 최근 12개월 평균의 132.3%, 최신 거래 187,000,000원의 139.3%입니다. 실거래 최고가 225,000,000원보다도 높습니다. 감정가 230,000,000원보다 최저가가 크게 낮다는 사실은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 481,864원 |
| 1. 임차인 오운택 보증금 | 260,000,000원 | 4,066,136원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 268,199,118원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 255,933,864원 |
임차보증금 260,000,000원 중 배당액 4,066,136원을 제외한 255,933,864원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 현재 매각대금에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·녹지로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 아파트 중 16층 단위세대이며, 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 주변 진입도로가 개설되어 있고 서측 왕복 2~5차선 포장도로를 주진입도로로 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역에 해당하며, 공시지가는 877,600원/㎡입니다.
- 거래성. 현진에버빌2단지는 814세대, 2008.08.25. 준공 단지이며 동일 면적대 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 유찰 이력. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.9회이고, 본건은 11회 유찰되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 집행비용과 조세채권에 따라 임차인의 배당액 및 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 채권 양수 관계. 주택도시보증공사가 오운택의 임차보증금반환채권 양수인이라는 점을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 보증금 잔액 변제와 주택임차권등기의 말소·인도 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부 현황을 직접 확인하지 못했으므로 현재 점유·내부 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 평균 196,916,666원과 최신 거래 187,000,000원을 기준으로 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임차보증금반환채권 양수 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,548,000원짜리 아파트가 아니다”
이 사건은 11회 유찰로 최저매각가가 4,548,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 255,933,864원이 매수인에게 남습니다. 현재 회차의 총부담은 260,481,864원으로 최근 12개월 평균의 132.3%, 최신 거래의 139.3%입니다.
12회나 13회까지 추가 유찰되어도 실질취득은 각각 260,457,305원과 260,440,113원입니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 바뀌기 때문에 총액은 거의 내려가지 않습니다. 이 물건의 최저가는 싸다는 신호가 아니라 선순위 임차보증금 인수 구조를 드러내는 숫자입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 4,548,000원이지만, 경제적 취득가는 약 260,000,000원입니다.
