대구지방법원 2024타경37101. 포항시 남구 오천읍 원리 힐스테이트포항 302동 1층 103호입니다. 사건 데이터의 용도 라벨은 대지로 되어 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 즉 아파트 세대가 아니라 힐스테이트포항 단지 내 1층 상가 성격의 구분건물로 보는 것이 맞습니다. 말소기준은 2023.11.23 오천농업협동조합 근저당권이고, 이후 주식회사 우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차인 표기입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 “해당사항없음”으로 들어와 있습니다. 다만 현황조사에는 (주)케이씨씨건설이 101호 전체를 현장사무실로 사용한다고 되어 있고, 노유성은 배당요구를 했습니다. 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 이들을 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력 없음으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경37101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 중원로 16, 302동 1층 103호 (힐스테이트포항) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 대상면적 38.88㎡ |
| 소유자 | 김옥선 (2023.11.23 거래가액 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 96,726,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오천농업협동조합 / 967,101,306원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 말소형, 점유는 확인형
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 김옥선이 2023.11.23 신탁재산 처분 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 오천농업협동조합이 채권최고액 257,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.05.14 우리카드 가압류 57,824,482원과 2024.11.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 보증기관 승계는 없음, 실제 신고 2건
보증기관 승계나 대위변제 중복신고 표시는 없습니다. 따라서 이 사건은 보증금 합산 이슈가 아니라, 실제 점유·신고 2건의 권리관계가 비어 있는 사건입니다.
| 성명 | 부분 | 용도 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이씨씨건설 | 101호 전체 | 현장사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 노유성 | 미상 | 주거 | 0원 | 2024.12.19 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증금·전입신고일·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 有로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 보증기관 승계·대위신고는 없어 실제 임차인 또는 점유 신고는 2건입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 비교 표본은 조심
힐스테이트포항은 1,717세대, 사용승인일은 2023.04.27입니다. 최근 실거래 12건 평균은 269,000,000원, 최저는 170,000,000원, 최고는 328,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 96,726,000원으로 실거래 평균 대비 36.0%입니다. 다만 데이터상 대상면적 38.88㎡와 실거래 면적의 매칭은 area_matched=false입니다. 따라서 이 비율은 가격 레벨 참고치이지, 같은 면적 아파트 실거래와 1:1로 놓고 “무조건 싸다”고 결론낼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.82㎡ | 12 | 283,500,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 5 | 314,500,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 74.96㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 8 | 328,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 269,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,141,068원 |
| 1. 근저당 · 오천농업협동조합 | 257,000,000원 | 94,584,932원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 57,824,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구 314,824,482원 중 94,584,932원만 배당되고, 미배당은 220,239,550원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 내려갈수록 채권 미회수는 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 96,726,000원 | 94,584,932원 | 220,239,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 67,708,200원 | 66,089,452원 | 248,735,030원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 47,395,740원 | 46,142,617원 | 268,681,865원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 “원용교사거리” 북서측 인근입니다. 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 진입이 가능하고, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 1)-6) 공히 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 내 구분건물입니다.
- 토지. 2필 일단의 주거용 건부지로, 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,717세대 힐스테이트포항 단지 내 물건으로 단지 인지도는 있으나, 대상은 주거 세대가 아니라 1층 근린생활시설이므로 실거주 아파트 수요와 환금성 판단을 분리해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. (주)케이씨씨건설의 101호 전체 현장사무실 사용관계, 노유성의 주거·배당요구 내역을 원본으로 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 보증금·전입신고일·확정일자 미상 항목은 대항력 有도 無도 단정하지 말고, 대항력 가능·미상으로 보수 처리하세요.
- 가격 비교 보정. 최근 실거래 평균 269,000,000원 대비 최저가는 36.0%이나, 대상면적 38.88㎡와 실거래 면적 매칭이 false이므로 같은 면적 시세로 단정하지 마세요.
- 근린생활시설 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 임대수요, 관리비, 업종 제한, 공실기간을 주거 아파트와 별도로 검토하세요.
- 관리비·인도 비용. 1층 상가 점유가 있으면 명도 협의와 공용부분 관리비 체납 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 낮다, 하지만 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”
이 사건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 282,000,000원이 3회 유찰되어 96,726,000원까지 내려왔고, 명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다. 그러나 경매에서 더 중요한 것은 “싼 이유”입니다. 이 물건은 아파트 주거 세대가 아니라 1층 근린생활시설이고, 현황조사상 현장사무실 점유와 주거 배당요구가 동시에 보입니다. 전입신고일·보증금·확정일자 미상인 이상, 결론은 명확합니다. 등기 권리는 합격, 점유 권리는 보류. 원본 확인으로 대항력·명도 문제가 정리될 때 비로소 낮아진 최저가가 진짜 메리트가 됩니다.