대구지방법원 2024타경37101. 포항 남구 오천읍 원리 힐스테이트포항 302동 1층 102호입니다. 데이터상 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가의 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건을 아파트 주거물건처럼 전제하면 안 됩니다. 권리의 출발점은 2023년 11월 23일 오천농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 최저매각가 96,726,000원은 감정가 282,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 “낮은 최저가”가 아니라 “점유·임차 확인”입니다. 현황조사에는 (주)케이씨씨건설이 101호 전체를 현장사무실로 사용하는 것으로 나타나는데, 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않습니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없지만, 반대로 안전하다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경37101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 중원로 16, 302동 1층 102호 (힐스테이트포항) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 표시 · 감정 이용상태: 근린생활시설 |
| 소유자 | 김옥선 (2023.11.23. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 96,726,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오천농업협동조합 / 967,101,306원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오천농협 근저당
말소기준권리는 2023.11.23. 오천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 248,000,000원이고, 채무자는 김옥선입니다. 그 뒤의 인천신용보증재단 가압류와 오천농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
보증기관 승계나 대위 중복신고가 아니라, 데이터상 실제 점유자로 확인되는 대상은 1명입니다. 단, 보증금·전입·확정일자가 비어 있어 우선변제와 대항력은 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이씨씨건설 | 101호 전체 | 현장사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일 미상, 보증금 미상, 매각물건명세서 보완 필요. 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 낮지만 표본 면적이 맞지 않는다
힐스테이트포항의 최근 실거래 12건 평균은 269,000,000원입니다. 최고가는 328,000,000원, 최저가는 170,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 평균의 36.0%입니다. 다만 데이터상 대상 면적은 38.88㎡이고, 실거래 표본은 59.98㎡·74.82㎡·74.96㎡·84.88㎡·84.96㎡로 구성되어 면적 매칭이 불일치합니다. 따라서 이 비교는 “단지 가격대 참고”이지, 대상 호실의 정확한 시세 산정으로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.82㎡ | 12 | 283,500,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 5 | 314,500,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 74.96㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 8 | 328,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 269,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,141,068원 |
| 1. 근저당 · 오천농업협동조합 | 248,000,000원 | 94,584,932원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 19,136,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 267,136,000원 중 94,584,932원만 배당되고, 미배당은 172,551,068원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 보증금 미상 점유자에 대한 원본 확인 전까지는 실무상 확인 리스크가 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 “원용교사거리” 북서측 인근, 부근은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1)-6) 공히 근린생활시설로 이용 중입니다. 본 리포트도 주거 아파트가 아니라 근린생활시설 리스크를 전제로 봅니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 내 구분건물이며, 외벽은 대리석 및 일부 판넬 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 주거용 건부지, 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. (주)케이씨씨건설의 점유권원, 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. full_address는 102호인데, tenants의 점유 부분은 101호 전체로 표시되어 있습니다. 실제 점유 호실과 매각 대상 호실의 일치 여부가 중요합니다.
- 용도 확인. case.usage_label은 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거용 아파트 실거주 물건으로 가정하지 말고 용도·수익성·공실 리스크를 따로 계산해야 합니다.
- 시세 비교 보정. 최근 실거래 평균 269,000,000원은 면적 매칭 불일치 표본입니다. 대상 면적 38.88㎡ 기준의 별도 비교 없이는 안전마진을 확정할 수 없습니다.
- 배당 후 인수 재점검. 자동 배당표상 인수 0원이어도, 보증금 미상 점유자가 확인된 이상 현장조사와 원본 대조 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “미상 임차”가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 282,000,000원짜리가 3회 유찰되어 최저가 96,726,000원까지 내려왔고, 단지 최근 실거래 평균 269,000,000원과 비교하면 36.0% 수준입니다. 하지만 이 비교에는 큰 단서가 붙습니다. 대상 면적과 실거래 표본 면적이 맞지 않고, 감정 이용상태도 근린생활시설입니다.
권리상 말소기준은 명확하고 등기 후순위 권리는 소멸합니다. 그러나 현황조사상 (주)케이씨씨건설 점유가 있고 전입·보증금·확정일자가 미상입니다. 그러므로 결론은 “가격은 낮아졌지만, 임차 확인 전까지는 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 실제 점유와 임대차 미상을 얼마나 명확하게 해소하느냐입니다.